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一、楼市末端利好隐现，20城房贷利率下调
“房地产市场合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”在10月20日举行的2021金融街论坛年会上，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤称。事关地产行业的“钱袋子”，此言一出，备受关注。
2021年二季度以来，因住房信贷环境收紧，二手房市场率先降温，并在下半年逐步传导至新房和土地市场。楼市降速、房企缺钱、土拍寒流，房地产行业充斥着迷惘与波折。值此之际，官方密集释放稳定信号，是否代表房地产资金面有望改善？
答案似乎是肯定的。10月以来，在极为反映信贷环境的房贷利率端，市场温度正悄然变化。据贝壳研究院最新监测数据，10月90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点。10月房贷利率回调，是年内首次出现环比下降。
该研究院认为，市场末端的微小变化，代表着信贷环境有所改善，9月底以来央行多次释放积极信号，预计四季度住房信贷的投放将回归“平稳有序”。
不过，当前楼市极速降温，背后原因较为复杂：三四线楼市需求提前透支、“房住不炒”下地产周期被抹平。房地产业内普遍认为，“大放松”式地刺激市场，已经不再现实。今年9月，楼市的降温速度，甚至超过14年市场下行期的跌幅。
房贷利率松绑信号
楼市末端，正在起一些细微的变化。
10月20日，贝壳研究院发布报告称，10月份20个城市房贷利率出现下调，其中14城首套利率下降，14城二套房贷利率下降，重合的9城首套、二套房贷利率均下调。整体来看，90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点。
从下调城市名单看，除了广州、深圳外，大多为三四线城市。具体而言，10月份首套房贷利率下调幅度居前的为：洛阳、湖州、广州、中山、襄阳、达州、无锡、泰安、吉林、深圳、北海、唐山、漳州、绵阳。其中，洛阳首套房贷利率较上月下调25个基点。
广州是近期房贷利率风波中的“焦点”。早在十月初，便有市场消息显示，广州部分银行确实出现房贷利率下调的迹象，包括中国银行、农业银行、广州银行、招商银行、光大银行等，房贷利率已经较过往有所下降，如今在报告数据中得到证实。
在放款周期方面，10月90城房贷平均放款周期为74天，较上月有所延长。报告称，这主要因放款动作与利率调整存在时差，10月银行发放的贷款多为前几个月签约的单子。从局部城市看，上海、芜湖、南宁、烟台、郑州等城市放款周期较9月有所缩短。
有上海地区的房产中介表示，最近银行放款确实变快了一点，郑州也有购房者反映类似情况。
“央行于9月底的三季度例会针对房地产市场定调，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。10月部分城市银行下调房贷利率则是对‘两个维护’的具体践行，住房市场信贷环境有所改善。”贝壳研究院认为。
值得注意的是，尽管房贷利率微调的苗头出现，但多地利率水平仍居于高位。譬如，河南的新乡、许昌、开封，这三个城市的主流首套房贷利率均高达6.37%，高居90城之首；二手主流利率方面，开封、新乡更是高达6.86%，惠州也达6.80%。
市场基本面还未“触底”
信贷政策走向，对楼市的体感温度至关重要。
今年三季度以来，银行放款难的现象在全国各地出现，尤其是华东、华南等热点城市，楼市房贷排队现象严重，严重制约了楼市成交。从放款周期看，普遍都在3个月以上，部分城市甚至需要6个月以上，导致全国楼市二手房交易极大降温。
二手房市场降温，逐步传导至新房和土地市场；新房和土地市场降温，又进一步减弱二手房市场预期。种种因素下，楼市迎来一个极为惨烈的“铜九”。
亿翰智库表示，1～9月全国商品房销售面积11.54亿平米，同比增长11.40%，增速较1～8月收窄5.1个百分点；9月单月销售面积1.25亿平米，同比下降15.6%。“金九”销售面积跌幅，为近7年来最大，甚至超过14年市场下行期的市场跌幅。
二手房方面，市场更是进入全局性“冰点”。据亿翰智库，除郑州市场略有回暖外，其余监测城市成交面积同比均下滑；北京同比和环比分别跌27.94%和21.90%，上海和深圳同比分别下滑62.16%和78.33%，深圳更是创下2020年2月以来的新低。
“目前贷款的话，放款还是比较慢，审核材料严格，没有任何银行可以承诺时效。”有北京房产中介表示，购房者都是在排队，大家都在等明年第一波放贷。此外，受学区房政策预期的影响，近期西城区、海淀区二手房成交量下滑都比较明显。
