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一、房地产项目融资的优劣势分析

项目融资自20世纪50年代产生以来，尤其是近十几年来在世界范围内得以迅速发展，并日益受到人们的瞩目与青睐，主要是因为项目融资与传统融资方式相比具有一些明显优势，这些优势使项目融资更适用于房地产项目开发，并成为其未来发展方向，主要表现在以下几个方面：。
(1)房地产项目融资的优势分析
①以项目为导向，有利于实力及资信状况不佳的开发商获得资金。
在传统融资方式中，贷款银行看重的是开发商的实力及资信状况。而项目融资，顾‘名思义，以项目为主体。贷款银行的贷款依据是该商业地产项目的经济强度。与传统融资方式相比，项目融资可以获得更高的贷款比例和更长的贷款期限，也可以帮助那些仅凭资信很难取得银行贷款的开发商获得资金。
②实现融资的无追索或有限追索。
追索权是指在借款人未能按期偿还债务时，贷款银行要求借款人用除抵押资产外的其他资产偿还债务的权利。
在传统融资方式中，贷款银行拥有完全追索权，即借款人拥有的所有资产都可供还债之用。而在项目融资中，项目的经济强度决定资金偿还情况。在无追索项目融资中，当商业房地产开发项目没有达到完工标准而以失败告终或是项目在后期的经营过程中无法产生足够的现会流量时，开发商不直接承担任何债务清偿的责任。在有限追索项目融资中，贷款银行的追索权往往也在时问、对象和数量上具有一定限制，贷款银行不能追索到开发商除该项目资产、现金流及担保之外的任何形式的资产。有限追索既限制了开发商的风险，又使开发商有更大的空间从事其他项目的开发。
③实现风险分担。
有限追索权有效实现了风险分担。与项目有关的各种风险要素要以某种形式在所有与项目有直接或间接利益关系的参与方之间进行分担，使项目中没有任何一方单独承担全部风险。开发商应当学会如何识别和分析项目的各种风险因素，确定参与各方所能承受风险的最大能力及可能性，充分利用与项目有关的一切可以利用的优势，设计出对开发商具有最低追索的融资结构。
④实现资产负债表外融资(Off-balanceFinance)。
一般情况下，开发商取得的银行贷款会体现在资产负债表上，使负债率提高，形成不利的资产负债结构，从而加大未来融资成本影响公司自身经营发展。项目融资的无追索或有限追索特点为安排资产负债表外融资提供了可能。在项目融资中，由独立法人的项目公司与贷款银行签署融资协议并负责项目建设，只要开发商在项目公司中的股份不超过一定比例，项目公司的融资就不会反映在开发商的资产负债表上。当然，这要依赖于有关会计法规。
⑤信用结构安排灵活多样。
一个成功的项目融资，其贷款信用结构的安排是灵活多样的，可以将信用支持分配到与项目有关的各方面。例如，在工程建设方面，为了减少风险，可以要求工程承包商提供一个固定价格、固定工期的建设合同或“交钥匙”工程合同，还可以要求项目设计者提供工程技术保证；在原材料和能源供应方面，可以要求供货方提供供货合同：在项目招商方面，开发商可以要求入驻的零售商提供长期租约合同。这些都是项目融资强有力的信用支持，能提高项目的债务承受能力，减少融资对借款人资信和其他资产的依赖程度。
⑥税务优势。
在法律法规允许范围内，通过精心设计的融资模式，可以将政府对投资者或经营者的税务鼓励政策作为一种资源在项目参与各方中最大限度加以利用，以降低融资成本、减少项目高负债期的现会流压力、提高项目偿债能力和综合收益率。此类政策一般包括加速折旧、利息成本税前扣除、投资优惠政策及其它费用的抵税法规等。项目开发期和经营前期的亏损可被不同财务状况的利益相关方吸收，用于合理避税，降低开发商或其他参与方的融资成本。
(2)房地产项目融资的劣势
如同其它融资方式一样，房地产项目融资也不可避免存在～些劣势，主要表现为：融资结构复杂，融资时问长，融资成本高。这是由于，项目融资涉及面广、合同结构复杂、风险大．需要花费大量时间做好有关项目设计、风险分担、税收结构、资产抵押等技术性工作，必然造成复杂的融资结构，漫长的融资谈判和高额的融资成本。这些缺点影响了项目融资在我国商业房地产开发的应用，因此，除了看到项目融资的优势外，也必须考虑规模经济效益问题。

二、房地产融资是什么意思?

