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买房对于普通民众来说是人生大事，每一位购房者都期望可以顺利买到心仪的房子，然而现实生活中关于购房的维权纠纷时有发生，遇到这类案件该如何处理？法院又会如何判决？凤凰网房产携手山西弘韬律师事务所，为你分析常见的购房和维权案例。
1、“双合同”销售房屋引发纠纷该如何解决？
基本案情：
某房地产公司与购房人签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定房屋是装修交付。同时，购房人与案外人某装修公司签订《装饰工程委托协议书》。上述两份合同签订后，购房人支付了装修款和房价款，两公司分别开具了发票。后因房地产公司逾期办证产生纠纷，购房人起诉要求支付逾期办证违约金。购房人述称其签订的《装饰工程委托协议书》是在售楼部签订，签完后由房地产公司拿回去盖上房地产公司的公章。装修公司不予确认，但并未明确否认。购房人称装修款项是支付到房地产公司的账户。
一审法院判决：
一、房地产公司为购房人办理案涉房屋的不动产权证并交付给购房人。
二、房地产公司向购房人支付逾期办证违约金[标准：参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准]。
二审法院判决：
一、维持一审判决第一项；
二、变更一审判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起三十日内，房地产公司向购房人支付逾期办证违约金[以房屋价款1603785元为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准，从2017年11月1日计至房屋产权过户登记手续办妥之日止，违约金总额以本金为限]。
裁判要旨：
近年来，在政府对房地产市场不断出台调控政策下，部分楼盘开发商利用“双合同”（买卖合同+装修合同）模式销售房屋引发纠纷。开发商主导购房者与装修公司签订的装修合同，并非合同双方当事人对房屋进行装修的真实意思表示。依照《中华人民共和国民法总则》第146条的规定，签订装修合同是双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，故该装修合同应为无效。虚假的意思表示隐藏的是签订买卖合同的真实意思表示，所以以虚假的装修合同表现出来的行为后果应该由真实的买卖合同来承接，故案涉房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和。
2、面对虚假销售宣传，法院会如何判决？
基本案情：
某房地产公司与多个购房户分别签订了《商品房买卖合同》，各户所购房屋面积及价款不等，房款均已付清。在合同履行过程中，购房者获悉房地产公司销售宣传的“水景公园”区域实为市政公用设施用地，该区域市政规划也未明确存在“水景公园”规划建设。并且，购房者所购商品房临近“变电站”项目，该变电站属于电磁强辐射设施，对所售商品房的居住品质存在一定程度的损害。但是在购房者购买商品房时，房地产公司从未以任何方式告知过该变电站在所售楼盘临近选址规划拟建的事实。购房者以房地产公司对并不存在规划建设的“水景公园”进行虚假销售宣传，故意隐瞒高压变电站选址规划拟建的事实，构成欺诈为由，向人民法院提起诉讼。
一审法院判决：
被告房地产公司补偿购房等人损失（金额按照购房款2%确定）；二审法院维持原判。
裁判要旨：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案出卖人违反诚实信用原则，给买受人造成损失的，应当根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定承担缔约过失责任。
3、房屋认购定金能否退还？
基本案情：
吴某与某房地产公司签订房屋认购单1份约定：吴某认购某房地产开发公司房屋一套，认购总价为人民币1000万元，签订认购书时付定金人民币52万元；签署认购书后，购房人应在10月10日前携带相关证明文件及本房屋认购单至售楼处签约，逾期按购房人违约处理，卖方可不经催告，将房屋另行处置。购房人所交定金，不予退还。……当日，吴某向该公司支付了52万元，该公司向吴某开具了收款事由为“订金”的收据。后因为双方在10月10日为花园问题没能达成一致意见，致使认购书约定需要签署的商品房买卖合同也没能订立。10月14日，该公司向吴某发出违约告知函，称认购单已经失效，所交定金52万元不予返还。房地产公司承认其销售人员在销售时曾经承诺购整层房屋赠送花园。双方一致认可是因为花园问题没能达成一致意见，造成商品房买卖合同没能订立。
