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一、解除房屋买卖合同纠纷案例

法律分析：2015年1月11日，经过南京某房地产经纪有限公司居间，甲乙双方签订一份《房地产买卖合同》，约定乙出卖其位于本市鼓楼区某小区某号某室房屋，双方对于合同价款、支付时间等做了明确约定。合同签订当日，甲按照约定向乙支付了12万元定金，交中介费45000元。合同签订后，乙均未按照合同约定的时间履行相应的合同义务。由于乙不能解决其房屋解押问题，甲乙及某房地产经纪有限公司三方多次协商仍不能解决。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

第五百六十四条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

二、和中介签订的定金合同

甲方：（出售方）身份证号码：

乙方：（预购方）身份证号码：

甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则、经协商一致，就乙方向甲方预订二手房事宜，订立本合同。

第一条甲方转让的二手房位于____，（以下简称该二手房）。甲方已取得该二手房的二手房所有权证（编号：），该二手房建筑面积为：____，产权人：________，房地产用途为：_______。

第二条该二手房产权现状为___，甲方对该二手房享有完全处分权。该二手房若存在租约，甲方须于二手房交付乙方使用前解除原租赁合同，乙方对因原租赁合同而产生之纠纷不承担任何责任。

第三条该二手房转让总价格为人民币___仟___佰___拾___万___仟___佰___拾___元___角___分（小写____元）。

第四条甲、乙双方一致同意签订本合同时，由乙方向甲方支付____元人民币的定金，作为甲、乙双方当事人订立该房屋买卖合同的担保，签订房屋买卖合同后，乙方支付的定金转为房价款。甲方在收取定金后，应当向乙方开具收款凭证，并注明收款时间。乙方逾期未支付认购定金的，甲方有权解除本合同，并有权将该二手房另行出卖给第三方。

第五条甲、乙双方约定，该二手房转让预订期为_____天，甲方应当在预订期内与乙方签定《房屋买卖合同》，并于_____年___月___日将该房产交付给乙方。

第六条乙方应在本合同第五条约定的预订期限前，按下列第_____种方式向甲方支付除定金之外的房款人民币___仟___佰___拾___万___仟___佰___拾___元___角___分（小写______元）。

第七条在本合同的第五条约定的预订期限内，甲方拒绝签订《房屋买卖合同》的，应双倍返还已收取的定金给乙方；乙方拒绝签订房屋买卖合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。

第八条甲、乙双方应在《房屋买卖合同》签定后_____日内，共同向房地产权登记机关申请办理产权转移登记手续，该房地产证由乙方领取。甲方逾期不予协助办理的，乙方有权要求甲方以该二手房总价为基数自逾期之日起至产权办理申请提出之日止按每日_____的比例支付违约金。

第九条该二手房所附着的户口，甲方承诺在收到二手房转让总价之日起______日内迁出，逾期则以该二手房总价为基数按每日_____的比例向乙方支付违约金。

第十条按照相关法律规定，该二手房交易产生税费共有：

（1）营业税

（2）城市建设维护税

（3）教育费附加

（4）印花税

（5）个人所得税

（6）土地增值税

（7）房地产交易服务费

（8）土地使用费

（9）契税

（10）产权登记费

（11）公证费

（12）其他_____。经甲、乙双方协商，其中___________________项由甲方承担，___________________项由乙方承担。

第十一条乙方逾期付款的违约责任：乙方逾期支付除定金外剩余房款的.（因银行贷款原因导致乙方逾期付款的除外），甲方有权要求乙方按下列第_____种方式承担违约责任。

甲方：（签章）乙方：（签章）

解除网签合同，返还定金、中介费、赔偿房屋差价损失

【案情简介】

（此处已添加小程序，请到今日头条客户端查看）2016年6月1日，申请人陈一某与被申请人及地产中介公司签订《房地产买卖合同》（三方合同），详细约定了房屋价款、支付方式、过户手续、违约责任（房价20%的违约金）等内容。同日，陈一某向被申请人支付定金，向地产中介公司支付中介费。

2016年7月8日，申请人与被申请人及地产中介公司在广州市房屋交易管理机构网签《广州市存量房买卖合同》（网签合同）。约定的房屋价款与三方合同一致，支付方式、过户手续均直接格式合同选定为“共同协商”、违约责任（房价10%的违约金）、纠纷解决格式合同选定仲裁。

