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一、房地产融资渠道8个

房地产融资渠道8个

　　房地产的融资渠道有哪些?下面是我收集的8个，欢迎大家阅读与了解。

　　自筹资金

　　自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道，一般是股东追加股本金或提供股东借款的方式加以解决。但当房地产价值的升高，投资规模的增大，资金周期的延长，房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。

　　预售资金

　　房地产预售也是当前市场上比较流行的一种融资方式。在房地产区位、环境等条件较好的情况下，预售可以筹集到必要的建设资金。

　　商业银行贷款

　　商业银行贷款是我国房地产企业最主要的融资渠道，至少70%以上的房地产开发资金来自商业银行。

　　企业合作融资

　　房地产公司合作融资，包括外资合作和内资合作。外资合作一般是成立合资或合作公司。利用较好的国外先进管理技术和经验，进行优势互补。通过合资合作可以共同把房地产企业做大做强。合作融资是我国房地产企业目前最为可行的融资方式之一。

　　信托融资

　　信托融资即信托公司对于比较好的有赢利前景的房地产投资项目提供信托贷款或直接参与信托投资的融资方式。相对银行贷款而言。房地产信托的融资方式可以降低整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，在不提高资产负债率的情况下可以优化公司结构。在供给方法上可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金支持。信托独具制度优势，并具有较强的灵活性，在银行贷款困难时，是比较好的选择之一。

　　债券融资

　　房地产债券是企业债券的一个组成部分。目前很多房地产企业发行企业债券比较困难。

　　房地产证券融资

　　房地产证券化是房地产市场发展的方向，可以促使房地产经营的专业化、资源的合理化。是房地产企业融资的最佳途径。最常见的形式是上市。通过上市可以迅速筹集巨额资金并作为注册资本永久使用，没有还款期限，同时还可以扩大规模，化解风险。降低融资成本。投资者亦可分享房地产经营利润，使房地产企业主体从国有制走向股份制，有利于改善企业资本结构。中小型房地产企业可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合，扩大企业规模，实现规模效益，达到上市融资的目的。

　　房地产私募股权投资基金

　　房地产私募股权投资是房地产市场发展到一定程度的产物。目前，在我国已经初见端倪，是一种向特定对象发行私募股权基金募集资金，然后以股权方式投资于房地产项目或企业的一种投融资方式，属于一种专业基金管理公司专业化募集资金、投资管理的一种融资方式。一般分为资金募集、投资、基金投资管理、基金退出四个工作阶段。是当前市场上逐渐兴起的一种融资方式。

　　房地产融资：45%来自银行贷款

　　融资是房企的“七寸”。在行业利润压缩、房企纷纷转型的时代，优秀的融资能力能够有效控制成本保证盈利空间，也可以改善财务结构维持稳健运营，还能为转型提供源源不断的“子弹”。

　　REICO工作室近期研究发现，虽然从2009年以来，房地产投资资金来源中，国内贷款比例呈下降趋势。但2017年，我国房地产业投资的资金来源中，国内银行贷款占15.51%，仍然高于全国各行业的平均水平(当年大约12%);自筹占47.90%，低于平均水平(当年69.45%);其他占40.73%，高于全国各行业平均水平(当年12.66%)。实际上，现有统计口径下的

　　“自筹”和“其他”中平均大约有60%属于银行贷款，房地产投资资金来源中，应该约有45%来自银行贷款。

　　中原地产统计显示，截至11月24日，2017年房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资刷新了历史纪录。合计全年融资额度达11156亿，这也是历史首次突破1万亿，同比同口径上涨幅度达25%。

　　直接融资迅速上升

　　从房地产融资方面看，资金基本面与总体大环境变动非常一致。

　　REICO工作室研究表明，2017年到2017年上半年，央行连续出台降准、降息政策，并配以下调购房按揭比例等，金融环境不断宽松。全社会融资额中直接融资比例显著上升。2017年全社会融资额中银行贷款占比升至73%，企业债券净融资占比也升至18.31%，创历史新高;2017年上半年，银行贷款占比达76.7%，企业债券净融资占比略有下降。

　　世邦魏理仕指出，2017年以来，政府颁布了一系列政策，包括开放境内债券市场、鼓励ABS(资产担保证券)市场有序发展、收紧财富管理等影子银行产品。为开发商和投资者创建了有利的投融资环境。

