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一、南宁市物业专项维修资金管理办法

第一章　总则第一条　为加强本市物业专项维修资金管理，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用，维护业主的共同权益，根据《物业管理条例》的规定，结合本市实际，制定本办法。第二条　本市城市规划区国有土地范围内非单一产权的商品房、售后公有住房等物业的专项维修资金的交存、管理、使用，适用本办法。第三条　物业专项维修资金实行统一归集、专户存储、所有权人决策、专款专用、政府监管的原则。第四条　市房产主管部门会同市财政部门负责本市物业专项维修资金归集与使用的监督、指导工作。

　　市房产主管部门设立物业专项维修资金管理机构（以下简称管理机构）具体负责本市物业专项维修资金归集与使用的监督、指导的日常工作。

　　规划、建设、审计等部门按照各自职责协同做好相关工作。第五条　市财政部门设立物业专项维修资金专户，并委托商业银行作为物业专项维修资金的专户管理银行。

　　物业专项维修资金专户应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账；公有住房专项维修资金专户，按照售房单位设账。第二章　交存第六条　业主应当按照本办法规定交存物业专项维修资金，业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。第七条　业主应当按照下列规定交存首期物业专项维修资金：

　　（一）未配置电梯的物业，业主每平方米建筑面积交存的首期物业专项维修资金数额为本市上年度物业建筑安装工程每平方米造价的5%。

　　（二）已配置电梯的物业，业主每平方米建筑面积交存的首期物业专项维修资金数额为本市上年度物业建筑安装工程每平方米造价的7%。

　　业主每平方米建筑面积应交存的首期物业专项维修资金的具体数额由市房产主管部门定期公布。第八条　售后公有住房应当按照下列规定交存物业专项维修资金：

　　（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为当年房改成本价的2%。

　　（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取物业专项维修资金。

　　从公有住房售房款中提取的物业专项维修资金属于公有住房售房单位所有。第九条　开发建设单位应当在商品房销售合同中以专门条款与业主约定物业专项维修资金交存的数额、交存时间、方式等事项，由业主按照本办法的规定交存物业专项维修资金。第十条　新建物业的开发建设单位应当在下列期限内按照房产主管部门商品房测绘备案的建筑物总面积足额预缴物业专项维修资金：

　　（一）需办理商品房预售许可的，在办理预售许可前；

　　（二）需办理商品房现售备案的，在办理现售备案前；

　　（三）本办法实施前已办理商品房预售许可的，在办理现售备案前。

　　业主在申请办理商品房权属登记前应当向开发建设单位支付预交物业专项维修资金，并到管理机构办理更名手续。第十一条　已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期物业专项维修资金存入公有住房专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房专项维修资金专户。

　　公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金存入公有住房专项维修资金专户。第十二条　物业购买人未按照本办法的规定交存物业专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位有权不交付房屋。第十三条　交存物业专项维修资金应当按照下列程序办理：

　　（一）业主向管理机构提交物业专项维修资金交存登记表、房屋销售合同或房屋所有权证、业主的身份证明等材料后，领取物业专项维修资金交存通知单；

　　（二）业主凭物业专项维修资金交存通知单到专户管理银行交存维修资金，取得物业专项维修资金交款凭证；

　　（三）业主凭物业专项维修资金交款凭证到管理机构领取票据。第十四条　业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。相关业主续交后的物业专项维修资金余额不得少于其按本办法应交首期物业专项维修资金数额。

二、南宁市物业费收费标准2022年

一级收费标准:1.00元/月.平方米(已包含税、费)固定体育活动场馆不少于二项设施，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤，公共楼道每天清扫2次。

二级收费标准:0.75元/月.平方米(已包含税、费)体育活动场地不少于一项设施，门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于10小时立岗值勤，公共楼道每天清扫1次。

三级收费标准:0.50元/月.平方米(已包含税、费)固定活动馆所100平方米以上;有简单的体育活动器械、设施，门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤，公共楼道每天清扫2次。

四级收费标准:0.35元/月.平方米(已包含税、费)小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次。

以业主到小区物业管理处办理入住手续、业主取得了新房的钥匙作为业主入住的开始。因为“有时候业主会直接把毛坯房出租，事实上就是入住了，就应该按100%交纳物管费”。业主办理入住手续后物业管理公共性服务费由业主或使用人按月交纳，对已购买但未入住的业主一年内按物业管理公共性服务费标准的50%交纳”，同时为了尽量避免一些“炒房”的业主长期将房屋闲置，又规定“一年后仍未入住的按100%交纳物业管理公共性服务费用”。

为什么要交物业费

1、有合同。小区交纳物业费，也是根据合同的约定来执行的。因为一个小区要进行统一的管理，要能够更好的服务，都会聘请物业公司，并且要与物业公司签订合同。而在签订了合同之后，那么就要按照约定的要求，每年要在规定的时间之内缴纳物业费。2、能够提供服务。交纳物业费之后，小区业主就能够享受相关的物业服务。比如会对小区进行整体的维修，包括配套设施以及房屋等等进行统一的管理、养护。同时对于小区的环境、公共的卫生能够起到清洁打扫的作用。还会维护整个小区的秩序，比如下班回到家找停车位的时候，小区的保安就会提供服务。或者家里面漏水了，没有电了，物业公司也会提供积极的服务，从而能够解决生活难题。

法律依据

《民法典》

第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

南宁拟调整住宅前期物业收费标准，分5个等级定价，意见征求中

2022-03-31 10:30·南宁去房网近期，南宁市为加强住宅物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，营造和谐的居住环境，拟对住宅前期物业收费标准进行调整。

