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小区外墙脱落谁来维修
如果小区的住宅在保修期内的，根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定，在正常使用下，房屋在保修期内的，维修费用或因房屋建筑工程质量缺陷造成的损害可向建设单位提出赔偿。如果已超出保修期，大楼有住房专项维修资金的，经三分之二业主同意后可动用这部分资金用来维修；如果没有住房专项维修资金的住宅，维修费用就需要整栋楼的业主共同承担。
楼房外墙脱落谁负责：1、当发现楼房外墙出现脱落现象的时候，应该先查看清楚楼房的保险期限是多少，应该确定清楚楼房是否还在保修期限以内。
楼房的保险期限一般都是五年，具体的保修期限应该根据实际的交房时间为准。2、假如楼房外墙脱落的时候还在保修期以内，并且确定外墙脱落是因为质量问题导致的话，那么就是由开发商负责维修。而开发商一般可以向外墙的承建商要求赔偿和维修，假如楼房外墙没有及时维修，造成新的伤害的话，那么就是由拖延的那一方来承担责任。3、假如楼房外墙脱落的时候并不在保修期以内的话，那么就是由楼房的所有权人或者是管理人负责。
若是单位楼房的外墙出现脱落现象的话，那么就是由楼房所属单位负责。若是商品房的外墙出现脱落现象的话，那么就是由小区的物业公司或者是楼房的所有业主一起负责。4、假如小区设有住房专项维内修资金的话，那么就可以申请使用住房专项维内修资金对楼房外墙进行维修，一般只要经过2/3业主的同意的话，即可动用住房专项维内修资金进行维修。
假如小区没有设有住房专项维内修资金的话，那么就是由该楼房的所有业主一起负责维修。
楼房外墙掉瓷砖归谁管
居民楼外墙脱落伤人由物业来负责。在正常使用下，房屋在保修期内的，维修花费或因房屋建筑工程质量缺陷导致的损害可向建设单位提议赔偿，通常保修时限为5年。
相反，过了保修期是最大的难题。
如果有住房专项维修资本的，经三分之二业主认可后可动用这部分资本用来维修；如果无住房专项维修资本的住宅，维修花费就需要整栋楼的业主共有承受。法律依据：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
民法典规定外墙脱落谁负责
依据具体情况分析。若是在建筑质保期内发生脱落，可以由开发商承担责任；若已经过了质保期，可以向物业公司申请动用维修基金来承担责任；如果没有交物业管理费，也没有交维修基金，则由整栋楼的居民来承担，赔偿金由所有住户平分。
小区楼栋外墙皮脱落造成损害，该由谁担责
近日，家住北京的冯先生发现，自己所居住的楼栋外墙皮出现鼓包、墙砖脱落的情况。冯先生想知道，如果这栋楼的外墙皮脱落，给他人造成损害，该由谁担责呢解答：对于冯先生提出的问题，北京市京师律师事务所纪月华律师表示，一般而言，小区楼栋外墙皮在保修期内脱落损害他人的，由建设单位负责。
如果超过保修期，小区楼栋外墙皮发生脱落，造成人身财产损害的，建筑所有权人和管理人都应该承担赔偿责任。
据纪月华介绍，《民法典》第1253条规定，建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。而《民法典》第273条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。“如果小区楼栋外墙皮保修期已过，且小区有物业公司，物业公司对于小区建筑物的共有部分有检查维修的责任，那么物业公司作为管理人就需要承担责任。
同时，还要根据具体情况判断业主是否承担责任。但若小区没有物业公司，无法确定墙皮脱落的原因，将由业主集体承担责任。”纪月华如是说。
小区外墙是属于全体业主共有部分。外墙脱落的维修责任该由谁承担应看其归属及是否在保修期内。
小区的住宅在保修期内：根据相关规定，在正常使用下，房屋在保修期内的，维修费用或因房屋建筑工程质量缺陷造成的损害可向建设单位提出赔偿；
超过保修期：如果有住房专项维修资金的，经三分之二业主同意后可动用这部分资金用来维修；如果没有住房专项维修资金的住宅，维修费用就需要整栋楼的业主共同承担。
