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随着我国租赁业的蓬勃发展，探讨房产等不动产能否适用融资租赁业务成为焦点。尽管司法解释并未明令禁止，但实践中的不动产融资租赁面临着所有权归属、转让难题以及售后回租模式的法律疑虑。要实现这一业务，合同设计必须考量登记制度、租赁模式和税率的复杂性。首要问题在于土地使用权限制了所有权转移，售后回租可能被视为抵押贷款，而所有权转移需登记，有时可能导致合同被误解为借贷合同而非租赁。
融资租赁的核心在于标的物的使用功能，但不动产能否满足这一条件？房产和基础设施这类资产，由于承租者非实际使用者，往往不符合标准。融资租赁最初主要聚焦于大型设备，随后扩展至交通设备等，这些设备更偏向于生产经营。若被认定为借贷，合同的法律效力将面临挑战，只有确保租金利息在法定范围内，租赁公司才能保障收益的安全性。
在不动产融资租赁中，税务考量至关重要。例如：
添附于不动产权益的设备需保持独立，非独立权利的装修材料在租赁期间无法返还，这使得它们难以成为融资租赁的合格标的。即使在法律上未被认定为融资租赁，合同效力的认定仍需基于实质内容，可能涉及借贷、租赁或租购关系。出租人需设置风险条款，确保即使合同性质转变或无效，担保人仍需承担责任，以减小法律适用的不确定性。
租赁业务主要包括以下几种：
融资租赁业务
融资租赁是租赁业务中最为常见的一种形式。出租人根据承租人的需求购买特定资产，并在一定租赁期限内将其出租给承租人使用。承租人需支付租金，一般在租赁期满后，承租人可以选择购买该资产或返还给出租人。这种租赁方式有利于承租人快速获得所需资产，降低资金压力，同时也为出租人提供了稳定的收入来源。
经营租赁业务
经营租赁是一种较为灵活的租赁方式。出租人拥有资产的所有权，并向承租人提供短期或长期租赁服务。与融资租赁不同，经营租赁的租期通常较短，承租人不需要承担资产购买的全部费用。这种租赁方式适用于那些需要短期使用特定资产的企业或个人，如办公设备、车辆等。
不动产租赁业务
不动产租赁主要涉及房屋、土地等不动产的租赁。出租人将其拥有的不动产出租给承租人，后者支付租金。这种租赁方式在商业地产、住宅租赁等领域广泛应用。不动产租赁为出租人提供了稳定的收入来源，并为承租人提供了获取住所或经营场所的便捷途径。
其他特殊租赁业务
除了上述常见的租赁业务外，还有一些特殊类型的租赁服务，如船舶租赁、飞机租赁、太阳能源租赁等。这些特殊领域的租赁业务根据具体需求和行业特点，为出租人和承租人提供定制化的租赁解决方案。
总的来说，租赁业务涵盖了多种类型，从融资租赁、经营租赁到不动产租赁以及其他特殊领域的租赁服务，都在不断地满足着社会的多样化需求。这些租赁业务为出租人提供了多元化的收入来源，同时也为承租人提供了便捷、灵活的资产获取途径。
中基协数据显示，2024年6月，企业资产证券化产品共备案确认79只，新增备案规模合计795.47亿元。6月新增备案规模环比降低7.54%，同比减少8.48%。截至2024年6月底，存续企业资产证券化产品2，243只，存续规模19，074.18亿元，存续规模较上月减少1.79%。按基础资产二级分类来看，应收账款、商业不动产抵押贷款（CMBS）、融资租赁债权、不动产持有型ABS、小额贷款债权以及基础设施公募REITs类产品存续规模合计16，733.71亿元，占总存续规模的87.73%。基础设施类收费、保障房、保理融资债权等其他类别产品存续规模合计2，340.47亿元，占总存续规模的12.27%。
本文源自金融界AI电报
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