3月23日，南宁市发展和改革委员会发布公告，就《南宁市住宅前期物业服务收费方案（征求意见稿）》公开征求社会意见。

那么，此次意见稿拟对南宁住宅前期物业服务收费方案做出哪些调整呢？

根据《南宁市住宅前期物业服务收费方案（征求意见稿）》，主要对定价范围、收费项目、收费标准3个方面进行调整：

一、定价范围

调整前：

南宁市前期物业服务收费中，政府定价范围为公共租赁住房、经济适用住房、限价商品住房。

调整后：

南宁市保障性住房（含公共租赁住房、经济适用房、限价商品住房、廉租房、政策性租赁房）、房改房、老旧住宅、普通住宅小区等前期物业（业主大会成立之前）服务收费以及停车服务收费实行政府指导价。其它类型物业及业主大会成立之后的保障性住房、房改房、老旧住宅、普通住宅小区的物业服务收费及停车服务收费实行市场调节价。

二、收费项目

调整前：

物业服务企业可向业主或物业使用人收取住宅物业服务费、车位（库）物业服务费、车辆停放服务费、车位（库）租赁费、装修垃圾清运费、出入证（卡）制作工本费等6项收费。

调整后：

物业服务企业可向业主或物业使用人收取住宅物业服务费、车位（库）物业服务费、车辆停放服务费、车位（库）租赁费、装修垃圾清运费、电梯运行费、消防设施运行费、出入证（卡）制作工本费、二次供水加压费等9项收费。其中住宅物业服务费、车位（库）物业服务费、车辆停放服务费、车位（库）租赁费实行政府指导价，其余项目实行市场调节价。

PS：与2015年之前实行政府定价的项目相比较，装修垃圾清运费、电梯运行费、出入证（卡）制作工本费不再实行政府定价，新增的消防设施运行费、二次供水加压费由物业服务企业根据小区实际据实分摊。

三、收费标准

此次意见稿对于需要实行政府指导价的住宅物业服务费、车位（库）物业服务费、车辆停放服务费、车位（库）租赁费4个收费项目进行了详细规定：

（一）住宅物业服务费

住宅物业服务费是指物业服务企业按照物业服务合同约定为业主提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等服务所收取的费用。

在2019年12月自治区住房城乡建设厅、发展改革委印发的《广西普通住宅小区前期物业服务等级指导标准（试行）》文件中，根据管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等服务内容，制定了不同服务标准，再根据物业服务企业所提供的服务将物业服务公司划分成了5个等级。

而在此次意见稿中，住宅物业服务费将实行按服务等级定价，共分为5个等级。住宅物业服务费政府指导价实行基准价和浮动幅度管理，浮动幅度不超过10%，具体收费标准见下表：

可以看到，新规的5个前期物业服务等级收费标准中：

一级基准价最高，为2.30元/㎡·月；

二级基准价为1.80元/㎡·月；

三级基准价为1.40元/㎡·月；

四级基准价为1.10元/㎡·月；

五级基准价最低，为0.70元/㎡·月。

（二）车位（库）物业服务费、车辆停放服务费、车位（库）租赁费

车位（库）物业服务费是指物业服务企业对小区所有的产权停车位提供秩序维护、公共清洁、公共照明、公共设备维护等服务所收取的费用。

车辆停放服务费是指物业服务企业为物业服务区域内公共车位（库）提供秩序维护、公共清洁、公共照明、公共设备维护等服务所收取的费用。

车位（库）租赁费是指产权单位将室内车位（库）出租给承租人使用所收取的费用。

近年来，由于汽车保有量的快速增长，小区“停车难、车难停”的现象普遍存在，同时，劳动力成本持续刚性增加、物价不断上涨，物业服务企业人工支出和管理维护成本不断增长，现行政策已存在着一些明显不适应住宅小区管理的新形势问题，需要及时进行优化调整。

本次意见稿拟对住宅机动车停车收费标准进行适当调整，并优化停车收费计费方式：

机动车停车收费细分为车辆停放服务费和车位租赁费两大类。室内和室外停车，在不同的时间段分别设定了临时停放和月票的计费方式（元/辆·次），并设定最高限价。人防车位、立体停车位则执行车位租赁费收费标准。

具体收费标准如下表：

此外意见稿中，南宁市住宅非机动车停车收费标准将住宅非机动车分为自行车、电动自行车和其他非机动车等三类，停车收费包括车辆停放保管服务费和车辆停放服务费。

具体收费标准如下表：

适用范围和执行时间

据悉，该方案适用于南宁市城区、开发区范围内规划为住宅性质的前期物业服务收费管理，原有规定与本方案不符的，以本方案为准。

而在该方案实施前，已签订住宅前期物业服务合同的，物业服务等级和收费标准按原合同约定执行。前期物业服务合同期满后按本方案执行。

住宅物业服务收费管理其他事项按桂价格〔2018〕108号、桂建发〔2019〕16号及桂发改价格〔2020〕192号文有关规定执行。

写在最后

市场在发展变化，我们的生活也在不断更新，随着新的需求、新的矛盾出现，相应的政策就需要跟随时代潮流而调整。

当前南宁市不少小区在住宅物业服务收费上存在着较大矛盾，例如物业费调整定价、物业费收缴、物业服务质量等问题上纠纷不断，业主与物业服务企业之间的矛盾亟需解决。

而此次拟调整方案，对南宁市住宅前期物业服务收费做了更明晰的规定，通过对物业服务进行分级并明确收费价格，清楚划分了业主和物业各自的权利与义务，可以更好地维护双方的利益。

此外，如果按照市场价调价，希望物业能更好服务业主，做到公布收费明细、提供保质服务等合理诉求。

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