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一、印力集团收并购加速扩张项目多位于三四线城市
自成为万科集团成员企业以来，印力集团开启了收购扩张之路。
1月17日，“珠海乐世界购物中心”官方微信公众号发布文章称，珠海乐世界购物中心将于2019年1月27日正式更名为“珠海印象城”，更名之后沃尔玛将退出运营，新的品牌方将是印力集团。
资产规模急剧增长
据了解，珠海乐世界购物中心是沃尔玛旗下首个购物中心，属于区域型购物中心，总面积为11万平方米。该项目以山姆会员店为主力店，其余商家多为餐饮品牌和儿童教育业态。此次收购后的项目与之前印力集团收购的项目具有相似的特点，均位于所在城市的核心区域。
2018年10月，印力集团发布消息称，此前印力联合万科和Triwater联合收购凯德集团的20家购物中心项目公司已全部完成交割。交割完成后，“凯德广场”“凯德MALL”正式更名为“印象”系列。其中北京翠微路的凯德MALL项目更名为“印象城”，其余项目更名为“印象汇”。
通过收购扩张，印力集团的资产规模正急剧增长，管理资产规模已排在国内第二，仅次于万达商业。印力集团董事长兼总裁丁力业近期表示，“2016年初万科主席郁亮跟我说，如果万科成为印力的一个股东，那么印力的目标必须要做到数一数二，所以这3年来我们一直按照这个方向在走。”
截至2018年5月，在成功收购凯德集团20个项目，加上从万科打包而来的42个商业项目后，印力在全国持有或管理的商业项目数量为126家，管理面积约1000万平方米，分布在全国58个城市，其中一线城市项目占21%，二线城市占51%，三线城市占28%左右。
反映在区域分布上，原先主要在二三线城市发力的印力，在一线城市项目的数量也有所增加，包括位于广深的深国投广场、深圳平湖印象里、广州凯达尔印象城以及深圳大中华印象城等。
业内分析指出，当前商业地产处在结构性调整的阶段。一方面，一二线城市涌现出一批优秀项目和品牌，但总体步入存量时代；另一方面，一些中小城市尽管存在消费升级蓝海，但也存在分布不均、管理运营滞后等诸多问题，使得其行业发展速度较慢。
资产证券化提速
印力集团一方面不断收购资产加速扩张，另一方面则运用多种方式进行融资。1月17日，在珠海乐世界宣布改名的同一天，印力集团宣布成功发行“中金印力-印象1号资产支持专项计划”，项目发行规模人民币21.06亿元，该项目是印力集团继深国投CMBS以来又一次商业物业资产证券化的成功发行。
据了解，印力集团此次计划期限为12年，标的为南京江北印象汇及天津印象城，总估值为33.8亿元，发行资产支持证券总规模达21.06亿元，其中优先级20亿元，次级1.06亿元。优先级信用评级AA+，最终发行利率为5.4%。
据亿翰智库分析指出，目前，REITs及CMBS是监管部门较为鼓励的房地产企业融资产品之一。与其他融资方式相比，CMBS的优势在于发行价格低、流动性强、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持资产控制权和未来增长潜力，以及资产负债表表外融资等。
随着房地产行业不断成熟及CMBS创新的深化，商业地产行业也真正进入新阶段，资产管理和金融创新将成为企业在存量时代生存的重要能力。
据统计，2018年1-10月份，全国商业地产开发投资额1.18万亿元，同比下降9.2%；商业地产新开工面积1.61亿平方米，同比下降4.9%；全国商业地产待售面积达1.39亿平方米。
据《2018中国商业地产市场年报》指出，商业地产的开发逻辑发生了巨大的转变，由重开发转向重运营。一方面，经过多年的发展，商业地产存量巨大，已经基本告别了高速增长的阶段；另一方面，随着我国社会主要矛盾的转变，居民消费加快升级。
同策研究院院长助理张宏伟指出，目前对于开发商而言，资金面还是比较紧张的，房企需要多途径进行融资。此外，商业地产未来必然走向线上和线下融合，三四线城市可能消费力不足，但在一二线城市中体验式的新业态将有更多机会。
二、为什么想加入印力集团
想加入印力集团是因为发展前景好。印力集团以国际化的视野专注于购物中心的投资、融资、建设、管理、退出等全生命周期的管理运营，业务贯穿商业地产领域的全价值链。
印力集团获取35.9亿元经营性物业贷款，已累计完成84亿元CMBS业务置换
原创2024-03-22 20:11·澎湃新闻
3月22日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）获悉，近日，印力集团深圳总部核心资产印力中心获取了35.9亿元经营性物业贷款，用于提前赎回2026年到期的CMBS。截至2024年3月，印力已累计完成84亿元的经营性物业贷款置换CMBS业务。
对此，印力方面表示，用经营性物业贷款置换CMBS，是响应国家政策指引，改善企业融资结构，进一步提升经营业绩的积极举措。
机构人士分析，能够在经营性物业贷款新政出台后，快速获取头部银行近百亿规模、长期限的贷款，既有助于万科优化自身融资结构，降低综合融资成本，也体现了市场对万科经营性业务资产质量的认可，反映了金融机构对万科长期转型发展的信心。
据了解，2024年1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，扩大了经营性物业贷款的资金使用范围，提升贷款额度。相较于CMBS产品，经营性物业贷款利率通常更低，同时贷款期限更长，一般为十五年，因此有助于优化企业的融资结构，降低利率成本，提升资金流动性，适用于长周期经营的优质项目。
据了解，印力此次获批经营性物业贷款项目包括深圳印力中心、宁波鄞州印象城、西安龙首印象城等项目。上述项目于运营期间均实现了良好的经营业绩，出租率持续保持在较高水平，现金流稳定。
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