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日前，黑龙江省住房和城乡建设厅、自然资源厅等六部门联合发布了《关于进一步加强全省房地产市场监管的通知》（下称《通知》）。《通知》指出，今后黑龙江省房地产开发企业购置土地资金不能通过金融贷款或市场融资，违规者两年内不能参加土地招拍挂；2020年1月1日以后获得土地开发权的房地产开发项目，将全面实行项目资本金监管制度。
对此，中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者表示，“这一政策将有利于降低房企的杠杆率和市场的稳定，降低‘地王’的出现概率。但对中小企业来说将影响非常大。”
黑龙江住房和城乡建设信息网截图
房企不能贷款拿地违规者两年内不能拍地
《通知》指出，在2019年年底前，对黑龙江省房地产开发企业按照两等(A、B)四级（AAA、AA、A、B）进行信用评价，实行动态评价管理机制，以房地产开发企业信用等级为依据，对其开发经营的房地产项目在项目资本金、预售许可预售资金监管、项目管理等方面实行差异化监管。
《通知》还要求，各地市要建立开发购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购置开发项目用地。房地产开发企业在参与商品住房开发建设用地招拍挂前要提交承诺书，承诺土地购置资金是合规自有资金，其来源不属于金融贷款、资本市场融资等，并载明如承诺不实则自愿放弃开发用地中标资格。经核查发现房地产开发企业购置土地资金不符合要求的，由自然资源部门取消土地竞买资格，并在两年内禁止企业参加土地招拍挂。
“部分违规资金进入土地市场，在当前房地产市场降温的情况下，将加大行业资金链压力和泡沫风险。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，严格审查企业购地资金，客观上也是对当前房地产市场和土地市场的管控。“客观上将使后续房地产市场更加稳定，从而防范出现系统性风险。”
张大伟则向《每日经济新闻》记者分析认为，“这一政策对于市场的影响并不大。”在他看来，拿地不得贷款，这是房地产调控的一个原则，当下楼市房企拿地已很少直接融资。对房企来说，和资金方一起组成合资公司拿地在市场上非常主流，大部分融资企业也都要求占一定的股权降低出资风险。
全面启动资本金监管多层封顶才能预售
据人民网，此前黑龙江省住房和城乡建设厅组织各地对全省房地产“烂尾楼”项目进行排查整治，各地目前共排查锁定房地产“烂尾楼”项目117个。经调研和对各地上报情况分析，房地产“烂尾楼”问题成因复杂，其中因企业资金链断裂的有85个项目，涉及债务纠纷的有11个项目。
《通知》规定，2020年1月1日以后获得土地开发权的房地产开发项目，要全面实行项目资本金监管制度，即规定房地产开发企业承揽项目必须有一定比例的资本金。
《通知》明确指出，将按照房地产开发企业信用评价等级对其开发的房地产项目实行差异化监管。管理部门在工程项目取得《建筑工程施工许可证》之前启动项目资本金监管。按照完成工程基础、完成工程主体结构、工程竣工验收备案三个节点，分别返还项目资本金的40%、40%、20%，并确保返还资金用于项目建设及经营管理。同时，将探索实行资金、担保机构担保等组合方式实行项目资本金制度，并按照相应节点解除担保、返还资金。
“这一措施有利于进一步夯实资本金制度。”严跃进向《每日经济新闻》记者分析指出，目前固定资产投资基建资本金制度有所放松，但房地产本身没有放松，各地也不应随意放松资本金制度。“应严格管控、严格要求。”
据记者了解，2018年黑龙江省已出台相关规定，在2019年1月1日以后获得土地开发权的新楼盘，房地产开发企业申请新建商品房预售的，多层楼房工程形象进度达到封顶时，高层楼房工程形象进度达到总层数的三分之二时准予预售。《通知》强调，各地市要严格按照此标准进行预售许可审批，同时可结合实际，开展现房销售。
值得注意的是，今年以来，全国各地房地产市场调控政策频出。据中原地产统计数据显示，今年11月各地出台的房地产类调控高达72次，而在2018年11月则只有20次。今年1~11月，全国各地合计出台房地产调控次数高达554次，同比2018年同期的425次上涨幅度高达30%。
国务院办公厅在关于促进房地产市场健康发展的意见中提出，鼓励房地产开发企业灵活应对市场动态。企业应根据市场变化和消费者需求，主动调整策略，通过合理定价来推动商品住房的销售。各地政府需加强对2008年底之前房地产项目工程款结算和农民工工资发放的监管，确保相关工作的顺利进行。对于房地产企业在调整房价过程中产生的纠纷，政府应积极协助调解，倡导通过合同约定和法律途径解决争议。
同时，政策支持房地产开发企业的合理融资需求。商业银行在遵循信贷原则和监管规定下，应重点向中低价位、中小户型的普通商品住房建设项目，特别是那些在建项目提供信贷支持。对于有实力和信誉的房地产企业，银行可以为其兼并重组相关企业或项目提供金融援助和服务。此外，政策还鼓励资信良好的企业通过审批发行企业债券，以及尝试房地产投资信托基金试点，以拓宽直接融资渠道。
为了优化税收体系，实现税负公平，国务院决定取消城市房地产税。从法定程序出发，内外资企业和个人将统一适用《中华人民共和国房产税暂行条例》，这将对房地产市场产生深远影响。
国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见国办发〔2008〕131号
金融界3月14人消息继广州、上海、深圳、北京等一线城市放松楼市调控政策，杭州也加入了放松楼市调控的大军，并且尺度更大，直接全面取消二手房限购。
