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一、别墅违建的认定标准

别墅违建的认定标准可能会因地区和法规而有所不同，以下是一般情况下用于认定别墅违建的常见标准：建筑面积超限：别墅的建筑面积超过了当地规定的限制标准。土地用途不符：别墅所在的土地用途与其实际用途不符，比如在居住用地上建造商业别墅。未取得相应的建设许可证：别墅未经批准或未取得相应的建设许可证就进行了建造。违反建筑控制线或限制高度规定：别墅建造超出了规定的建筑控制线或高度限制。未按照规定的外观风貌建造：别墅的外观与周边环境、风貌不协调，破坏了城市规划和建筑区域的整体形象。

二、怎么鉴定别墅违建

别墅违建是指在国家和地方规划的框架下，未经批准或违反规划条件，超出规划范围的建筑行为。鉴定别墅违建需要进行综合考察，以下是一些常见的鉴定方法：

首先，查阅相关文件资料。了解政府相关规划文件，例如区域规划、建设项目规划等，确认别墅建设是否符合规划要求。可以向当地城管、规划、住建等部门索取相关资料。

其次，实地考察。分析别墅的地理位置、用地性质、建筑风格、建设时间等。观察别墅周围的环境、道路、设施等情况。通过对比建筑初步判断是否超出了规划范围。

第三，查阅建筑许可证。根据建筑许可证了解别墅的建设手续和内容，核对别墅的建设与许可证上描述的建设内容是否一致。如发现资料与实际情况不符，可能存在违建的可能性。

第四，调查附近居民和相关机构的意见。询问周边居民是否存在对别墅有异议的情况，并向关键的部门了解别墅建设过程是否存在问题。

第五，寻求专业人员意见。可以请工程师、建筑师、律师等专业人员进行现场勘察、建筑结构、建设手续等方面的分析，以便得出综合的结论。

最后，将以上的调查结果进行综合分析，得出结论。如果别墅建设违反相关规划法规、无建筑许可证或建筑许可证与实际情况不符等，可以认定为别墅违建。

违建别墅为何拆得快查得慢？

2019-02-21 20:10·央视新闻“秦岭违建别墅”一波刚平，石家庄市别墅“疯长”再起。2月18日，有媒体报道河北省石家庄削山造地建别墅。报道一出，同日河北省委主要负责同志就批示，当天石家庄市就拆除。

媒体一曝就拆了，但在此之前却存留了那么长时间，监管究竟出了什么问题？

削山造地违建别墅媒体曝光后连夜拆除

2月18日，《中国房地产报》刊发了一篇题为《石家庄“削山造地”1800亩建别墅调查》的报道，其中写到：

位于石家庄市鹿泉区山前大道东侧，一个总占地面积120万平方米、总建筑面积23万平方米、容积率0.6，堪比秦岭别墅的住宅区西美金山湖小镇正在大规模兴建中。

这篇报道一出，当地旋即做出反应。

河北省委书记王东峰2月18日作出批示，要求石家庄市委、市政府立即组成调查组，全面深入调查，坚决依法依规依纪查处。

就在河北省委主要领导作出批示的同一天，石家庄市当即成立调查组，进驻别墅所在地鹿泉区。经查实，该项目获批300亩，已占地面积229亩，其中19亩没有取得土地合法手续。

2月18日当晚，石家庄市鹿泉区连夜对24栋违建进行拆除。

从18日至20日，拆除一直没有间断。截至20日下午，24栋别墅中，有7栋已经拆成平地，还有8栋正在拆除。剩下的违建，大约需要三天拆完。

记者现场追问拆违细节

20日，央视记者在现场见证了拆除过程。

1.被拆别墅的主人是谁？

央视记者杨海灵：

我们在现场观察了一个细节，就是已拆除了的房子的构造，有一些完全是毛坯房，还有一些是有贴了壁纸等装饰。这些房子究竟有没有主人呢？当地的一位副镇长很明确地告诉我们，这个房子确实销售不是特别好，目前这24栋没有主人，所以拆除比较顺利。这个装修是怎么回事？是因为其中有5栋是样板间，所以是有装修的。

2.报道提及1800亩土地是什么情况？

18日的媒体报道中，提及了1800亩这样一个非常庞大的数字，但目前当地表示不合法的土地涉及到别墅建设19亩，差距为什么这么大？

央视记者杨海灵：

我们也特意去问了一下这1800亩到底是怎么回事，当地的负责人告诉我们，开发商在进行规划的时候，设想是要把它打造成一个1800亩的小镇，包括幼儿园、五星级酒店、礼堂等配套设施，但是并没有完全实现。目前这些房子是在300多亩的土地上建起来的，2013年开发商分两批征得了300亩土地，在实际建的过程当中少征多占，这19亩土地是不在征的那300亩土地范围之内的。