一审法院判决：
某公司应在七日内返还吴某定金52万元。二审法院维持原判。
裁判要旨：
商品房预售合同中的定金只是合同双方在一定期限内继续就商品房买卖进行诚信谈判的一种担保义务。商品房预售合同签订后，只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非一方当事人对认购协议无故反悔，应认定双方均已履行了认购书约定的义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错，定金罚则不应适用，卖方应向买方返还定金。
4、房屋交付不符合标准，购房者该怎么办？
基本案情：
张某与某房地产公司分别签订两份《商品房买卖合同》，约定张某购买某房地产公司开发的房屋两套，合同约定房屋价款分别为99万元及14万元，两份合同均约定交房日期为2017年2月16日前，房屋交付条件为“该商品房五大主体验收合格”。合同签订后，张某依约缴纳了购房款，但某房地产公司未能在合同约定的时间交付房屋，且未出示房屋经过验收合格的相关证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。庭审中张某自认于2017年8月10日拿到房屋钥匙并开始装修。现张某主张房屋质量存在问题，双方产生纠纷。另，涉案房屋已于2015年9月25日经过五大主体即建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格。
法院判决：
某房地产公司应支付张某逾期交房违约金（从2月16日计算至8月10日）。
裁判要旨：
关于竣工验收标准问题张某与某房地产公司之间合同约定的房屋交付条件为“五大主体验收合格”，根据《建设工程质量管理条例》的规定，建设工程的验收由建设部门组织验收。因此双方之间的合同约定并不违反法律法规的强制性规定。由于某房地产公司提交的证据证明涉案房屋所在的楼座已经过五大主体验收合格，故涉案房屋已经达到交付条件。张某主张涉案房屋未经验收交付的理由不能成立。
5、购房者办理按揭贷款，却未如约向银行提供完整有效的申请资料，是否构成违约？
基本案情：
李某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》一份。《商品房买卖合同》约定：该商品房按建筑面积计算为80平方米，单价每平方1万元，总价款80元。李某的付款方式为签约时支付30万元，余款50万元申请按揭贷款。李某应向指定银行提供完整有效的申请资料，办妥按揭贷款所需的相关手续，逾期视为违约。签订《商品房买卖合同》当日，李某向房地产公司支付了30万元的购房款。李某应最迟在签订《商品房买卖合同》当日向银行提供完整有效的申请资料，办妥按揭贷款所需手续。但是李某并未如约向银行提供完整有效的申请资料，没有按时办妥按揭贷款所需手续。为了催促李某尽快履约，房地产公司向李某发送告知函，但李某仍置若罔闻。
法院判决：
李某应向房地产公司支付违约金。
裁判要旨：
若商品房买受人以买卖合同中关于办理按揭贷款手续的期限约定不明确为由而拒不办理按揭贷款手续;在办理按揭贷款的条件已经成就，经开发商催告后买受人仍不履行办妥按揭贷款手续的合同义务的，应承担相应的违约责任。
我是家装饰公司的，给你发个样本参考下：
XX装饰公司市场部企划方案
一．业务部门的工作方式以及内容：
第一阶段：，让客户知道我们的存在，扩大知名度阶段
向临街店面发传单，给楼盘小区每个单元，每户发送传单。搜集楼盘信息整理为文档。
第二阶段：主动出击，寻找客户阶段
公司内部员工，在各自的人际交往圈子扩大公司的知名度，争取熟人客户。
偶遇。业务员先到一个小区，走完所有的单元，能碰到业主的，留他的联系方式，要不到的，就发给传单以及名片.不能进单元门的，就将传单放到小区传达室。这样每天奔波于各小区之间.能够碰到业主的机会少之又少.而且，之前放在入户门上的宣传单等不到业主看到，就被清洁工清理掉了.