房地产融资是指房地产开发企业为了筹集资金而采取的一种融资方式。房地产开发企业通常需要巨额的资金来购置土地、建设房屋、装修等，然而这些资金不一定全部来自于企业自身的资金储备，因此需要通过融资来获得更多的资金支持。目前常见的房地产融资方式包括股权融资、债务融资、信托融资和ABS等。

房地产融资对于房地产开发企业来说有很多优点。首先，融资资金可以帮助企业快速筹措资金，提高资本运作能力，拓展企业经营规模。其次，降低企业资金成本，使得企业财务状况得以改善。再次，融资方式的多样化可以降低企业融资风险，提高企业融资的可持续性。此外，融资还带来了更多的商业机会和合作伙伴，为企业带来更多的发展空间。

房地产行业对商业银行的影响及其应对|《2024中国银行业排行榜200强研究报告》热销中！

近日，《清华金融评论》正式发布《2024中国银行业排行榜200强研究报告》（点击订购）。研究报告包括“2024中国银行业排行榜200强榜单”、“2024中国银行业排行榜200强分析报告”、“中国银行业创新发展典型案例集”和“零售银行专题访谈实录”四个部分。本报告从初稿到定稿，多次广泛征求各方面领导专家的意见和建议，反复修订和验证，耗时多月，力求客观地全景反映我国商业银行的发展态势，为银行业发展照亮改革前进的道路。
其中，报告第二部分“2024中国银行业排行榜200强分析报告”将数据与实证深度耦合，在对各项指标进行翔实对比分析的基础上，以专栏的形式聚焦我国金融重点热点，直击现阶段银行业堵点痛点，探究领域涉及房地产行业对商业银行的影响、中小银行改革化险、商业银行资本补充、商业银行低净息差的应对策略、大模型在银行领域的应用等。

近期，为贯彻落实党中央、国务院决策部署，促进房地产市场平稳健康发展，中国人民银行、市场定价自律机制分别发布《中国人民银行公告〔2024〕第11号》《关于批量调整存量房贷利率的倡议》。10月12日，以四大行为首的多家银行先后发布批量调整存量房贷利率的公告，并宣布在10月31日之前实施批量调整。

此次调整的出发点是：现行房贷利率定价机制下加点幅度不能自主调整，近期新老房贷利差矛盾再次累积扩大。商业银行将通过行业自律协调一致，对符合条件的存量房贷再开展一次批量调整，将利率降至全国新发放房贷利率附近。但上述方式治标不治本，要从根本上解决新老房贷利差问题，还需要通过深化利率市场化改革，在维护合同严肃性的同时，破除制度性障碍，促进商业银行、借款人双方基于市场化原则自主协商、动态调整。

此次调整的范围设置在存量商业性个人住房贷款(包括首套、二套及以上)和存量公积金组合贷中的商业性个人住房贷款部分（不包括住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款、购买商铺、商住两用房等商业用房贷款）。

此次存量房贷利率调整规则分两部分：

第一部分是存量首套住房利率调整。全国现有首套房存量房贷中，高于LPR-30BP且满足条件的存量房贷利率，统一调整为LPR-30BP。

第二部分是存量二套及以上住房利率调整。针对这部分调整，不同的地区施行的方法有所差异。对于除北京、上海、深圳三城以外地区的二套以上存量房贷利率，施行与首套房相同的存量房贷调整规则，即高于LPR-30BP且满足条件的存量房贷利率，统一调整为LPR-30BP。

而对于北京、上海、深圳三地区高于相应政策下限的存量二套及以上住房利率，统一调整至当地相应政策下限。具体规则如下：

图1：北、上、深三地存量二套及以上住房利率调整规则

来源：银行公告，中国绘制局

对消费者而言，此次存量房贷调整的深入推进有助于减轻利息支出压力、提振消费。但对银行而言，尽管此次调整将长期对资产质量提升、零售端增长起到积极作用，但在低净息差环境的作用下，该调整也对银行的营收及盈利能力又提出了考验。

《清华金融评论》推出的《2024中国银行业排行榜200强研究报告》中就房地产对商业银行的影响展开深度探索，通过理论与事实相结合，对贷款与资本结构、风险与负债管理、环境与监管压力等多维度论证推演房地产对商业银行的影响，并给出合理的应对策略，旨在助力商业银行在多变的宏观环境下稳健化解风险，提升盈利能力，推动我国银行业高质量发展。（以下节选自《2024中国银行业排行榜200强研究报告》第二部分内容）

专栏：房地产行业对商业银行的影响及其应对

房地产行业链条长，涉及面广，对国民经济具有重要影响，更对商业银行的运营和风险影响深远。2023年，监管部门出台了一系列房地产行业政策，比如放松限购、认房不认贷、优化普宅标准、降低首付比例等，尤其是京沪等一线城市政策的调整，有助于降低首次置业、改善住房的门槛，持续释放了居民购房需求。