3.下一步调查的重点方向是什么？

央视记者杨海灵：

省委书记批示，石家庄连夜形成了由规划、国土、林业资源多个部门组成的联合调查组，这两天就会对社会公布。

手续不全却建成售卖开发商如何“先上车后补票”？

如果不是媒体的曝光，位于石家庄西郊的历史文化名山封龙山，也就是被当地人称为的西山，还要继续被开发商作为卖点叫卖。

这个名为西美金山湖小镇的项目，在宣传中自称为“石家庄首座体量庞大的高端低密度住宅社区”。但这样一个庞大的项目，却连建设工程规划许可证、预售许可证以及土地手续都不全。

对于这样一个违法建设销售的大项目，当地监管部门并不是没有采取过措施。

在中国裁判文书网上，一份石家庄鹿泉区法院的行政裁定书显示，2017年，石家庄鹿泉区综合执法局认定该项目擅自开工建设了109栋楼，对其罚款600余万。

2017年11月30日，开发商在缴纳了罚款311800.67元之后，剩余5924212.73元至今未交纳，只以三套房屋作为担保。

此外，除了石家庄鹿泉区综合执法局之外，石家庄市住建局、鹿泉区住建局也都在各自官网上，对于该项目做了风险提示，因为“不具备销售条件，存在极大购房风险”。

而另一份行政裁定书显示，同一年，石家庄鹿泉区国土资源局认定，该项目违法占地1.18亩。但是，对于开发商违法占用的土地面积，究竟有多大，目前还在调查之中。

主持人白岩松：

这些信息表明，当地的各个部门是知道整个房地产项目存在的，那为什么还要任其慢慢地去发展？

中国人民大学土地政策与制度研究中心主任叶剑平：

这就是原来传统的一种粗放式的开发模式，原来都是先上车后补票，都有侥幸的心理，甚至政府和企业之间合谋，在做出处罚的同时，试图进行一些合法化的，一些程序化的弥补，以使它达到符合政府的一些规定。

主持人白岩松：

先上车后补票，但是这里其实存在着非常矛盾的东西。它是不合格的，没有预售证、开工证，因此违规了，就要罚款，可是罚款他又不拿钱，说要拿将来建成的房子来抵罚款，这不等于又在鼓励快点建成吗？

中国人民大学土地政策与制度研究中心主任叶剑平：

从依法治国、依法行政的标准来说，这完全不符合法律规定。既然是违法的，那直接就拆除，就没有什么好查来查去的。拖了这么长时间，还是执行力度的问题。

破坏生态开发房产事件频发该吸取哪些教训？

此次石家庄的违建别墅位于西山，正是因为这里的自然生态及其文化资源优势，成为开发商叫卖的“噱头”。这次涉事的西美金山湖项目，依山势呈阶梯式而建，几乎削掉半架山。

事实上，近年来以牺牲秀美风景、破坏生态环境为代价，开发房地产项目的事例并不少见。

2010年4月，云南大理洱海公园内被房地产商圈地开发，将著名景点“情人湖”全部填埋，建起了豪华别墅群。

2015年，河南巩义市青龙山慈云寺景区内，林木被砍伐后，上千平方米土地被侵占，建成了别墅和农庄。

2017年，中央环保督察组对海南省开展了环境保护督察，所发现的问题同样严重。如海南省儋州市海花岛填海总面积783公顷，当地市政府及海洋部门化整为零进行违规审批，使得本该禁止的项目却得以审批。

△《工人日报》社评

主持人白岩松：

秦岭违建别墅建在了保护区内，石家庄的别墅虽说不是国家级保护区，但是对当地来说这也是自然生态（区域）。很多住房项目都想靠近自然生态，今后怎么样去把握这个分寸？

中国人民大学土地政策与制度研究中心主任叶剑平：

现在的自然资源部正在划定生态区，我们要为子孙后代留下绿水青山，所以我们没有权利去破坏它。房地产开发不应该往生态保护区以及生态绿地这方面发展，应该避开这方面。

主持人白岩松：

秦岭别墅之后，媒体又报道了石家庄违建别墅，没被报道的各个省是不是也应该有一次自查？这件事的启示给其他地方是什么？

中国人民大学土地政策与制度研究中心主任叶剑平：

生态红线是我们国家的生命线，秦岭事件后，对生态的重视不能仅是喊口号，而是要实际行动起来，各个地方就要自查。石家庄是非常快速，但实际上造成的损失都很难修复了，与其事后整改，不如事前管理。

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