　　据REICO工作室统计，2017年底，房地产债券融资余额达9989.4亿元，高于2017年到2017年4年全部债券融资余额之和;2017年6月末，房地产债券融资余额已达16212.22亿元。

　　但资本市场依旧不是我国房地产融资的主要渠道。自2009年11月南国置业(5.720，0.04，0.70%)之后，时隔6年，2017年才又有2家房地产企业在A股上市。目前，A股共有132家房地产开发企业，占全部A股2933家上市公司的4.5%。

　　不过，资本市场上房地产融资产品有了新突破。继2017年国内首只权益型REITs产品“中信启航”正式上市交易后，2017年国内首只公募REITs“前海万科封闭式混合型基金”也实现上市。

　　世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨表示，境内债券市场的.开启为开发商融资打开新的窗口，目前中国的低息环境进一步刺激开发商纷纷发行境内债券，并将债券到期时间推迟至2017年及2021年间，以减轻短期内偿债压力。

　　信贷收紧影响较大

　　REICO工作室认为，未来房地产融资的基本原理不会发生变化，房地产企业的具体融资方式仍将与其具体开发模式和经营模式密切相关。预计银行贷款仍将是融资主要来源，直接融资有较大增长空间，但增速很有可能会随市场风险的累积而受到控制。

　　在融创中国董事长孙宏斌看来，本轮调控非常严峻。其中重要表现是银行信贷收紧对开发商影响特别大。

　　孙宏斌认为，表面上，市场购房预期还未发生改变，但“(楼市)一直说降，其实没降。购房者的预期说着说着就给改了。另外，(当前调控背景下)投资者买不了，首付款太高了”。

　　中原地产统计显示，10月-11月截至24日房企债券融资额，相比8-9月下调了61%。当前市场融资难度明显加大。

　　中原地产首席分析师张大伟认为：从资金成本看，支持2017年房地产市场火热的主要原因是房企各种渠道低成本资金，债券是其中价格最低的资金来源，但最近2个月发债难度开始加大。

　　张大伟认为，海外融资难度已越来越大，一旦内地债券融资压力增加，对房企来说，将明显增加资金压力。从各地楼市调控看，发债等渠道还有可能继续收紧，房企未来6-9个月很可能会面临越来越大的资金问题，所以也要求房企加快销售回笼资金。

　　世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌表示：“尽管中国境内融资渠道不断完善，但未来信贷政策可能会发生变化，开发商应做好相应准备。对于部分短期内面临较高还款压力的中小开发商来说，应尽早为其再融资需求定制计划，或与投资者成立合资公司以分散风险。”

　　研究显示，尽管融资环境较为宽松，但净利润下滑削弱了开发商的偿债能力。本土上市房企的债务总额已由2017年的1.34万亿元大幅攀升至2017年的3.3万亿元。部分小型开发商由于项目预售进展不顺利，不得不通过举债维持项目运行。

　　世邦魏理仕建议，投资者应当慎重考虑对中小型开发商的定价，以客观反映其真实的风险水平。此外亦可考虑其它债务重组投资机会，要求担保支付或进行可转换债券的投资。

二、初始融资余额是什么

初始融资余额是指在进行融资活动时的初始资金额度。

详细解释如下：

1.初始融资余额的概念：

初始融资余额特指企业在开始某一项融资计划或项目时所确定的最初资金需要量。这通常反映了企业为满足其运营、投资或偿还债务等需求而首次寻求的外部资金支持。这一额度是基于企业的财务状况、未来的预期以及所需的资金规模来确定的。

2.融资活动的背景：

企业在运营过程中，可能会遇到各种机遇和挑战，如扩大生产规模、研发新技术或应对市场变化等，这些都需要资金支持。当企业内部资金不足以满足这些需求时，就需要通过外部融资来弥补资金缺口。这时，初始融资余额就成为一个重要的参考指标，它指导着企业的融资策略和方向。

3.初始融资余额的重要性：

初始融资余额的确定对于企业来说至关重要。它直接影响到企业能否成功获得资金支持，以及后续的资金使用效率。如果初始融资余额设置得过高，可能会增加企业的财务压力，甚至导致融资失败；而如果设置得过低，则可能无法满足企业的实际需求，影响企业的长远发展。因此，企业需要根据自身情况，科学合理地设定初始融资余额。