小区外墙脱落造成人身财产损害的，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，建筑物所有权人和管理人都应该承担赔偿责任。发生外墙脱落的该住宅楼的全体业主作为该楼的所有人，均应当承担侵权责任。外墙面是小区的公共部分，物业部门对公共部分应有维修和管理的义务。如果物业公司没有尽到维修管理等相应义务，给业主造成了损害，物业公司也需要承担一定责任。
1、在正常使用下，房屋在保修期内的，维修费用或因房屋建筑工程质量缺陷造成的损害可向建设单位提出赔偿，一般保修期限为5年。在此期间，如果工程的质量发生了问题，小区的外墙出现了脱落，那么就可以由开发商来负责。如果发生了伤人的事故，也应该由开发商来赔偿；
2、如果已经过了质保期，小区的业主都按时缴纳了物业管理费，也缴纳了维修基金，这时候就可以向物业公司反映，由物业公司申请动用维修基金。一个小区如果有三分之二的业主同意，那么就可以使用维修基金；
3、如果没有交物业管理费，也没有交维修基金，是一些老旧小区，这时候就应该由整栋楼的居民来承担。如果需要赔偿，赔偿金也应该由所有的住户来平分。
拓展内容：小区外墙脱落有哪些修补方法
1、大面积外墙脱落：老房外墙瓷砖，建议换成真石漆涂料，墙砖不安全；墙漆外层，大面脱落不能紧靠局部修补，不然修补完外墙就像狗皮膏药一样，难看后期还要反复修补，建议全部铲除重刷；
2、布局外墙脱落：对于外墙瓷砖，检查脱落周围瓷砖是否有存在脱落的隐患，然后对脱落部位基层铲除重铺瓷砖；外墙墙漆局部脱落，全部铲除代价大没必要，局部重刷隔热涂料进行修补。
法律依据：
《民法典》第二百八十一条，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施；
等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
来源：新华视点
近期，广东、湖北、江西、安徽和上海等多地发生房屋外墙脱落导致人员伤亡和财产损失，引发社会广泛关注。
“新华视点”记者调查发现，房屋外墙脱落近年来有逐渐增多趋势，事故发生后，常常出现维修责任不明、各方推诿、筹集资金困难等问题。
外墙脱落事件为何频发？
11月28日，广东江门市一旧房外墙脱落，砸伤人行道上一位老人。11月中旬，江西省吉安市一小区居民反映，该小区的外墙瓷砖经常会掉落，已经有人被砸伤。不久前，湖北武汉市一栋33层的楼房部分外墙突然脱落，落下的石块砸中路过的网约车，司机不幸当场身亡。
今年3月，上海市中心城区接连发生两起高楼外立面脱落事件：黄浦区一小区内一幢居民楼外立面发生部分脱落，恰好经过的居民被砸中后不幸身亡；长宁区一幢大楼的外墙瓷砖突然脱落，砖块落地碎片飞溅，伤及一名行人。
上海市黄浦区一小区高楼外立面脱落
建于1999年的北京市海淀区某住宅小区，近年来被外墙屡屡掉砖所困扰。仅最近一年内，脱落的墙砖就接连砸坏了4辆私家车，有的车主4万元修车费无人负担，居民每天出入楼门都担心人身安全。
安徽合肥、蚌埠等地相继发生了外墙保温层脱落砸毁车辆事故，居民新买的车变成了“敞篷”。
房屋外墙为何脱落？多位业内人士介绍，除房屋外墙老化外，外墙脱落的主要原因还包括缺乏防水性能的外墙保温层材料在一段时期内的广泛应用。
一家建筑央企的质量总监告诉记者，上世纪90年代末开始，我国大面积推广外墙外保温层和装饰层，但由于早期采用的外墙保温层材料吸水性较强，下雨后墙内保温层积水，冬冷夏热，反复热胀冷缩，导致外墙外保温层胀裂脱落。主管部门意识到这个问题后，从2017年开始推行吸水率低的外墙外保温材料及弹性防水涂料。
上海一家专门从事历史建筑保护的物业机构张经理告诉记者，上世纪90年代，一批高端住宅外墙采用了一种保温面板，还有不少楼房使用了墙面砖，保温面板和墙面砖较易脱落，“2000年之后，各地陆续禁止此类材料应用于外墙。”
很多业内人士谈到，20多年前建设的一些住宅逐渐老旧，外墙掉砖日渐频繁，部分高楼外立面因此变得残缺零乱，如楼体上长着难看的疤瘌。