金融要支持行业高质量发展，做好房地产金融服务。中央经济工作会议提出积极稳妥化解房地产风险，一视同仁地满足不同所有制房企的合理融资需求。住房城乡建设部、人民银行、金融监管总局明确了“认房不认贷”的住房信贷政策；人民银行、金融监管总局发布了金融支持房地产市场平稳健康发展的“金融16条”支持措施，并研究确立首套房贷利率政策的动态调整机制，下调了二套房利率政策下限、引导银行降低存量首套房贷款利率。2023年，银行业发放了开发贷款3万亿元、住房按揭贷款6.4万亿元，总计接近10万亿元；截至2023年末，银行业购买房企债券余额4275亿元，比2022年末增长了15%，此外，银行业还向房地产企业提供了并购贷款、存量展期贷款，这两项加起来超过1万亿元。截至2023年末，3500亿元“保交楼”专项借款绝大部分也已经投放到项目，商业银行还提供了相应的商业配套融资，确保“保交楼”任务完成。

在一系列举措的落实保障下，商业银行在支持房地产行业平稳发展的过程中，也锤炼了自身应对市场与风险管控的能力。以六大行2023年房地产业贷款情况为例，截至2023年末，六大行的房地产业贷款余额合计超过4万亿元，其中不良贷款金额合计2144.96亿元。从2023年房地产贷款金额来看，中国银行、农业银行、建设银行三家较为接近，均在8500亿~9000亿元之间，工商银行超过7500亿元，交通银行接近5000亿元，而邮储银行最低，只有交通银行的一半左右；但同比变化显示，除了交通银行下降了300亿元左右外，其他5家银行在房地产业的贷款金额均呈增势，中国银行与建设银行分别增加了大约1000亿和800亿元，工商银行与邮储银行增量均在400亿元左右，农业银行最低，只增加了200多亿元。
从房地产业贷款占比来看，邮储银行最高，为7.87%，建设银行为3.59%，在六大行中最低；但2023年六大行的房地产业贷款占总贷款金额的比例均有所下降，降幅最高的是农业银行，下降了1.1个百分点，降幅最低的是中国银行，下降了0.03个百分点。从不良贷款金额看，只有中国银行和工商银行在2023年分别下降了78亿和36亿元，其他4家均有所上浮，建设银行房地产业不良贷款增量最高，达到146亿元，交通银行次之，接近100亿元。从在房地产业的不良贷款率来看，中国银行、农业银行、建设银行、工商银行均超过5%，交通银行4.99%，邮储银行最低，为2.45%。同比变化显示，六大行在房地产业的不良贷款率有升有降，中国银行降幅最大，下降了1.72个百分点，交通银行升幅最高，上升了2.19个百分点。
表1：2023年六大行房地产行业贷款情况及同比变化（单位：亿元）

总的来说，房地产行业带给商业银行的影响和挑战，主要体现在贷款与资本结构、风险与负债管理、环境与监管压力等方面。商业银行在承压的同时，也极易把相关风险传导至整个金融系统。

贷款结构和信贷政策调整。在商业银行信贷投放中，房地产行业的融资比例高，其波动直接影响商业银行的资产质量和风险情况，进而对贷款结构和信贷政策产生影响。尤其在政策调控不断加强的情况下，商业银行需要根据市场情况灵活调整产品结构和利率水平，更加审慎地评估项目的可行性和市场前景，在适应市场需求的同时，应对潜在风险。

资本结构和信用风险管理。房地产行业的震荡也对商业银行的资本形成挑战，资本充足与流动性都是确保行业与自身平稳度过震荡期的关键。不良资产一旦形成，极易拖累多个相关方商业活动的顺畅运行。因此，商业银行需要通过多元化贷款投放和资产配置来降低对房地产市场的依赖，防范资产质量下行甚至搁浅。

监管环境与市场竞争压力。房地产行业密集的政策调整，直接影响到商业银行的资产质量和业务模式。复杂多变的外部环境倒逼商业银行利率市场化，加剧了市场竞争；与此同时，监管机构也会加强对银行资本充足率、业务审查、资产质量等一系列指标的监控。商业银行需要通过金融创新、提升质量、降低成本等多方举措谋求新的优势来应对市场竞争。从应对策略上看，商业银行应该加强风险管控、分散资产配置、积极处置不良、提升数字转型以及优化服务体验。同时与监管部门保持良好沟通，及时了解并遵守监管要求和政策。

加强风险管理和内部控制。面对房地产市场的波动和不确定性，商业银行需要加强特定行业的风险管理和内部控制体系建设。通过完善风险评估模型、加强贷款审查、项目可行性和资产质量监控来提升资产负债管理水平，有效预防并控制房地产行业整体波动带来的信用风险和流动性风险。压力测试与情景分析也是重要的风控手段，避免因竞争而过度放贷。

