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一、存量房贷利率什么意思

存量房贷利率主要指的是在房贷新政出台前已发放的个人住房贷款中，尚未还清的部分后续贷款利率。对于广大房贷持有者来说，这是一个非常重要的概念。

关于政策调整的通知

2023年8月31日，中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布了《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。从2023年9月25日起，拥有存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人，可以向承贷的金融机构提出申请，争取调整利率。

存量房贷利率的特点解读

1.已发放房贷：只有已经发放的房贷才会涉及存量房贷利率。正在申请或尚未申请的房贷均不在此范畴。

2.房贷未结清：若房贷已经结清，相应的贷款合同已经终止，因此不存在所谓的存量房贷利率。

3.主要应用商业性房贷：自2020年起，商业性房贷开始采用LPR（贷款市场报价利率）作为定价基准。因此，以前发放的、尚未结清的房贷需要进行定价基准转换，从而产生了存量房贷利率这一概念。

存量房贷利率会下降吗？

对于已经转换为以LPR作为定价基准的浮动利率的存量房贷，其利率是有可能下降的。以具体的例子来看，若一笔20年期的存量房贷已转为LPR浮动利率定价，且重定价周期为一年，重定价日为每年的1月1日，参考的LPR为每年12月20日的5年期以上LPR，加点值为固定不变。若这一LPR下降，那么在重定价日之后，实际执行利率也会相应下降。

比如，由于2022年12月20日的5年期以上LPR相比前一年下降了0.35%，那么对于上述贷款者，其在2023年1月1日重新定价后，实际执行利率也会下降0.35%。这意味着，只要满足条件并成功转换为LPR定价的浮动利率，存量房贷利率是有可能下降的。

综上所述，存量房贷利率是指对于已发放且尚未结清的房贷，特别是商业性房贷，在特定条件下是有可能随市场变化而调整的。对于房贷持有者来说，了解和把握相关政策与市场动态，是优化个人财务规划的重要一环。

二、存量房贷利率什么时候开始调整

存量房贷利率将于2023年9月25日开始调整。根据四大行规定，存量首套住房贷款客户无需申请，会将于2023年9月25日集中调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。

具体调整方式建议咨询银行，部分银行是需要本人去到银行申请的!

(一)贷款市场报价利率(LPR)贷款

2019年10月7日(含当日)之前发放的贷款，如当地首套住房贷款利率政策下限(简称“当地下限”)高于LPR，则将贷款加点幅度调整为当地下限;否则，如贷款利率高于LPR则将贷款加点幅度调整为0(即LPR+0BP)，如贷款利率低于LPR则不调整。

2019年10月8日(含当日)至2022年5月14日(含当日)发放的贷款，如当地下限高于全国首套住房贷款利率政策下限(简称“全国下限”)，则将贷款加点幅度调整为当地下限;否则，如贷款利率高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为全国下限(即LPR+0BP)，如贷款利率低于全国下限则不调整。

2022年5月15日(含当日)之后发放的贷款，如当地下限高于全国下限，则将贷款加点幅度调整为当地下限;否则，如贷款利率高于全国下限，将贷款加点幅度调整为全国下限(即LPR-20BP)，如贷款利率低于全国下限则不调整。

(二)人行基准利率贷款

人行基准利率贷款先按中国人民银行公告[2019]第30号要求转换为贷款市场报价利率(LPR)定价的浮动利率贷款，再进行存量房贷利率调整。

(三)固定利率贷款

固定利率贷款先按中国人民银行公告[2019]第30号要求转换为贷款市场报价利率(LPR)定价的浮动利率贷款，再进行存量房贷利率调整。

(四)不良类贷款

不良个人住房贷款暂不进行利率调整，待客户归还拖欠本金及利息、贷款状态恢复正常后，再进行存量房贷利率调整。

存量房贷利率25日起调整

今天（12日）一早，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等多家银行陆续发布公告，10月25日起，将对存量个人房贷利率进行批量调整。除贷款在北京、上海、深圳等地区且为二套房贷款的情形外，其他符合条件的房贷利率都将调整为贷款市场报价利率LPR-30BP。

多家银行明确，存量房贷利率调整将由银行统一进行批量调整，不需要客户提出申请。

如果贷款人的存量房贷的利率已经低于贷款市场报价利率LPR-30BP，将不会进行调整。而对于固定利率存量房贷，则需要先行转换为贷款市场报价利率LPR加减点的浮动利率，之后银行就会直接进行调整。

详细阅读：

中国工商银行关于批量调整存量个人住房贷款利率的公告「链接」

中国农业银行关于调整存量个人住房贷款利率有关操作事项的公告「链接」

中国银行关于开展存量个人住房贷款利率调整的公告

中国建设银行关于2024年批量调整存量房贷利率操作事项的公告

关于存量房贷利率调整这些问题需注意：

存量二套房贷利率如何调整？

据介绍，除北京、上海、深圳三个城市，由于首套房和二套房的贷款利率下限不同，存量房贷利率调整有所不同以外，全国其他地区无论首套房还是二套房，存量房贷利率都将调整为贷款市场报价利率LPR-30BP。

公积金贷款以及公积金组合贷，贷款利率能否下调？

据介绍，这次存量房贷利率调整不涉及公积金贷款，但是公积金组合贷中的商业性个人住房贷款部分，也会进行调整。

商用房贷利率这次也会调整吗？

银行表示，这次存量房贷利率的调整只针对商业性个人住房贷款，商用房，包括商住两用房、商铺的贷款，不在这次调整范围之内。

银行收取费用吗？

存量房贷利率调整过程中，银行不收取任何费用。

存量房贷利率调整后购房者能省多少钱？

在5年期以上贷款市场报价利率LPR保持3.85%不变的前提下：

假设在某二线城市，购房者当前房贷利率为贷款市场报价利率LPR不加点，即3.85%，调整后房贷利率为LPR-30BP，重定价后利率为3.85%—0.3%，即3.55%，比调整前下降了0.3%。以贷款金额100万元、30年期、等额本息的房贷为例，调整后每月可节省支出约170元，总共节省利息约6.1万元。

假设在某一线城市，购房者当前房贷利率为贷款市场报价利率LPR+55BP（贷款发放时首套房贷利率政策），即4.4%，调整后房贷利率为LPR-30BP，重定价后利率为3.85%—0.3%，即3.55%，比调整前下降0.85%。以贷款金额100万元、25年期、等额本息的房贷为例，调整后每月可节省支出约469元，总共节省利息约14.06万元。

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