谁负责？谁维修？
外墙脱落屡屡造成人身伤害和财产损失，该由谁负责？谁维修？
法律明确规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
建筑业内人士介绍，外墙抗渗漏的保修期为5年，外墙装饰工程的保修期为2年。“外墙脱落往往发生在交付7年之后，保修期内发生的情况较少。”一家央企建筑工程监理负责人告诉记者。
如果保修期已过，脱落的外墙谁来修？
依据物权法第70条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据民法典第273条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
上海交通大学中国城市治理研究院教授陈杰说，产权人有维护建筑、保障其不造成公共风险的责任，但建筑物及其外立面的维护是很专业的事，需要细分相关部门的责任归属。
北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏说，保修期外，业主作为住宅楼公共部分的共有人，有维修保养该大楼并保证其安全的义务。全体业主需要筹集和使用公共维修资金，经业主履行一定程序决策后，专项用于外墙的维修。
记者调查发现，动用维修基金需要业委会同意，要走规定程序，如果业委会不同意或者业主意见达不成一致，维修就常常陷入扯皮的情形。
“业主诉求不同，有的事不关己高高挂起，有的不想出钱。”不少物业经理反映，小区外墙脱落往往一次仅出现一两户，但修起来会涉及上下两三层楼，而且维修过程短则半个月，长的要2个多月，影响多户的正常生活，想要维修遇到的阻力比较大。
一位居委会负责人告诉记者，是否维修外墙首先需要经过业主大会投票来决定，要有告知期，必须确保知会全部业主，这项工作往往耗时多日；如果多数业主同意修，还要进行7天公示，并上报街镇有关部门审批；然后进行招标，选择维修方。“整个流程走下来，如果顺利也要5个月至6个月。如果多数业主不同意，则要视情况由街镇相关部门决定是否启动应急程序，从启动到维修完成，要耗时1年至2年。”
此外，有的小区没有业委会，出现外墙脱落情况后申请维修基金非常困难；有的小区公共维修基金也存在金额不足、申请流程复杂等问题。
如何切实破局？
多名一线城市街道办事处负责人说，长期以来，建筑物外墙面及其附属物缺乏有效的安全检测和维护机制。建筑所有者、使用者均不知道该履行哪些例行的检查和维护义务，相关部门对此也缺乏必要的指导。
程鹏等专家认为，楼房外墙脱落的情形比较复杂，责任划分需要甄别，具体情况具体分析。
上海市虹口区曲阳路街道办事处副主任王佳纬认为，建筑需要维修的就要尽快启动相应程序；确有客观困难的，政府可给予补贴或纳入专项工程。
“无论业委会、居委会还是物业公司，都难以承受伤人之重。”陈杰认为，从长远看，如果房屋及外立面已经过了“质保期”或房龄超过20年，应强制性规定每隔若干年大修一次。
从目前妥善解决问题的小区来看，多数是得益于老旧小区综合改造。如云南省红河州蒙自市千福园老旧小区改造中，翻新了外立面、进行了屋面防水维修等，通过国家补助一点、市级配套一点、居民自筹一点、管线单位分担一点、社会资本投入一点、改造收益补充一点的筹措方式，多方发力解决资金问题。
重庆市北碚区一老旧小区改造项目现场。秦廷富摄
陈杰认为，街道要切实负起监督和统筹协调的责任，及时动态监测危情，督促物业、业委会履行职责，积极整合政策资源，提出切实有效的解决方案。
王佳纬认为，相关部门应对辖区内所有房屋建立全生命周期的管理库，根据不同楼栋情况，设定年检名单、高危名单、抢修名单，实现“一楼一档”。房屋一旦出现危险，应启动相关程序指导维修。
此外，业内人士建议，政府应鼓励和培养业主购买保险的意识，通过缺陷责任险、公众责任保险等保险产品，由开发商、建设施工单位、物业公司和业主各出一部分，为房屋攒足“养老钱”。
记者：郑钧天、王优玲
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