2016年7月21日，陈一某取得了广州住房公积金管理中心的《住房公积金贷款审批确认书》，同意发放贷款。

2016年7月27日，涉案房屋被广州市天河区人民法院查封，同年12月2日，被广州市黄埔区人民法院第一次轮候查封。

2017年6月5日，陈一某向广州市黄埔区人民法院起诉被申请人，请求解除三方合同，返还定金并支付违约金。2017年11月3日法院作出判决（[2017]粤0112民初1876号）：三方合同解除，驳回陈一某其他诉讼请求。

2018年6月19日，申请人向中国广州仲裁委员会提起仲裁，请求解除网签合同，返还定金及中介费、支付违约金、赔偿房屋差价损失。

【代理意见】

本案为房地产买卖合同纠纷，主要争议焦点为被申请人是否违约且可导致合同解除以及被申请人是否应承担诉求的违约责任。

一、被申请人违约行为客观存在，并有充分的证据予以证明

1.违约事实客观存在。

2016年7月8日，申请人与被申请人及广州市XX房地产代理有限公司在广州市房屋交易管理机构网签编号为1607010XXXX的《广州市存量房买卖合同》。

2016年6月1日，申请人依约支付定金20000元（被申请人庭审中亦予以确认）；2016年7月21日，申请人取得广州住房公积金管理中心的《住房公积金贷款审批确认书》，申请人一直严格按照约定履行合同。

在申请人取得住房公积金贷款审批确认书后，被申请人一直不履行合同约定的赎契及房屋产权证过户手续。后经查册了解，2016年7月27日，涉案房屋因被告债务原因被广州市天河区人民法院查封，同年12月2日，被广州市黄埔区人民法院第一次轮候查封，申请人与被申请人之间一直协商被申请人赎契及解封事宜，但被申请人未履行相应的合同义务，导致申请人与被申请人之间的房屋买卖合同无法履行。

2.被申请人对违约事实予以认可，并有充分的证据予以证明。

（1）被申请人在庭审中确认涉案房屋买卖合同因查封导致无法履行。

（2）被申请人提供的证据材料广东省广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初1876号民事判决书第3页第2段“我不否认合同的最后没有执行是我方原因，……”可证明，被申请人本人明确承认涉案房屋因其欠银行信用贷款问题导致查封，无法进行交易的事实。

（3）申请人提供的第4组证据：催促函及其快递单、居间代理交易证明、录音、房产查册表，均能证明涉案房屋因被申请人原因被查封，导致合同无法履行的违约事实。

二、被申请人向申请人承担返款定金、支付违约金、中介费以及房价波动损失的违约责任，具有明确的合同约定以及法律依据

1.涉案房屋买卖合同第七条第3款以及第十条第1款明确约定的被申请人违约应承担的相关责任。

（1）涉案房屋买卖合同第七条第3款约定：基于甲乙任何一方当事人的违约行为导致本合同被解除的，违约方应代守约方向丙方支付中介服务费。守约方已支付的，丙方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。本案中，申请人作为守约方向中介支付中介费共13500元，依约应由违约方即被申请人向守约方申请人赔偿。

（2）涉案房屋买卖合同第十条第1款明确约定：甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。本案中，申请人即乙方已向被申请人支付20000元房屋定金，且房屋成交价（1289000元）10%的违约金未超过法定的合同标的额的30%，被申请人主张违约金过高没有法律依据，据此，被申请人应依法依约向申请人返还20000元定金以及支付违约金128900元。

2.申请人请求被申请人承担相应的违约责任有充分的法律依据。

（1）根据《中华人民共和国民法总则》第179条、《中华人民共和国合同法》第107条规定，因一方违约的，应向另一方承担赔偿损失、支付违约金、返还财产等违约责任。本案中，被申请人违约依法应承担相应的违约责任。

（2）根据《中华人民共和国民法总则》第179条、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第44条规定，承担违约责任的方式支付违约金以及赔偿损失可以单独适用、也可以合并适用，且房屋买卖合同被解除的，守约方因房产价值波动收到的损失，由违约方赔偿。本案中，由于被申请人违约，导致涉案合同不能履行，使得作为刚需购房的申请人购买类似房屋需额外支付更多的价款，且涉案房屋价值已产生波动（可见法院对涉案房屋的价值评估），给申请人造成巨大损失，依法应由被申请人予以赔偿。

