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一、开发商如何跟银行贷款开发商怎么和银行合作

一、房地产开发商向银行贷款的条件：

1.项目自有资金比例需达到一定标准，通常不低于20%。

2.项目需符合国家法律法规政策。

3.项目还款来源需充足。

4.公司财务状况良好。

5.能提供足额有效的担保。

6.贷款用途合理。

二、房地产开发商如何获得贷款：

1.抵押贷款：开发商可将土地使用权证、在建工程抵押给银行。

2.选择合适的融资方式，如民间借贷。

3.规模较大的开发商可选择上市融资。

三、房地产商与贷款银行的合作流程：

1.楼盘审查：银行对拟提供贷款的楼盘进行审查。

2.发放贷款：借款人申请贷款，银行进行贷前调查、审批，签订借款合同，办理相关手续后发放贷款。

四、房地产开发公司到银行贷款需提供的证件：

1.国有土地使用证。

2.建设工程规划许可证。

3.建筑工程施工许可证。

4.商品房预售许可证。

5.营业执照、税务登记证、法人代码证等公司资料。

五、注册房地产开发公司的条件：

1.符合公司法人登记的名称和组织机构。

2.有适应房地产开发经营需要的固定办公用房。

3.注册资本100万以上。

4.有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。

5.法律、法规规定的其他条件。

六、房地产开发公司需要的人才：

1.建筑、土木、规划等专业背景的人才。

2.具有相关工作经验，最好有设计院工作经验。

七、房地产开发公司国有土地过户需办理的手续：

1.提交原有的《国有土地使用证》。

2.房地产转让协议书。

3.土地评估结果。

4.缴纳土地出让金。

5.签订国有土地出让合同。

6.办理国有土地使用证过户。

八、房地产开发公司工程管理部需要的仪器：

1.经纬仪。

2.水准仪。

3.工程检测尺包。

4.条件许可的情况下，可备全站仪。

九、房地产开发公司建高层楼（30层以上）需具备的资质：

1.建设高层楼不需要特殊的资质，只要有开发资质即可。

十、房地产开发公司是否需要管理咨询：

二、房企融资是什么

房企融资是指房地产企业在资金运作过程中通过各种渠道筹集资金的行为。

详细解释如下：

一、房企融资的基本概念

房企融资是房地产企业在开发、建设、运营等各个阶段，为了满足不同的资金需求，通过各种渠道和方式筹集资金的过程。由于房地产开发涉及的资金规模巨大，房企通常需要依靠外部融资来支持其运营和发展。

二、房企融资的主要方式

1.银行贷款：这是房企融资的传统方式，包括开发贷款、流动资金贷款等。

2.债券融资：房企通过发行债券来筹集资金，这是一种直接融资方式。

3.股权融资：通过出让部分股权来引入战略投资者，共同承担风险并分享收益。

4.信托融资：通过信托机构筹集资金，通常用于项目的特定阶段。

5.资产证券化：将房地产相关的资产或权益转化为可交易的证券化产品。

三、房企融资的重要性

融资对于房企来说至关重要，它直接影响到企业的运营效率和竞争力。合理的融资结构可以降低企业的财务风险，保证项目的顺利进行，进而提升企业的市场地位。

四、房企融资的注意事项

在进行融资时，房企需要充分考虑自身的财务状况、市场需求以及未来的发展战略。选择合适的融资方式，保持良好的资本结构，避免过度依赖某一种融资方式，以确保企业的稳健发展。

总之，房企融资是房地产企业在运营过程中不可或缺的一环，涉及到企业的生存和发展。合理的融资策略能够帮助企业更好地应对市场挑战，实现可持续发展。

房地产行业融资模式与风险演绎：银行地产，破局之道

（报告出品方/作者：浙商证券，梁凤洁、邱冠华）

01地产融资模式与政策房地产开发及融资模式

住宅地产开发是目前大部分房企的主要业务，本部分聚焦典型的商品房开发销售和融资模式。

前端拿地环节融资：土地成本占房价的比例通常在30-50%。一般来说城市线级越高，土地成本占比越高。①2019年以前房地产公司通过房地产信托进行前端拿地融资，参考银行信贷要求，融资比例一般不高于70%。②2019年银保监会发布23号文，限制银行等机构提供前融资金，房企购地资金需为自有资金，除房企注册资本、留存收益外，可通过发行债券、股票，创设私募基金等方式筹集资金。