多元化业务和资产配置。从长远来看，商业银行可以通过多元化业务和资产配置来优化业务结构，降低客户的行业集中度。在党的大政方针下，做好科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融和数字金融五篇大文章，平衡好自身的风险和收益，提升整体盈利能力和抗风险能力。商业银行也可以通过资金的引导作用，平衡行业过热或过冷变化。

多渠道处理不良资产。在市场结构调整，特别是重要行业波动时，商业银行可能面临贷款违约和不良资产增加的风险。因此，多渠道处理不良资产、提高处置效率和资产保值率是商业银行需要关注的另一个方面，从而有效应对市场变化带来的挑战。

科技赋能和数字化转型。加强科技投入和数字化转型是商业银行应对房地产市场波动的重要策略之一。通过建设智能风险管理系统、推广数字化服务平台、开发金融科技产品，不仅可以提升客户体验和业务效率，降低运营成本，在开发客户上也可以事半功倍，增强综合市场应变能力。

优化服务能力和客户体验。在市场动荡和竞争加剧的背景下，商业银行需要强化自身能力建设，创新金融产品、订制化服务，提升智能金融平台的运营效率，增强获客能力并精准画像，以此来扩展并巩固市场份额，实现可持续发展。在竞争的同时，也可以通过优势互补来加强同业或跨行业合作，更好地服务于整个经济社会。

总的来说，房地产行业与商业银行的发展息息相关，相辅相成，房地产市场的稳定不仅是单一市场的需求，也是金融系统安全乃至整个经济社会稳定的要求。在房地产行业发生重大变化的背景下，商业银行的风险管理、业务政策、市场竞争和监管压力等多方面都受到挑战；需要积极调整战略，加强风险内控，分散资产配置，主动数字转型，来应对市场的挑战，在复杂多变的经济环境中保持竞争力，实现稳健发展和长期增长。更多精彩内容请点击下方图片，欢迎订购《2024中国银行业排行榜200强研究报告》。

报告目录索引

第一部分

2024中国银行业排行榜200强：资本实力总榜单

一、2024中国银行业排行榜200强：资本实力总榜单二、2024中国银行业排行榜200强：资本实力子榜单三、2024中国银行业排行榜200强：竞争力总榜单四、2024中国银行业排行榜200强：竞争力子榜单五、资本实力总榜单与竞争力总榜单对比分析

第二部分

2024中国银行业排行榜200强分析报告

一、总体情况：国内外宏观经济环境承压，商业银行须平衡功能性与营利性二、资本实力：核心一级资本净额总体续增，多数银行资本充足率下滑三、经营规模：资产规模持续扩张，非息收入普遍下滑四、盈利能力：利润稳健增长，净息差持续下行五、风险控制水平：不良贷款率持续下降，风险抵补能力稳定六、估值：市值相对稳定，较高股息率具备较强吸引力七、数字化转型：持续加大投入，服务科技金融、数字金融大文章八、银行理财子公司：市场变局与发展路径九、总结和建议

第三部分

中国银行业创新发展典型案例集

一、科技金融：赋能科技创新推动高水平科技自立自强二、绿色金融：助力绿色发展擦亮高质量发展底色三、普惠金融：润泽千企万户推动金融服务提质扩面四、养老金融：适老养老为老护航银发族乐享安康五、数字金融：加速数字化转型构建智能化服务体系六、乡村振兴金融：服务三农沃土绘就秀美乡村新画卷七、跨境金融：助力对外开放共享全球经济发展机遇八、公司治理：科学规范治理打造高质量发展坚强堡垒

第四部分

零售银行专题访谈实录

一、零售贷款数字化转型，创新永远在路上——访农行个贷部总经理查成伟二、以客为尊用心服务深化财富管理业务转型发展——访民生银行财富管理部/私人银行部总经理黄晋三、围绕数字化转型，加快零售业务布局——访浙商银行零售金融部兼零售信贷部总经理单晓俊四、城商行如何在零售转型中脱颖而出？——访杭州银行财务总监、办公室（党委办）主任章建夫五、生态链与平台金融是零售银行转型方向——访恒丰银行苏州分行党委书记、行长姜兆华

《清华金融评论》坚守“建言金融政策，引领金融实践”的办刊初心与使命，努力朝着专注于经济金融政策解读与建言的智库型全媒体平台的目标发展。银行在我国是支持实体经济的金融中坚力量，银行业的高质量发展离不开银行人尤其是银行家的持续贡献。2017年起《清华金融评论》特设“银行家论道”专栏，旨在构建中国银行家的思想传播平台，为中国经济金融把脉，为行业发展建言献策。与此同时，《清华金融评论》通过多次举办中国银行业高质量发展论坛及连续发布“中国银行业排行榜200强”研究报告，透视银行业发展全景，为整个银行业发展提供理论数据支撑和有益实践参考。

编辑丨白浩辰

审核丨秦婷

责编丨兰银帆

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