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最近，房企融资端有一个很明显的变化，即信贷投放正在加速落地。
据不完全统计，截至12月6日，短短半个月，就有超70家房企获得20多家银行意向性授信支持，授信额度合计已超3万亿。但授信额度只是第一步，目前具体贷款落地项目仍比较少。
与此同时，“第二支箭”债券融资和“第三支箭”股权融资也很快有了新进展。
随着房企融资利好的出台及落地，未来房企融资环境有望得到实质性改善，融资规模或将从低谷回升。
11月以来，房企融资端利好政策不断。
先是11月8日交易商协会表示支持民营企业债券融资支持工具“第二支箭”，预计可支持约2500亿元民营企业债券融资。
随后央行、银保监会发布“254号文”，首次将纾困方向调整为“救项目与救企业并存”，鼓励金融机构提供专项借款配套融资支持。
11月21日易纲在2022年金融街论坛年会上透露鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具，当天“保交楼”再出新政，央行将在2023年3月31日前商业银行提供2000亿元免息再贷款，用于纾困基金的配套融资。
11月28日证监会允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于“保交楼”。
信贷、债券、股权三箭齐发全面支持房企融资，“输血”优质房企恢复经营“造血”功能，在“金融十六条”发布以后，三项支持政策正在加速落地。
先来看信贷投放方面，据不完全统计，截至目前，已有超过20家银行向70多家房企和当地民企提供意向性授信，总额度已超过3.2万亿，包括但不限于开发贷、并购贷、按揭贷、城市更新改造贷等，受益房企名单已延伸至民企以及地方优质民企。
从落地情况来看，近日农业银行郑州分行和邮储银行唐山分行分别落地6亿元和3.17亿元开发贷款，对比3.2万亿授信额度而言，贷款能够有多少落地仍然是个未知数。
再来看债券融资方面，1月23日，中债增在“第二支箭”政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，此外已有6家房企储架式注册发行约1080亿元。其中，基本面销售情况较好或拥有优质抵押物的民营房企获支持的概率更大。
“第三支箭”发出之后，世茂股份、福星股份、新湖中宝等多家房企筹划非公开发行股票，在此之前，碧桂园、雅居乐和建发国际纷纷宣布进行配股融资，近期房企可能迎来一波配股潮。
随着11月多项优化房企融资环境的政策出台，未来房企的融资规模有可能开始从低谷回升，短期来看，受益房企将以国企央企以及部分优质民营房企为主，绝大多数企业仍需继续等待政策效果的传导。
CRIC监测的100家典型房企11月融资总量为517亿元，环比增加25%，但同比仍然减少了三成。融资总量最大的房企是华润置地，其融资总量达到了113.96亿元。11月有多家房企债券注册额度获批或在申请中，涉及规模超1500亿元。
实际上，头部房企仍然保持着融资优势。
前11月，销售TOP10房企平均融资总额达到172亿元，在各个梯队中拔得头筹，与此同时，该梯队房企融资成本也是最低，仅为3.09%，较去年减少0.89个百分点，其融资成本比最高的TOP11-30少2.23个百分点。
融资规模同比降幅最小的是TOP50房企，融资规模同比减少39.36%，其中，TOP11-30房企融资总量变化最大，前11月融资总量为1312.10亿元，同比减少了46.55%。
值得注意的是，近两个月房企偿债潮将有所缓解。
接下来的12月，房企将有15笔债券到期，剔除掉已经提前赎回的部分之后约为159亿元，环比减少57.9%，单笔最高金额为20亿元。
但对于大多数房企而言，当前仍然面临较大的偿债压力，企业运营改善的核心还是在于销售端的改善。
房企供给侧改革已渐进尾声，信贷、债券、股权三箭齐发，让行业、企业在较艰难的日子中得到更多鼓励和期望，无论是在信贷、股权融资，还是发债方面都为行业点亮了一盏明灯，帮助房企打通股权融资渠道，整体融资环境有望得到实质性改善。