中端施工环节融资：房地产项目可以通过银行开发贷、信托、资管产品等方式进行融资，银行进行房贷集中度管理后，开发贷向优质企业和项目倾斜，供应链融资包括商票、应付账款，为房企对供应商的无息债务，相当于供应商提供的变相融资。

后端销售环节融资：商品房主要以预售方式进行销售，实现资金回笼偿还前期融入款项。由于商品房预售资金监管制度，资金回笼存在一定滞后，房地产企业可将购房尾款作为底层资产发行ABS降低回款压力，提高资金周转效率。

房地产融资来源

房企开发投资资金主要来自销售回款，即按揭贷款加定金及预收款。其他开发资金来源包括自筹资金、贷款（银行开发贷和非银贷款）。2020年销售回款、自筹资金、贷款分别贡献房地产开发投资资金50%、33%、13%。从时间序列来看，随着房价抬升和外部融资渠道收紧，销售回款占比提升，从2014年的36%增加到2020年的50%。此外应付款是房企对供应商的无息债务，可以拉长房企的账期，相当于房企的变相融资。

房地产融资成本

21H1头部房企有息负债成本主要在3.7%-8.7%，规模大、国企背景的房企有息债务成本相对较低。银行贷款融资成本通常较信用债和非标融资更低。以阳光城为例，21H1阳光城银行贷款融资成本区间为3.4-9.5%，小于债券（5.0-10.3%）和其他融资渠道（3.6-12.5%）。其他融资渠道包括委托贷款、信托等非标融资方式，参考房地产信托预期收益率来看，1年期预期收益率平均在8.0%，1-2年预期收益率平均在8.4%。

房地产融资关键政策

房地产监管政策趋严，供地两集中、房企三道红线及监测指标、银行房贷融资两道红线形成了房地产长效调控机制。

银行端受到的主要限制包括：①严控银行资金通过各种渠道变相为房地产前端拿地提供融资；②禁止违规向“四证不全”和开发资质不够的房企提供融资；③房地产贷款集中度限制，按银行类别对房地产贷款占比上限进行控制。

02短期：银行对地产风险？银行地产敞口

主要敞口和风险点

银行地产敞口主要敞口分为六类：代销产品（以信托和他行理财为主）、表内外非标及债券投资、房地产开发贷、按揭贷款和房企上下游企业融资。经测算，21H1末，银行的地产相关敞口约占银行资产规模的22%。值得注意的是，测算的银行涉房资产结构与房地产开发资金结构相似（银行表内信贷占总敞口的69%vs销售回款+国内贷款62%），相当于银行提供了房地产全部的资金来源。但考虑部分融资不由银行提供，目前非信贷类资产占比的假设可能是偏高的。

整体情况：银行涉房相关资产的增速下行，占比企稳。①增速下行。2016年末提出“房住不炒“以来，银行的地产相关敞口增速持续下行。以按揭、开发贷代表信贷相关增速，地产信托代表表内外非标增速，按揭贷款增速由2016年末的37%下降至2021年6月末的13%；开发贷增速由2018年中的24%下降至2021年6月末的3%；地产信托则因监管引导压降非标，增速由2017年末的60%大幅下行至2021年中的负增长17%。②占比下降。2020年以来，银行涉房资产占比稳中趋降。截至21H1末，按揭+开发贷+地产信托占银行总资产比重15.5%，较20Q3的高点下降0.2pc。

上市银行：21H1上市行涉房贷款余额为41万亿元，较年初增长6%，占贷款比例为32%。其中大中型银行的涉房贷款占比较高，21H1涉房贷款占比最高的为国有行，依次为股份行、城商行、农商行，21H1末涉房贷款占比分别为36%，27%，21%，18%。

