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信托融资是表外融资的原因如下：
一、信托融资的基本特性
信托融资是通过信托方式进行的资金融通活动，其特点在于以信托财产为基础，通过发行信托产品来募集资金，然后将这些资金按照信托合同的约定进行运用。由于信托产品的独立性和灵活性，信托融资成为一种重要的表外融资方式。
二、表外融资的特性
表外融资是指不反映在企业的资产负债表内的融资活动。与传统的表内融资相比，表外融资具有不增加企业资产负债率、不体现在传统财务报表上的优势。这使得企业可以在不暴露更多财务风险的情况下，灵活地进行资金筹措和使用。
三、信托融资的表外属性解析
信托融资之所以被认为是表外融资，主要有以下几个原因：
1.不体现在传统财务报表上：信托融资是通过发行信托产品进行的资金融通，这些信托产品的交易并不直接反映在企业的资产负债表上。因此，企业在利用信托方式进行融资时，不会增加其传统的财务风险指标。
2.灵活性高：信托融资由于其独特的运作方式，具有较高的灵活性。企业可以根据自身需求，定制不同的信托产品，满足其特定的资金需求。这种灵活性使得信托融资成为一种有效的表外融资手段。
3.风险隔离：信托结构可以设计得相对独立，与其他资产的风险相隔离。这样，即使信托资产出现问题，也不会直接反映在企业的主要资产负债表上，从而保持了企业的整体财务稳健性。
综上所述，信托融资因其不体现在传统财务报表上、灵活性高以及风险隔离等特点，成为了一种重要的表外融资方式。
融资渠道的问题非常广泛，这里主要讨论一下房地产领域的融资方式。
房地产融资可以分为两大类：股权融资和债权融资。股权融资是指将项目公司的部分股权出让给投资者，从而获得资金。很多房地产项目公司原本是空壳，拿到土地后通过出售股权来支持开发，这可以看作是“一方提供土地，一方提供资金”的模式，项目完成后双方按照持股比例分享收益。此外，公司上市也是一种股权融资的方式。
之前房地产融资主要以债权为主，股权融资较少，尤其是资金不足的小公司更倾向于这种方式。然而，在房地产调控加码的背景下，短期债权融资已无法满足需求，因此股权融资迅速增加。近年来，人民币房地产股权基金（RealEstatePE）开始兴起。
房地产债权融资的种类繁多，包括预付款、银行贷款、高利贷、公司债、信托等。由于房地产行业的利润率较高，一些开发商宁愿支付年化利率高达20%的高利贷，也不愿出让股权与他人分享利润，因此房地产企业的负债率普遍较高。
银行贷款和高利贷是最常见的债权融资方式，容易理解。公司债则是上市企业特有的融资方式，而信托融资则比较特殊。据我了解，截至2011年第三季度，中国信托总资产中投向房地产的金额约为7000亿元，这是一个相当大的数字，在房地产的非银行融资渠道中占有重要地位。各家信托公司的主要利润来源也是房地产信托。
银行融资策略多样，第一招是应收账款质押贷款，生产型企业以销售形成的应收账款作为质押，向银行申请授信，需满足特定条件。用于质押的应收账款须产品发出并验收合格，付款方资金实力强且无不良记录，付款方确认金额并承诺向指定账户付款。质押率一般为六至八成，申请资料包括销售合同、发货单、收货单等。第二招是应收账款信托贷款，企业将应收账款委托给信托公司，信托公司监督回收，银行获得收益，提高贷款安全性。
第三招是保理融资，销售商将合法拥有的应收账款转让给银行获得融资，分为有追索与无追索两种形式。有追索保理融资企业账务处理表现为应收减少、现金增加，资产负债率下降；无追索保理融资企业账务处理无明显变化，资产负债率上升。上市公司为降低资产负债率，改善财务指标，热衷于保理融资。
第四招是商业承兑汇票贴现，无银行信用担保，但操作规范，销售商乐于接受。贴现银行对销售商及其下游付款方的资信要求较高，部分银行推出无追索贴现服务，银行只享有对付款方追索权。第五招是收费权质押贷款，企业以未来现金流换取现时融资便利，银行风险可控，收益显著。
第六招是知识产权质押贷款，银行接受合法拥有的专利权、商标权、著作权中的财产权作为担保，但只有极少数银行对部分中小企业提供此项融资便利，且需企业法定代表人加保。
第七招是股权质押贷款，银行接受上市公司非流通法人股质押，质押值一般为每股净资产的六至九成。第八招是动产质押贷款（监管仓仓单质押贷款），企业将产成品、原材料运至指定物流、仓储公司，物流、仓储公司向申请企业出具仓单，并交付银行。第九招是出口退税账户托管贷款，外向型中小企业可利用出口退税账户作为担保资源。
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