宁波一位业内人士则认为，现在购房者已经“麻木”了，利率高低其实已经对市场没有太大影响，不像以前说利率8折9折，就可以给楼市打鸡血。“真正成交的都没几套，有些成交还是业主自己在倒房票，真正的二手房交易极少。”
在惠州，整体房贷仍然呈现出银行额度紧张、贷款利率高、审核要求严格、房贷周期延长的状况。据惠州中原地产调研，目前放贷时间普遍维持3～6个月，与六月份相比，放款时间依然较长。二手房贷款办理难度明显加大，信贷依然没有放松。
在贝壳研究院看来，近期楼市出现大幅调整，系受去年低基数、以及今年上半年商品房销售面积“高位运行”等因素影响。截至今年6月，全国房地产市场高位运行了14个月，这期间有投资投机需求、也有刚需提前入场，现在的回调是把这部分“水”挤掉了。
中国银河证券则认为，目前基本面还未触底，四季度销售下行将继续加快。“行业销售拐点在7月就已经确立，开始进入负增长区间，但基本面还未触底，政策层面已是底部，未来若基本面加速恶化，则政策维稳预期将进一步加强。”
官方发声释放稳定信号
房地产行业低温蔓延、地方“救市”频频博弈，下一步政策怎么走？信贷层面会迎来实质性改善吗？近期，官方频频发声，释放积极稳定的信号。
在10月20日举行的2021金融街论坛年会上，中共中央政治局委员、国务院副总理刘鹤表示，房地产市场合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。
同日，中国人民银行副行长潘功胜指出，对于房地产市场，金融机构和金融市场风险偏好过度收缩的行为逐步得以矫正，融资行为和金融市场价格正逐步恢复正常。
10月15日，央行金融市场司司长邹澜也表示，今年前三季度，少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。
中国银河证券认为，从近期中央和地方的表态看，信贷最紧的时刻已经过去，央行层面可期待按揭贷款和房企信贷的放松。目前，政策导向已由“紧”转向“稳”，销售大降温趋势下政策托底意图初现，当下可运用的政策工具较多，但“大放水”式放松难再现。
华西证券也表示，目前多数银行尚未到达个人按揭贷款占比红线、还有部分银行压降过快，给按揭贷款加快加大投放，留有一定的政策空间。若2021年四季度按揭贷款的投放加速，有望缓解房企目前较为紧张的资金面，维护房地产市场平稳健康发展。
据其测算，54家样本银行2021H1理论压降规模为1778亿元，实际上个人住房贷款压降规模为7173亿元，大幅大于线性假设下所需压降规模。未触红线的工商银行、农业银行、中国银行和交通银行等，个人按揭贷款占比也有所下降。
“当前，房地产市场形势正在发生剧烈变化，商品房销售剧烈下滑，房企资金紧张，房企海外债违约密集，与房地产信贷紧缩关系至关密切。”中指研究院称，而从监管层近期表述看，过紧的房地产信贷政策有望纠偏，房地产信贷投放将会加速。
二、黄石房价全省排名第四明年还要涨吗
湖北位于我国中部，近年来湖北经济飞速发展，也带动了当地房价的上涨。在全省范围内除了武汉以外，黄石房价上涨的有些让人难以接受，不过要说当地人均可支配收入是全省第二名，这样来理解房价的上涨是否更合理一些，接下来为大家分析黄石房价走势，还要涨吗?
从以往的经验来看，临近年底到明年初是房产市场传统意义上的淡季，今年有点特殊，从金九银十就没热得起来，星星点点的楼市降价消息逐渐演变成一场狂风骤雨，最后还是惨淡收场。眼看马上就要过去，不少购房者对房市的态度已有转变，观望情绪渐浓，都想趁机抄个底。
目前这种等等看的人不在少数，楼市趋冷已是事实，有数据显示，一线城市10月份成交量同比环比均跌，11月首周北京更是量价齐跌，二手房挂牌价连续五周持续下降;二三线城市成交量环比持平，少量前期涨幅过大的热门城市出现大幅度价格回调，明显降价的多出现在郊区城市。
黄石属于湖北的一个地级市，从数量成交量上来看，量上看，房产市场都确确实实出现了拐点，即便是整体降幅不大，楼市的定位也正在松动。专家表示对于房产市场的长期走势还是比较乐观的，尤其是年底利好消息会增多，直到明年一季度，房产市场都会呈现持续降温的态势。从以下两个现象来看，房产市场进入调整的下行期，的房价上涨压力还是较大的。
房价涨的一个重要原因就是供需关系不平衡，如果供应量追不上需求，房子成为稀缺资源，房价就会持续上涨。数据显示，10月以来各地的新房供应量显著增加，截至10月底全国主要城市库存总量环比上升4.6%，随着我国老龄化的增加，存量市场增量也是能起到制衡房价的作用。
