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一、为什么牧马山别墅不好卖

为什么牧马山别墅不好卖销售惨淡：在房产网的备案数据时发现，牧马山别墅分别在2013年5月21日、24日以及6月9日三次取得预售许可证，可卖的房子为105套住宅、21套商业住宅和若干停车位。备案数据显示，预售的商业住宅一套都没有售出，而住宅只卖13套，其中6套还是拟定合同的状态，这些惨淡的数据都是最差销售纪录让衫坦。

设计缺陷掣肘：很多人认为牧马山别墅项目滞销的主要原因是在产品设计上存在缺陷。客厅的空间太小，户型设计失误、园林景观需要整改、小区的风景不好、容积率过高是会影响舒适度的。浅灰中西结合的建筑风格，以英伦风为主坦桐体的牧马山板块，会给人感官上一种不喜欢的感觉。

回笼资金过慢：据了解，牧马山别墅，纯别墅项目占地面积大、容积率低，前期拿地的资金过高，不同于高低搭配的楼盘项目，没有高层销售前期回款的支撑，相对漫长的别墅销售期，要是后期资金跟不塌腊上的话，开发商是要承担很大的风险。

二、大量别墅卖不掉，仅仅因为年轻人买不起吗?

这就是因为价格的问题，因为现在的别墅真的价格太高了。好多年轻人在选择自己的刚需房子的时候都没有太大的能力，所以说别墅肯定是因为资金的能力不足导致的。因为现在的别墅都是在郊区进行建筑枣纯的，加上现在的年轻人都是在市中心生活工作的，不会跑得那么远区购房，因为根本就不经济实惠。

再就是买下之后也不会有太多的资金去打理的，因为年轻人经济实力不陆岩派是太允许。从综合条件考虑的话就会觉得这就是一件不合适的事情，所以说年轻人也不会去购买的。可能是在工作一段时间之后都会认为自己的梦想就是能够住上心仪的房子，再就是别墅是自己的梦想。所以说我们应该好好的去努力了，只有这样才是可以的。

其实在大多数的年轻人心中，别墅是有钱人的消费，有着自己的小院子，还有严格的保安系统。真的是太方便了，所以说对于年轻人来说，别墅真的是一种奢望吧，关键是自己的问题吧，也有的年轻人有钱，但是人家不怎么愿意去做一些事情的。比如说购买别墅，他本身就不是很喜欢这样子，为什么还要去购买呢，这就是一种差距。

每个人的喜爱都是不同的，有的就是喜欢在市中心居住，有的就是喜欢在清净的地方。但是从大部分的角度考虑的话就是没有太多的紫金，因为这就是一种现实的情况，这才是最简单的一种想法，有了钱谁都是愿意住得好一些，房子舒服一些早贺。这也是大部分人的心理吧。

面对现在的这个社会还是学会的努力一点比较好点，因为只有努力才可以带来足够的安全感，所以说这就是一种很现实的表现吧。

别墅永久断供，二手遭遇爆涨，投资或仍有机会

苏州楼市有一个现象，从2019年四季度开始，一些高业态产品的别墅类产品，忽然受到市场的热捧。同一个小区甚至出现了分化，同一个小区的普通住宅价格不涨甚至大跌，但小区内的别墅价格一飞冲天。

举个案例来研究一下

以中海独墅岛为例，面积接近的别墅产品（可能因距离湖岸线距离或是否带装修等因素不同，价格有区别）最高的涨幅，从2019年10月的806万，涨到今年1月1250万，15个月，涨幅高达55%。就算对标刚刚成交的1079万房源，17个月，涨幅也高达34%。

同样的中间楼层140㎡，不出意外，这个楼层还可以看到湖景的，还算是湖景房，2019年7月的单价是3万，到了今年的3月份成交价格几乎没有发生变化。

这就是典型的楼市分化，资产重新配置后演化结果。对于改善客户而言，独墅岛的140㎡的湖景高层，依靠景观资源还算有吸引力，因此能保持交易量，卖的出去。

可是，因为行政的短板，独墅湖对岸的园区高教区，旭辉铂悦犀湖，140㎡的户型成交单价在5.2万，大户型甚至成交单价达到了接近6万。

行政的短板，从本质上看，就是城市逻辑（规划）前景的信任度，因为缺乏未来的想象空间，所以同一个湖，两岸单价差达到了惊人的2万。

今天的主要内容不是对于普宅的选择逻辑，还是重点还原别墅追捧逻辑。

①别墅催生一种特殊需求

住别墅，与孩子读名校，这个两个需求是可以独立于家庭生命周期的特殊需求。买学区房的时候，大部分普通家庭以高溢价，即出更多钱的方案买入居住品质略差的房子。

买别墅，也是一个特殊需求。有天有地带来的形式感，房源的稀缺性，大面积，高偷送带来的居住尺度感等等，每一个小维度都比普通住宅匹配更多的独立需求。

所以，别墅在所有的改善客户选择项中，始终是一个强需求存在。

②第一居所性质的别墅，未来价格还将保持坚挺

我始终坚持，买别墅包括叠加等产品，一定要满足能自住。今天，我在这里修正这个观点，就是值得买的别墅一定要满足能够吸附一个大片区的高支付力客户。再简单的说，买入的别墅，自己不住可以，但是一定选择在，这个城市的大部分有钱人愿意住的区域。

苏州的大部分新贵，集中在园区，和新区部分区域。所以独墅岛这类，能让园区的改善客户作为第一居所的低密度，确实迎来也应该会迎来价格上的回归。

在苏州城西来看，荷澜廷，龙湖狮山原著（复式，叠加，联排），名城花园的联排。这些房源，有点已经迎来较大涨幅，但是按照新区和园区的价格系数关系，估计未来还有部分补涨空间。

见下图，名城毕竟还是优质初中的学区范围内，同时商业配套，交通都是在城西属于一流的。当然也有不少短板，比如小区房龄稍微老旧，物业服务跟不上等小问题。但是结合具体房源看联排报价才1088万，近7日带看量已经4次，说明客户已经开始有所反应了。

③稀缺维度带来的资产配置需求

因为全国范围的颁布实行了“限墅”令，因此对于大高+别墅的组合未来肯定在主流城市肯定是见不到了。除非有特殊原因，比如仁恒的第三监狱地块，因其属于古城区范围内，所以具有“商量”空间。但是，虽然仁恒之前获得了口头允许，在实际落实过程中，也是极其坎坷。因此，这个盘，从领证到开盘销售，被当局下了死命令，一切媒体必须冷处理。毕竟，限墅令后的别墅产品，还是有一定的政治压力。

事实上，更多的别墅，在方案报批阶段，就像吴中城区的阳光城项目一样，直接被毙掉了。在这样明确的大趋势下，二手房别墅就具有很大的稀缺性。因为稀缺，所以资产保值属性就上来了。

同时，苏州从2019年开始的二手房横盘（注，价格不涨的是二手，新房继续涨），导致了普宅资产属性下降，因此大量的高净值客户就开始腾挪资产。毕竟，在2019年以前，苏州的普宅价格已经猛涨，出普通一套园区140㎡，稍微加200万即可入一套独墅岛。

因为以房换墅的这条资产链，已经打通，在普宅不涨的预期，加速了资产配置的一致行动性。大家不约而同的开始配置起了别墅资产。

所以，在过去的一年左右时间，苏州就出现了奇特的现象。别墅，作为楼市中曝光率最低的产品，却在各种业态中迎来了最大的追捧，和最高的涨幅。

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