3月14日，据“杭州住保房管”官方公众号发布，今天，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》，从加大住房保障力度、优化二手住房限购政策、优化增值税征免年限、加快城市有机更新、落实房地产融资协调机制等方面进一步完善房地产市场调控。
此次《通知》明确，优化二手住房限购政策，在杭州市范围内购买二手住房，不再审核购房人资格。同时，明确优化增值税征免年限，本市范围内个人出售住房的增值税征免年限统一调整为2年。
本次调整之后，全国购房者都可以在杭州购买二手房，且不限套数。
去年10月，杭州发布楼市优化调整政策，将此前限购的9个区调整为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区共4个区。同时本市户籍的家庭限购2套住房，非本市户籍家庭在本市市区范围内有缴纳城镇社保或个人所得税记录的，可在本市限购范围内限购1套住房。
至于为何杭州突然放大招，或许杭州天量二手房的挂牌有关。
根据诸葛数据研究中心发布的报告显示，2024年2月监测14个重点城市二手住宅挂牌量环比下跌9.51%，同比上升56.85%。同比方面，杭州二手房挂牌量同比涨幅为181.29%，继续领跑，上海、苏州分别以涨幅155.80%和152.38%位居第二、第三。
据杭州贝壳研究院数据，截至2月底，杭州二手房挂牌量已经来到14.99万套，环比1月新增3815套房源，仅2月29日就新增271套房源，而3月1日则新增到了405套房源。
杭州二手房出现天量库存
杭州二手房一方面是过剩，一方面是网签惨淡的成交量。
根据杭州贝壳研究院数据，2024年2月，杭州二手网签2543套，环比1月的6663套下滑62%；全年住宅网签均价29261元/平方米，环比下滑2.4%。与去年2月相比，网签量同比下滑66%，网签均价下滑4.9%；与去年同处春节假期的1月相比，网签环比下滑20%，均价下滑7.0%。
2月带看量环比1月减少45%，同比去年2月减少55%，与去年1月相比，增加61%；上周带看量与12月下旬相当，节后周度带看量已出现下滑，相较新增挂牌量，带看量下跌较快。
中指研究院华东大区常务副总高院生表示，此次政策调整之所以仅针对二手房市场，主要原因是杭州新房的库存健康，隐性库存出清周期也仅10个月，而当前二手住宅挂牌量已近14万套，库存压力巨大。
与此同时，2024年杭州二手房市场仍将面临约7万套的交付房源入市，挂牌房源储备规模可能会继续上升，这将进一步加大二手房库存压力。
另一方面，则与近期二手房成交冷清有关。高院生表示，自去年11月以来，杭州在“10.16”新政后成交量出现冲高，但此后交易量持续回落，2月由于春节长假二手房成交仅2000套左右，3月二手房市场有明显复苏，但新增挂牌量也在同步激增。
据诸葛数据研究中心数据，2024年1-2月杭州新建商品住宅、二手住宅分别成交5894套、6875套，较去年同期分别下跌64.5%、21.4%。1、2月杭州二手住宅成交占住宅总成交量比重分别为54.8%、50.9%。
“在此时点，杭州新政为二手房市场大幅松绑，将进一步激活二手房市场，同时有助于通畅二手房置换链条，促使新房、二手房市场正常流转。”高院生称。
多地调整限购政策
近期，多地优化楼市调控政策，提升市场活跃度，推动房地产市场平稳健康发展。
1月27日，广州市发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，优化调整限购政策，放开120平方米以上的户型限购，并支持“租一买一”“卖一买一”。
据介绍，广州此次新政的亮点在于从供需两端发力精准施策，加快构建“保障+市场”的住房供应新体系。一方面，在需求端拓宽改善性需求入市空间；另一方面，在供给端进一步完善公共租赁住房、保障性租赁住房和配售型保障性住房供应结构和政策体系。
上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局日前联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》，规定自1月31日起，在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非上海户籍居民，可在上海外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房，以更好满足居民合理住房需求。
据悉，在优化楼市政策方面，上海采用“小步快走”的微调模式，持续释放刚需以及改善性需求。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，此次政策优化有利于促进区域职住平衡、产城融合。
2月7日，深圳市住房和建设局发布关于优化住房限购政策的通知，深圳市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）限购2套住房，深圳市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；取消落户年限以及缴纳个人所得税、社会保险年限要求。非深圳市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）能提供购房之日前3年在深圳连续缴纳个人所得税或社会保险证明的，限购1套住房。
从去年9月份开始，青岛市出台全域放开限购限售、认房不认贷、降低首付比例和贷款利率等措施，开展四季房交会、“五进”群团购等促销活动，全面推行“带押过户”“优鲜卖”等交易模式，促进了当地房地产市场平稳健康发展。
本文源自金融界
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