总之，初始融资余额是企业融资活动中的关键概念，它反映了企业在融资初期的资金需求，对于企业的长远发展具有重要意义。企业在设定初始融资余额时，应充分考虑自身的财务状况、未来预期等因素，以确保融资活动的顺利进行。

融资余额的秘密：如何影响股市走向

#融资余额变化：股市晴雨表还是市场推手？

#引言

近日，沪深两市融资余额数据引起了市场的广泛关注。截至10月15日，两市融资余额合计达15785.36亿元，较前一交易日增加21.16亿元。这一数据的变化不禁让人思考：融资余额的波动究竟对股市有何影响？它是否能成为预测市场走向的晴雨表，抑或是推动市场变化的幕后推手？本文将深入探讨融资余额与股市之间的复杂关系，为投资者提供更全面的市场洞察。

#融资余额的定义和作用

融资余额是指投资者通过证券公司借入资金用于股票投资的未偿还金额总和。简单来说，它反映了市场中以杠杆方式进行的投资规模。融资交易允许投资者以较少的本金撬动更大的投资额，从而放大潜在收益（当然也可能放大损失）。

在股市中，融资余额扮演着多重角色：

1.市场情绪指标：融资余额的增减可以反映投资者对市场前景的看法。余额增加通常意味着投资者信心增强，反之则可能表示悲观情绪蔓延。

2.流动性指标：较高的融资余额表明市场流动性充裕，可能预示着更活跃的交易环境。

3.市场杠杆水平：融资余额直接反映了市场的杠杆使用程度，高杠杆可能带来更大的市场波动。

4.政策敏感指标：监管部门常常通过调控融资政策来影响市场，因此融资余额的变化也可能暗示政策取向。

理解融资余额的这些作用，有助于投资者更全面地把握市场动向，做出更明智的投资决策。

#最新融资余额数据分析

根据最新数据，截至10月15日，沪深两市融资余额合计达到15785.36亿元，较前一交易日增加21.16亿元。这一数据反映了当前市场的几个重要特征：

1.融资余额规模维持高位：

-当前融资余额处于近期的相对高位，表明市场整体杠杆水平较高。

-与历史数据相比，虽然未达到历史峰值，但仍处于较高水平，反映出投资者对市场前景保持谨慎乐观。

2.增速趋缓但仍保持增长：

-单日增加21.16亿元的幅度相对温和，显示市场情绪相对稳定。

-持续增长趋势表明投资者仍有加仓意愿，但增速放缓也反映出一定的谨慎情绪。

3.沪深市场表现差异：

-上交所融资余额为8278.43亿元，深交所为7506.93亿元。

-上交所单日增加12.79亿元，深交所增加8.37亿元，显示沪市略微更受融资客青睐。

4.融资余额占比分析：

-根据最新数据，融资余额占流通市值的比例在沪市约为1.75%，深市约为2.84%。

-深市的融资余额占比明显高于沪市，反映出深市股票可能更具吸引力或波动性更大。

5.与近期市场表现对比：

-融资余额的小幅增长与近期A股市场的震荡行情相吻合。

-这表明投资者在当前市场环境下保持谨慎，但仍有选择性加仓的倾向。

总的来说，当前融资余额数据反映出市场处于一个相对平衡的状态。投资者既没有大幅加杠杆，也没有明显去杠杆的迹象，这可能预示着市场短期内将继续维持震荡格局。然而，我们也需要密切关注未来融资余额的变化趋势，因为它可能预示着市场情绪和资金流向的重要转变。