地产违约概率

项目盈利性

因房地产项目需要约2-4年进行开发，因此中期来看，房企的盈利情况与其存量土地和在建项目的盈利能力相关。我们对地产项目的盈利情况进行拆分，探究未来不同区域的项目的盈利情况走势。

营收端：地产项目（仅考虑住宅项目）主要收入来自销售额和土地转让。销售额=单位售价（房价）×出售面积。土地转让可看做是土地交易的二级市场，判断其价格与地产项目的未来预期销售额有关。因此我们核心关注地产项目销售额。

成本端：主要有五类成本，土地成本、建造成本、运营成本、利息支出、税费支出。

当前地产项目盈利空间小。经测算，目前地产项目的盈利空间约在1-3%左右。（报告来源：未来智库）

地产项目面临的盈利压力将加剧。考虑三点：房价承压、建安成本和土地成本的上行。值得注意的是，盈利压力加剧意味着房企盈利能力下行，并不意味着房企将会出险。短期内房企出险的核心原因是流动性压力。

①房价方面，21年5-6月以来，房价同比增速开始下行。其中，三线城市房价下行压力较大，房价同比增速率先迎向下拐点。房价承压背后体现了房市监管加强下，购房需求的走弱。如后续购房需求继续走弱，将影响地产项目的去化情况和盈利能力。

②建安成本，2021年以来，建材价格（如钢铁）快速上行，预计将带动后续地产项目的建安成本上行。简单测算，建安成本每上涨10%，则地产项目净利率下行约3pc。

③土地成本，2019年以来，土地价格波动上行。随着低价土地储备消耗，高价土地进入开发周期，压缩房地产项目的盈利空间。

流动性压力

房企流动性压力症结：①房企高杠杆盈利模式天然存在流动性风险，房企只有不断拿地、融资、开发、预售才能保证企业自身经营发展，一旦某一环节出现问题，现金流就会受到影响。②房企融资政策收紧，前融严格核查房企拿地资金是否为自有资金，房企拿地时自有资金投入加大，资金不足的企业拿地困难，没有项目就难以进行融资补充资金，现金流越发紧张；银行开发贷和按揭贷额度受限，资金回笼受限。③房价受到政府调控，限制热门板块楼盘新房售价，房地产利润承压，对于冷门板块限制大幅降价，商品房去化困难。房企流动性压力情况：从监管重点关注的三道红线情况来看，踩中红线越多的房企，反映房企本身存在的流动性风险越大，其有息负债规模增速也将受到更严格的限制。目前华夏幸福、蓝光、泰禾、恒大、花样年已经正式违约，重点关注踩红线的房企经营情况以及已违约房企的债务化解方案。

违约损失程度

按揭贷款损失率低：地产违约损失程度主要与借贷主体相关。我们按照个人、对公两类借贷主体，梳理地产相关资产的违约概率和损失情况。

个人：主要为按揭贷款，出险概率较低、损失程度较小。①出险概率低。因按揭贷款借贷主体分散，且借款主体偿还意愿高，按揭贷款风险表现优异。21H1末，上市银行平均按揭不良率仅0.47%，远远低于开发贷的2.33%和整体贷款的1.59%。值得注意的是，如出现房产项目烂尾，导致买卖合同被解除，则按揭贷款将由房企负责偿还【注】，相应损失概率将提升；②损失程度小。按揭贷款以所购房产进行抵押，且抵押率不超过70%，如出险，银行损失有限。如房产项目烂尾，则由房企偿还，损失率上升。