【判决结果】

解除申请人与被申请人签订《广州市存量房买卖合同》（网签合同）；被申请人返还申请人已支付的购房定金20000元；被申请人向申请人支付违约金128900元；其他仲裁请求不予支持；仲裁费用36039元由被申请人承担。

【裁判文书】

关于解除网签合同的仲裁请求以及差价损失1208300元的仲裁请求是否得到支持。

仲裁庭认为，虽网签合同约定双方协商确定首期款支付、产权转移登记问题，但根据一般的交易习惯，这应是建立在涉案房屋处于可交易状态的基础上，若涉案房屋客观上无法交易，协商首期款支付、过户问题将无实质意义。也就是说，涉案房屋处于可交易状态，是合同履行的最基本前提。现涉案房屋被法院查封，无法进行交易，被申请人作为涉案房屋的出卖人和产权人，对此负有责任。故被申请人构成违约，且违约行为已导致合同目的无法实现。[2017]粤0112民初1876号判决书不涉及到网签合同解除与否问题。综上，仲裁庭对要求解除网签合同的仲裁请求予以支持。

关于差价损失。一方面，对于被申请人的违约责任，网签合同第十条第1款已作出明确约定，这是双反的真实意思表示，双方均予以遵守，且仲裁庭亦已支持申请人要求被申请人按照合同约定标准支付违约金的仲裁请求；另一方面，若申请人认为其损失与违约金数额仍存在较大差距，应提供证据予以证明，但申请人并未提供相关证据。同时仲裁庭注意到，网签合同于2016年7月8日签订，当月涉案房屋便已被查封。紧接着，房地产中介公司于2016年11月19日发函就涉案房屋交易一事催促被申请人，被申请人仍无法解决查封问题，而涉案房屋又于2016年12月2日被轮候查封。在上述履行过程中，申请人应当可以判断出合同已无法继续履行，根据合同法第一百一十九条的规定，申请人应当积极行使合同解除权进行止损，但申请人于2018年6月19日方提起本案仲裁要求解除合同，扩大了该期间产生的损失，对此申请人应自行承担。综上，仲裁庭对赔偿差价损失的仲裁请求不予支持。

【案例评析】

1.两份房屋买卖合同均为合法有效合同。

两份房屋买卖合同，均是双方当事人真实意思表示，内容和形式没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同价款一致，保障了国家税收，不存在损害国家利益的情形，其他条款亦不存在损害第三方利益的后果或危险，合法有效，对双方当事人具有约束力。

在司法实践中，针对一个房屋买卖关系签订两份房屋买卖合同的情况比比皆是，认定此类合同有效无效，并不能一概而论，应考量个案。法院在司法实践中存在“两合同均无效说”、“阳合同有效说”、“阴合同有效说”等说法，其中又以“阴合同有效”为司法界的通说。本案综合考虑了当事人真实意思、合同的目的、国家利益的保护、交易秩序的保护等各方面价值的关系，同时也考虑到了本案与日常司法实践中“阴阳合同”的不同之处，在法院已经认定三方合同有效的情况下，认定网签合同有效。

2.结合本案实际情况，两份合同为独立的、补充变更关系，认定双方相关约定时，应综合确定。

三方合同详细约定了房屋价款、支付方式、过户手续、违约责任（房价20%的违约金）等内容，双方当事人在中介的见证下签订，各方面内容均是双方友好、充分协商的结果，是双方真实的意思表示。

网签合同是因政策规定必须签订的合同，签订时间在后，房屋价款与三方合同一致，其他内容均依照网签合同打印版本选定为“共同协商”，违约责任条款进行变更（房价10%的违约金）。该合同亦是双方真实意思表示，根据合同先后效力原则、签订合同交易习惯、当事人真实意思表示制度，网签合同未约定事宜，依法应依三方合同履行，三方合同应为网签合同“共同协商”的意思表示；与三方合同约定不一致的，应以网签合同为准。

本案中，仲裁庭依据网签合同约定的中介服务费0元以及申请人未提供转账记录，不予支持申请人返还中介费的请求。笔者认为：三方合同中明确约定了申请人应支付的中介费数额及支付方式，同时申请人提交了中介公司出具的费用收据，数额匹配，可以证明申请人支付中介费的实际情况，此处认定事实应结合三方合同相关约定，贯穿考虑双方当事人自始至终的买卖民事法律关系、履行合同的实际情况，如此才能更接近地还原事实，体现公平，而不应拘泥于网签合同本身。