#融资余额变化对股市的影响

融资余额的变化对股市有着多方面的影响，既可能带来机遇，也可能引发风险。我们可以从短期和中长期两个维度来分析这些影响：

##短期影响：市场情绪和流动性

1.市场情绪指标：

-融资余额增加通常反映投资者信心增强，可能预示着短期内市场走强。

-反之，融资余额减少可能意味着投资者情绪趋于谨慎，市场可能面临调整压力。

2.流动性提升：

-融资交易为市场注入额外资金，增加了市场的流动性。

-更高的流动性通常会带来更活跃的交易，可能导致股价波动加剧。

3.杠杆效应：

-融资交易允许投资者以较少的资金撬动更大的投资额，放大了潜在收益和风险。

-在市场上涨时，这种杠杆效应可能加速上涨；但在下跌时，也可能加剧跌势。

4.短期价格支撑：

-大量融资买入可能在短期内为股价提供支撑，尤其是对于热门股票。

-然而，这种支撑可能是暂时的，一旦融资盘开始平仓，可能引发快速下跌。

##中长期影响：市场趋势和结构

1.市场周期指标：

-融资余额的长期变化趋势可以反映市场的整体周期。

-持续上升的融资余额可能预示着牛市的形成，而持续下降则可能暗示熊市来临。

2.市场结构变化：

-融资交易的引入改变了市场的参与结构，增加了机构投资者和专业投资者的比重。

-这可能导致市场反应更快，信息效率提高，但也可能增加市场的复杂性和不确定性。

3.风险累积：

-长期高位的融资余额可能导致市场风险的累积，增加系统性风险。

-一旦市场出现大幅调整，高杠杆可能引发连锁反应，加剧市场下跌。

4.政策影响：

-监管机构常常通过调整融资政策来影响市场，如调整保证金比例或可融资标的。

-这些政策变化可能对中长期市场走势产生深远影响。

5.投资策略调整：

-融资余额的变化会影响投资者的策略选择，可能导致市场风格的转变。

-例如，高融资余额时期可能更有利于高贝塔股票，而低融资余额时期可能有利于防御性板块。

总的来说，融资余额的变化是一把"双刃剑"。它既可以提供市场动力，增强流动性，也可能放大市场风险，加剧波动。投资者和政策制定者需要密切关注融资余额的变化，权衡其带来的机遇与挑战，以做出更明智的决策。

#融资余额变化的原因探讨

融资余额的变化是多种因素共同作用的结果，主要可以从以下几个方面进行分析：

1.宏观经济因素：

-经济增长预期：当投资者对经济前景持乐观态度时，融资余额往往会增加。

-货币政策：宽松的货币政策可能导致融资成本降低，刺激融资需求上升。

-通胀预期：对通胀的担忧可能推动投资者增加股票配置，从而提高融资需求。

2.政策因素：

-监管政策：证监会对融资融券业务的监管政策变化直接影响融资余额。

-产业政策：国家重点支持的产业可能吸引更多融资资金流入。

-财政政策：扩张性财政政策可能提振市场信心，间接推高融资余额。

3.市场情绪因素：

-投资者信心：市场乐观情绪高涨时，投资者更倾向于使用融资杠杆。

-市场热点：特定板块或个股的爆发可能带动相关股票的融资需求。

-风险偏好：整体风险偏好的提升通常会导致融资余额上升。

4.技术面因素：

-市场趋势：上升趋势中，融资余额往往会增加；下降趋势中则可能减少。

-成交量：市场交易活跃度的提升通常伴随着融资余额的增加。

-股指位置：当股指接近重要技术位置时，可能影响投资者的融资决策。

5.资金面因素：

-市场流动性：整体流动性充裕时，融资余额更容易上升。

-融资成本：较低的融资利率可能刺激融资需求。

-机构资金动向：大型机构的资金流向可能影响整体融资余额的变化。

6.国际因素：

-全球市场走势：国际市场的表现可能影响国内投资者的信心和融资意愿。

-地缘政治事件：重大国际事件可能引发市场波动，进而影响融资余额。

-汇率变动：人民币汇率的波动可能影响外资流入，间接影响融资余额。

7.季节性因素：

-年报季：上市公司业绩公布期可能引发融资余额的波动。

-假期效应：长假前后，融资余额可能出现短期波动。

理解这些影响因素有助于投资者更好地预测融资余额的变化趋势，从而做出更明智的投资决策。同时，监管机构也可以通过关注这些因素来制定更有针对性的政策，维护市场的稳定性。