央行：用好“第二支箭”支持民营房企发债融资，11月21日，央行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会。会议强调，全国性商业银行要全面落实房地产长效机制，因城施策实施好差别化住房信贷政策。
未来支持民营房企融资会是“贷款、债券、股权”，“三支箭”政策组合，促进民营企业融资恢复，更有效支持民营企业发展。民营企业债券融资支持是为“第二支箭”，股权融资支持是为“第三支箭”。近期，雅居乐，碧桂园等个别民营房企发布配股计划，标志着“第三支箭”落地。
自提出继续推进并扩大“第二支箭”后，房企储架式融资近期加速扩容。据称，截至目前，已有多家房企意向、申请或完成注册储架式注册发行。在金融街论坛年会，证监会主席易会满表示，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资，而股权融资正是“第三支箭”的内容。
交易商协会：“第二支箭”扩容，首批民营房企落地
11月23日，中债增进公司在“第二支箭”政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。据了解，截至目前，中债增进公司已通过公开业务邮箱收到近百家民营房企增信业务意向，正在按照相关机制积极推进业务开展。
本次对龙湖集团等3家民营房企出具信用增进函，是“第二支箭”延期并扩容政策实施后首批信用增进业务，标志着政策框架下增信项目的快速扎实落地。交易商协会表示，后续，在人民银行指导下，交易商协会将组织中债增进公司继续积极推进“第二支箭”实施，保持房企债券融资稳定，促进房地产市场平稳健康发展。
交通银行为万科、美的置业合计提供1200亿意向性授信额度
11月23日，交通银行与万科集团、美的置业签署全面战略合作协议。据消息，交通银行与万科集团签署全面战略合作协议。根据协议，交行将为万科集团提供人民币1000亿元意向性综合授信额度，并提供多元化融资服务，包括但不限于房地产5byA5Y+R6LS35qy+、个人住房按揭贷款、并购贷款、保函、供应链融资、债券投资等。同时，美的置业与交通银行总行举行战略合作协议线上签约仪式，并签署了《全面战略合作协议》，双方将进一步深化银企合作关系。根据协议，交通银行将为美的置业提供不超过200亿元人民币意向性授信额度，额度适用范围包括但不限于房地产开发贷款、债券投资、并购贷款、保函、供应链融资等。
农行与中海、华润、龙湖等五家房企签署银企战略合作协议
11月23日，继交通银行与万科、美的置业签订战略合作协议后，据消息，中国农业银行与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团五家房企举行银企战略合作协议签约仪式，银企各方将利用各自行业优势，整合资源，围绕商品房、保障房、城市更新等重点领域，在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资等业务方面，进一步加深合作，建立长期稳定的合作关系。
界面新闻记者|黄昱
界面新闻编辑|
在房地产销售端以及融资端均未有明显改善的情况下，房企仍未走出生存困境，没有谁敢保证不会成为下一个陷入违约漩涡的企业。
为了获取更多现金流，坚守公开债务零违约的雅居乐已启动去年11月以来的第四次股权融资，但受股价下跌影响，预计筹集资金比前三次都会更少。
据雅居乐8月1日公布，其拟以先旧后新方式配售3.46亿股，占扩大后股本6.86%，每股1.13港元，较7月31日收市价1.38港元折让18.12%。
此次配售事项所得款项总额预计约3.91亿港元，净额约3.87亿港元，拟用作偿还现有债项再融资及一般企业用途。
雅居乐此轮首次配股融资是在去年11月16日，配售价格为每股2.68港元，较前一个交易日折价17.8%，最终筹集资金净额约7.83亿港元；第二次配股融资在去年12月20日，配售价格每股2.32港元，折让17.4%，最终募集资金6.17亿港元。