对公贷款风险较高：地产违约损失程度主要与借贷主体相关。我们按照个人、对公两类借贷主体，梳理地产相关资产的违约概率和损失情况。

房企：主要为开发贷、非标资产，出险概率较按揭高、损失程度较按揭大。具体项目的出险和损失情况，根据不同项目的资质、风控情况（如是否实行封闭式资金管理），有所不同。①出险概率高。因借款主体集中、行业景气度持续下行，涉房对公资产的出险概率整体较按揭贷款高。以开发贷为例，21H1末上市银行开发贷平均不良率达2.33%，显著高于按揭和整体贷款。②损失程度大。虽银行的涉房对公资产一般以土地使用权、在建工程作为抵押，但考虑到出险房企的资产折价概率高，清算价值不确定性大；如转为普通债权后，银行偿付顺序靠后，且出险后监管优先保障购房者和供应商利益，银行的损失率仍较高。损失程度较大的案例：上上置业2018年破产。重整方案中，因抵押物评估价值下降，财产担保债权的清偿率仅55%。

未来如何演进：症结在哪？

未来地产风险和政策将如何演进？我们梳理了当前地产风险的主要症结，以及未来潜在的改善路径。当前情况下，流动性问题是最值得重视的症结。①盈利性下降：杠杆率下降符合国家产业政策，毛利率下降短期很难扭转。而且轻幅度的亏损暂时不会形成违约和爆雷的风险。②流动性紧张：由于房地产行业的典型的资金密集型行业，一旦出现流动性出现问题，那么可能导致房企陷入现金流断裂和破产危机当中。因此流动性问题是当前最值得重视的症结。（报告来源：未来智库）

03中长期：房企模式演化ROE的驱动因素变更

杜邦分解后，房企的盈利能力主要与三大因素相关：资产周转率、净利率和杠杆率。“三线四档”出台后，长期来看，为维持稳定的盈利能力，房企的商业模式将要转变。主要有三大方面：

①盈利驱动方面，新规下，通过杠杆提升盈利能力的途径不可持续。①短期来看，房企将通过提升资产周转率、净利率来支撑盈利能力。房企经营管理能力的重要性提升，经营优异、土储合理的房企盈利表现有望领先行业。②长期来看，杠杆率平稳下降下，房企经营风险下降，盈利能力更加可持续。以德国为例，2010年以来，主要房企的平均ROE基本维持在9%附近。

②规模扩张方面，杠杆水平监管加严下，预计房企的规模扩张将从杠杆驱动，向内生利润驱动转变。

③财务管理方面，新规针对有息负债规模、短期偿债能力提出具体要求。未来房企进行融资活动和财务管理的过程中，需更加关注融资的结构（有息负债、无息负债、权益等）、现金流情况、债务久期等，财务管理的精细化要求提高。

新规后房企ROE变化

上市房企经营数据体现趋势变化。自2018年以来，主要上市房企的盈利能力持续下行，主要归因净利率下行拖累。边际来看，新规出台之后，上市房企ROE驱动因素发生变化，2020H1开始，房企平均资产周转率提升，杠杆率下行。

现象归因：恶性循环导致金融化

房地产金融化如何形成？房地产贷款和房价偏离良性循环。据中国金融四十人论坛研究，房地产贷款与房价存在显著正相关关系。如房地产贷款增长过快，将导致房价快速上涨；房价上涨又从供需两方面助长房贷增长，使得房贷和房价脱离良性循环。①供给端，房价上涨降低住房贷款违约率，激励银行投放；②需求端，房价持续上涨刺激房市投资行为，助长房产配置行为。

可能路径：严监管下的去金融化

地产如何实现去金融化？通过严监管打破恶性循环。参考德国经验，可通过严监管，控制涉房投资的收益水平（包括税收制度等）和房贷可获得性，从而限制购房需求和房贷增长，进而遏制恶性循环趋势，控制房价，防止房地产过度金融化。

德国房地产金融化现象较轻。①截面来看，2019年德国住房按揭贷款占GDP比重在主要发达国家中排名靠后。②时间维度，1997年至2019年，德国房价年化增速4%，较GDP增速低1pc；按揭占GDP的比重基本保持平稳。近年来德国房价涨幅持续提升，主要归因于移民政策带来的外来人口增加，推动购房需求上升。

报告节选：

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）

精选报告来源：【未来智库】「链接」。

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