对于生活在黄石的年轻人来说，纠结买不买房主要看自己的需求如何。如果是刚需买房，不论涨到多贵也是要买的，而且如果是用于自住的房子和增值与否关系并不大。反之如果是投资性置业，建议要更理性一些，毕竟在整体遇冷的楼市大环境下，钱放在口袋里比放在楼市里更安全一些。可以预见黄石的房价不会再出现之前的大涨，不过下跌的可能性也是非常的小，极大的可能是在平衡稳定中发展。
明年房地产将“起死回生”？国家“动真格”救楼市，恭喜有房人
2024-11-07 04:23·楼市战略
2024年的房地产市场似乎还在寒冬中徘徊，各大售楼处门可罗雀，开发商的日子越过越难。随着近期国家发布一系列宽松政策，2025年的房地产市场是否会迎来转机？国家是否真的动真格救楼市了？如果你有房，又将迎来哪些利好？让我们一起探讨这背后的真相。一、楼市：政策与市场的双重压力自2022年以来，房地产市场持续低迷，房价一路走低，不少地方的房地产单价已经回到了2016年之前的水平。面对这种局面，国家近期密集出台了一系列救市政策，从降低首付比例、降低房贷利率，到直接给予财政补贴，但市场反应依然冷淡。究其原因，一方面，经济下行压力和就业形势不佳导致购房能力下降，即便首付比例降低，月供压力依然让许多年轻人望而却步。另一方面，过去的“炒房热”让楼市积累了大量泡沫，投资者逐渐退出市场，刚需购房者则更加谨慎，生怕自己买在“半山腰”上。二、从“催买房”到“稳增长”面对楼市的持续低迷，国家开始调整策略，不再简单追求房地产市场的短期繁荣，而是着眼于长远发展。2024年，国家将政策重点转向“稳增长”，通过增加保障性住房供给、调控土地供应、发展租赁市场等多种手段，努力让楼市回归理性。数据显示，截至2024年9月底，我国新房待售面积多达73177万平方米，商品房库存压力巨大。为了去库存、激活市场，国家不仅放宽了购房限制，还推出了多项救市政策，如发行专项国债收购库存房，鼓励地方部门增加土地储备，加快老旧城区改造等。其中，保障性住房的增加是政策调整的一大亮点。通过发行专项债收购库存房，并将其转化为保障房，不仅可以缓解房企债务压力，还能为商品房市场提供“政策底”。同时，保障房的低成本也使其成为吸引新市民、稳定劳动力的重要手段。三、因城施策的精准调控在政策调控方面，国家采取了“因城施策”的精准策略，根据不同城市的实际情况制定差异化的调控政策。一线城市和热点二线城市由于人口持续流入，房价仍有上涨压力，因此这类城市依然实施比较严的限购和限贷政策，以打击投资性需求，保持市场稳定。而三四线城市则采取了不同的策略，放宽了部分购房限制，旨在激活市场，加速去库存。这种因城施策的调控方式，使得市场逐渐归于理性，避免了无序竞争与盲目投资的局面。同时，也促进了房地产市场的供需结构优化，新房供应将根据实际需求来调整，避免库存积压。四、科技与房地产的融合在房地产市场智能化升级方面，智慧社区和智能家居将成为标配，绿色节能建筑也将普及。随着科技的飞速发展，人们的生活方式正在被各种新技术、新应用深刻改变着，而这种变化也正在悄然影响着房地产行业的发展。未来，那些积极拥抱新技术、新理念的房企，将在市场竞争中占据更大的优势。通过智能化升级，不仅可以提升房屋的居住品质和舒适度，还能提高能源利用效率，降低能耗和运营成本。五、租房也能“住得好”在“租购并举”住房制度的逐步完善下，人们的住房观念也在发生转变，“先租后买”、“以租代购”等住房消费模式逐渐被人们所接受。对于不愿意或暂时无力购房的人群来说，租赁市场提供了更多的选择。不少城市也在积极推动租赁市场的发展，通过控制商品房价格、增加租赁住房供给等手段，为市民提供了更为灵活的选择。未来，随着租赁市场的不断发展和完善，租房也能“住得好”将成为可能。这对于缓解购房压力、提升居住品质具有重要意义。六、从投资到居住在政策调整和市场变化的影响下，购房者的心态也在悄然发生改变。过去那种纯粹为了投资而买房的现象逐渐减少，更多人开始注重房屋的实际居住价值。他们更关心房屋质量、周边配套设施和社区环境，而不是简单地押注房价上涨。这种变化也倒逼开发商更加注重产品质量和服务水平，推动房地产市场朝着更加健康、可持续的方向发展。未来，那些能够提供高品质、高性价比住房的房企，将在市场中占据更大的份额。2025年的房地产市场，有望迎来新的转机。对于有房的人来说，这无疑是一个好消息，他们的住房资产将得到更好的保值增值。而对于那些还在观望的人来说，现在或许是一个重新审视楼市、寻找合适房源的好时机。【WINDRISES MINIPROGRAM PROMOTION】尊享直接对接老板
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