今年1月11日，雅居乐启动第三次股权融资，以每股2.25港元的价格配售2.195亿股股票，筹集资金4.89亿港元，主要用于偿还2025年到期的本金为5亿美元的无抵押债券的尚未偿还票息付款、现有债项再融资及一般企业用途。
雅居乐惯用的股权配售方式是先旧后新，即先将大股东现有股份配售给新投资者，然后公司发行新股补齐大股东所出售股份。相较于直接发行新股，先旧后新方式时间短、效率高，同时配售给投资者的股份没有禁售期，可以让投资者实时买卖，较受资本市场欢迎。
通过这四次股权融资，雅居乐累计筹集资金约为22.8亿港元。
除了雅居乐外，还有不少房企也都选择通过配股来补充资金，相较于债券融资，股权融资不会增加企业的负债。
不过，不同于A股及H股上市房企，雅居乐、碧桂园这类港股上市的红筹股配售时不需要证监会审批，发行更为迅速，大概在发布股权融资计划后一周左右完成，因此也可以看到，这两家房企也是此轮股权融资潮中配股次数较多的代表。
就在雅居乐发布配股计划的同日，资本市场也传出碧桂园将按每股1.3港元配售18亿股股份的消息，并称配股融资所得的约23.4亿港元用于偿还债务。不过，碧桂园随后澄清道，并未就建议交易订立最终协议，且现阶段并不考虑建议交易。
如此看来，雅居乐能够再次筹划配股融资算是不错的结果。
相比港股股权融资仍有一定空间，A股上市房企的融资却仍未有真金白银落地。
据界面新闻了解，去年11月A股房企股权融资全面重启以来，已有超过30家涉房上市企业筹划股权再融资，但大部分已有预案的上市房企股权融资申请都还在审批流程中，招商蛇口、保利发展、中交地产、大名城、福星股份等少数几家完成审批，但目前未有成功发行股份的案例。
对于雅居乐来说，股权融资虽然存在摊薄原股东权益的弊端，但已是其目前能拿到的成本最低且相对畅通的的资金。
可以看到，去年11月支持房企融资的“三支箭”发出后，地产行业融资环境虽有所改善，但整体并不明显。
中指研究院指出，2021年下半年地产行业已经开始进入下行周期，融资规模大幅回落，2023年上半年延续了下降态势，但降幅已大幅收窄。
据中指研究院统计数据，2023年1-6月，房地产行业共实现非银类融资4041.7亿元，同比下降16.2%，。其中信用债同比下降7.0%，海外债下降34.6%，信托下降69.6%，ABS下降4.5%，各渠道同比均出现下降，其中海外债、信托锐减，信用债成为融资主力。
从发行结构来看，信用债的发行主体以央企、地方国企为主，今年上半年国央企发行占比近90%，与去年同期基本持平；民营房企发行占比相比去年同期微升0.6个百分点。
亿翰智库认为，虽然“三支箭”发出后行业融资有所改善，但是信用资质稍差的企业融资改善并不明显，加之销售持续承压，对行业流动性危机发酵仍不可掉以轻心。
在房地产行业艰难复苏的背景下，房企自身“造血”能力也依然未得到修复。据界面新闻不完全统计，截至7月31日，已有超70家港股及A股上市地产企业发布了今年上半年业绩预告，其中，约有44家预告上半年归母净利润为亏损，占比超过六成。
去年同期还盈利33.5亿元的雅居乐也难以避免，今年上半年已预告亏损。
在自身“造血”能力受损的情况下，雅居乐无疑需要更多靠外部融资来偿还即将到期的债务。
据界面新闻了解，去年8月，雅居乐扛过了偿债高峰，最近一笔到期的美元债将是2025年1月到期的本金为5亿美元的无抵押债券。不过，雅居乐2023年还有一笔10月到期的境内公司债，总规模约为12亿元。
事实上，不仅雅居乐，地产行业三季度也将迎来一轮偿债高峰。
据中指研究院统计，截至2023年6月末，2023年下半年房企尚在存续期的债券余额为4361.6亿元，一年内到期余额为9277.6亿，其中信用债占比64.3%，海外债占比35.7%，境内债务偿债压力较大。三季度为仍为偿债高峰，单月到期余额近九百亿。
亿翰智库指出，在销售承压和信用脆弱的环境下，只要企业资金面稍有裂缝，都极有可能形成恶性循环，导致销售和融资的不断恶化，最终可动用资金走向枯竭。
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