#投资者如何利用融资余额信息

融资余额作为市场的重要指标，为投资者提供了valuable的市场洞察。以下是投资者可以利用融资余额信息的几种方式：

1.市场情绪指标：

-融资余额的变化可以反映市场的整体情绪。

-持续上升的融资余额通常表示市场情绪乐观，可能预示着上涨行情。

-反之，融资余额的持续下降可能暗示市场信心不足，投资者应保持警惕。

2.市场拐点预警：

-融资余额的极值点往往与市场拐点相吻合。

-当融资余额达到历史高位时，可能预示着市场即将见顶。

-融资余额触及低点时，可能是市场即将反弹的信号。

3.个股分析工具：

-关注个股的融资余额变化，可以了解该股票的资金流向。

-融资余额快速增加的个股可能存在短期上涨机会。

-但也要警惕融资余额过高带来的风险，如大规模平仓可能引发股价下跌。

4.行业轮动分析：

-比较不同行业的融资余额变化，可以发现资金流向的趋势。

-融资余额增长较快的行业可能成为市场的热点板块。

5.风险评估：

-高融资余额通常意味着高杠杆，投资者应评估潜在的系统性风险。

-在市场下跌时，高融资余额可能加剧跌势，投资者应适当控制仓位。

6.配合其他技术指标：

-将融资余额与成交量、换手率等指标结合分析，可以得到更全面的市场图景。

-例如，融资余额上升但成交量萎缩，可能预示行情即将转折。

7.政策预期：

-当融资余额快速增长时，可能引发监管关注，投资者应预期可能出现的政策调控。

8.择时工具：

-利用融资余额的变化趋势，辅助判断市场的中短期走向。

-在融资余额处于相对低位时入场，可能获得更好的买入时机。

9.对比分析：

-将当前融资余额与历史数据对比，评估市场所处的位置。

-与其他市场（如港股、美股）的融资情况对比，可以得到更广阔的市场视角。

10.构建量化模型：

-将融资余额作为因子之一，构建量化交易模型。

-通过历史数据回测，优化模型参数，提高预测准确性。

投资者在利用融资余额信息时，应注意以下几点：

-融资余额只是众多市场指标之一，不应过度依赖。

-结合基本面分析，避免被短期市场情绪误导。

-关注融资余额的变化趋势，而非绝对数值。

-及时更新数据，保证信息的时效性。

通过合理利用融资余额信息，投资者可以更好地把握市场脉搏，做出更明智的投资决策。但同时也要记住，任何单一指标都不能完全预测市场走向，综合分析和理性判断始终是成功投资的关键。

#结论和展望

通过对融资余额与股市关系的深入分析，我们可以得出以下结论：

1.融资余额是股市的重要晴雨表：

-它反映了市场情绪、流动性状况和投资者风险偏好。

-融资余额的变化趋势往往能够预示市场的短期和中期走向。

2.双刃剑效应：

-融资交易在为市场注入活力的同时，也带来了潜在的风险。

-高融资余额可能放大市场波动，增加系统性风险。

3.多因素影响：

-融资余额的变化受宏观经济、政策环境、市场情绪等多重因素影响。

-投资者需要全面考虑这些因素，才能准确解读融资余额信息。

4.投资工具的价值：

-融资余额为投资者提供了额外的市场洞察，可用于优化投资策略。

-但它不应被视为唯一的决策依据，而应与其他分析方法结合使用。

展望未来，我们可以预见：

1.融资业务的持续发展：

-随着市场的成熟和投资者教育的深入，融资融券业务可能会进一步扩大。

-这可能导致融资余额在市场中扮演更加重要的角色。

2.监管政策的演进：

-监管机构可能会根据市场情况，不断调整融资融券的相关政策。

-这将直接影响融资余额的变化，投资者需密切关注政策动向。

3.技术创新的影响：

-大数据和人工智能技术的应用可能会提高融资余额分析的精确度。

-新的量化模型可能会更好地利用融资余额信息，提高投资决策的效率。

4.国际化趋势：

-随着资本市场的进一步开放，国际资金流动可能会对融资余额产生更大影响。

-融资余额的分析可能需要更多地考虑全球市场因素。

5.投资者结构的变化：

-随着机构投资者比例的提高，融资余额的波动模式可能会发生变化。

-这可能要求投资者调整现有的分析框架。

总的来说，融资余额作为股市的重要指标，其重要性将继续存在并可能进一步提升。然而，投资者在利用这一指标时，需要保持理性和谨慎，综合考虑多方面因素，以做出明智的投资决策。未来，随着市场的发展和技术的进步，我们可能会看到更多创新的方式来解读和利用融资余额信息，为投资决策提供更有价值的参考。

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