3.差价损失，依法应予以支持。

仲裁庭裁决认定双方合同已对违约责任做详尽的约定，申请人未提供相关证据证明损失与违约金数额存在较大差距，且申请人未积极行使合同解除权进行止损，扩大了该期间产生的损失，对此申请人应自行承担责任。也就是认定了差价损失应由申请人承担。笔者认为，仲裁庭割裂了两份合同之间的关系，扩大了申请人的止损义务。

根据《中华人民共和国民法总则》第179条、《中华人民共和国合同法》第107条规定，因一方违约的，应向另一方承担赔偿损失、支付违约金、返还财产等违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》第179条、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第44条规定，承担违约责任的方式支付违约金以及赔偿损失可以单独适用、也可以合并适用，且房屋买卖合同被解除的，守约方因房产价值波动受到的损失，由违约方赔偿。

本案中，由于被申请人违约，导致涉案合同不能履行，使得作为刚需购房的申请人购买类似房屋需额外支付更多的价款，且涉案房屋价值已产生波动（申请人提供了法院委托评估涉案房屋的评估报告），给申请人造成巨大损失，该损失与违约金存在较大差距，依法应由被申请人予以赔偿。

其次，没有提起仲裁要求解除合同是否可认定为没有采取适当措施致使损失扩大？笔者认为，提起仲裁要求解除合同与否与止损没有必然联系，本案中，真正能防止损失扩大的措施为，申请人在被申请人违约后立即另寻卖家买房。而在房价一直上涨的情况下，另外买房得综合考虑买家的购买能力、房屋自身因素、房屋市场因素、双方协商等各方面的条件及因素，此措施并非申请人单方能够把控的，客观上也不能把控。并且，在诉讼时效内何时提起仲裁要求解除合同是申请人的法定权利，不可剥夺，不可另附条件。本案中，申请人不应因何时提起仲裁要求解除合同而承担损失扩大责任。法律中违约责任的设定，立法意图在于惩罚违约者，保护守约者，从而维护社会诚信以及公序良俗，差价损失应由被申请人承担。

再者，即便申请人提起仲裁要求解除合同可认定为申请人采取适当措施防止损失扩大，而在本案法律关系中，认定也应以申请人提起诉讼解除合同时间为基准点。因为从申请人主张权利的时间来看，2016年7月8日双方签订网签合同；2016年7月27日，涉案房屋被查封；2016年11月19日，中介公司催函解除涉案房屋交易一事；2017年6月5日，申请人提起维权之诉；2017年11月3日法院作出判决；继而2018年6月19日提起仲裁，时间上具有明显的连续性，申请人自被申请人违约以来，一直在不断维权，要求解除合同，要求被申请人承担相应的责任，且在民法总则规定的诉讼时效内。在此期间，因两份合同管辖不一致的原因，需重新申请仲裁维权，导致维权期间延长，如此法律管辖的变动、法定的时间延续，不应归责于申请人，责任不应由申请人承担，只要申请人与被申请人之间的这一法律纠纷上升至法院或仲裁庭处理的程序，即应代表申请人已经采取适当措施防止损失的发生。本案中，两份合同是针对同一法律关系，均为有效合同，不可割裂。被申请人违约后，申请人在2017年6月5日开始起诉维权，时间上符合常理，即代表申请人在该时已经采取适当措施防止损失的发生。本案不应完全割裂且无视申请人对双方房屋买卖法律关系的第一次诉讼，从而认定申请人2018年6月19日方提起解除合同请求，扩大了该期间产生的损失。

【结语和建议】

本案涉及到现实生活中普遍存在的房屋买卖阴阳合同问题，在实践中，两份合同的效力如何认定，存在不同的学说，但统一均会考虑当事人真实意思、合同的目的、国家利益的保护、交易秩序的保护等各方面价值的关系，同时更会综合个案情况予以认定，但还是会产生不少的争议，期待房地产机构网签过程中，更加注重当事人的真实意思表示，从形式上能够实现当事人双方首先签订的合同与后续网签合同的同一，避免网签格式合同带来的纠纷与讼累。同时也建议房屋买卖双方能够认真对待网签合同，自行确保前后意思表示一致。

相关法律知识：

最高院关于房屋租赁合同纠纷的司法解释

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。

第五条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

(一)已经合法占有租赁房屋的;

(二)已经办理登记备案手续的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照民法典的有关规定处理。

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