改变策略，业务员每天守在一个潜力较大的小区，等候业主。但是因为每个小区单元很多，业务人员只有两个，见到的比率很小。偶尔遇到，也很难进行有成效的沟通。
于是，业务员尝试在子仪华府门口摆桌子定点，发送传单。经过的，大部分是住在小区及附近的人，人流量少。进出中，有一部分是正在施工中的，来回监督运输上料。也有尚未装修的意向业主，发给传单，留联系方式。
见不到业主就无法开展业务。业务员本身的人际关系有限，所以公司请夏姐加盟，她通过丰富的人际关系网络，改善了与御景苑物业等的关系，联系到了一部分业主。但是最终都没有成交。这说明竞争力才是企业发展的根本。
吸引意向客户。样板房，会对其他业主有示范作用，产生规模效应。与物业合作，可事半功倍。城市人家与四季花城售楼部有业务上的合作，一旦有业主来领钥匙或买房，他们将得到一手客户资料。我们在这方面是短板。花城交钥匙期间物业安排入场促销，后因（需正规资格、手续，又有渭南西安等多家装饰公司同场竞争，且客户少而不集中等）多种原因，撤场了，又与物业发生不快，影响了小区业务的开展。
第三阶段：争取意向客户的实战阶段
客户通过各种渠道，知道公司的存在，前来上门咨询。设计师会与客户沟通需求，看效果图，量房，约定报价。若设计师工长不在，前台会留下客户的联系方式，等设计师或经理回来后联系。采集了客户需求信息，由谁来量房？报价由谁来做？报价根据什么来做？首先公司没有正规的客户需求详细列表，采集信息的时候由业务员记录在工作本上，项目没有顺序不规范，经常会有遗漏项目。而且拿给设计师做设计，客户的年龄，家庭成员构成，经济承受能力，喜好，要求等，只是由业务人员口头表述大概，没有书面说明，在做设计时，设计师会忘记某些部分，以致影响效率。其次，报价由谁来做，怎么做？公司没有明确的项目单价表，随意性大，能浮动的价格范围设计师和业务人员无法把握。而且，业务员没有工作电脑，没有工作空间，一切都是用手工操作，一是增加了设计师的工作量，二是，客户资料无法及时整理，影响整个业务流程的效率。
公司的报价。根据前期所接触到的客户，可以分为两类：中高档次的客户，低档次的客户。前者对设计能力要求高，看淡价格因素；后者注重价格，而忽略设计。由于我公司的设计能力以及工程实力，无法满足这类中高档次客户的需求，导致客户流失。所以凡是与我公司接触过的客户，对我们的评价是：装修公司的价格，游击队的服务。影响很不好。
最终签单的客户。由于公司业务不专业，导致拖延，或中途追加工程款，改签合同；施工能力有限，工程监理无保证等实力上的不足；加之沟通欠缺，使我们付出的努力和劳动，得不到客户认可。业主的负面评价，使业务发展的路越走越窄。
二．出现这种局面的原因以及解决方法？
业务部门对现有客户的跟进工作没做好。这个环节经常出问题，跟进的人员不确定，职责不明确。有时是设计师，有时是经理，有时候是业务员，当经理已经和业主沟通过，而经理忙，忘记二次跟进，业务员再要跟进的时候，不知道经理当时和业主沟通的时间和内容，那么给客户的印象是：公司管理松散，效率低下；认为我这个客户可有可无，那就宁愿找别人了。客户的跟进是非常重要的工作，一次沟通就能确定的单极少，大多要通过与业主的多次沟通，如果没有有效的跟单机制，跟进不及时，跟踪不到位，效率低下，那么很多意向客户，甚至是熟人介绍的非常确定的客户，就这样流失了：筛选出我们的潜在客户，并不断增加它的数量。广告宣传，能够解决广度问题，业务宣传，能解决深度问题。所以我们要扩大业务渠道，从店面宣传（守在原店面，通过店面内外的展示以及策划吸引客户）；广告宣传（公司宣传材料；当地报纸广告；户外招牌广告；流动车体广告；网上广告宣传等）；业务宣传（业务员走进小区，设点或临时寻找客户）熟人介绍这四个方面，重质重量做推广。要根据自己的能力和实力，对我们服务的目标客户群体进行详细的分析和定位，我们到底是为哪类人服务的？他们的需求是什么？怎样才能够找到他们？他们习惯于从哪类媒体吸收信息？这样就能决定，通过哪种方式做推广更有效。
工程方面没有竞争力。设计方面，队伍单薄，设计能力不足；曾经一家客户正施工，两家意向客户需要与设计师沟通，而设计师既要做设计，又要出施工图，甚至要去施工现场说明，他只能先顾及正进行中的工程。倘若同时有两三家客户需要预算、设计，那么他一个人根本无法兼顾，无形中会流失很多客户。淡季已经如此，旺季若来，我们凭什么把握？设计效果方面，风格单一，雷同，没有特色。施工方面，没有足够的施工能力，单纯依靠一个工队，且人员流动大；没有完善的工程管理监理制度，施工质量无保证，更谈不上后期维修。没有竞争力，我们就要和别人去打价格战，没有竞争力，我们就吸引不了客户，业务员或者你做广告的效果都会打折扣;没有竞争力，设计师就要做很多无用功，浪费大量的时间和精力.会营销就是要在客户面前，充分地展现公司的全部竞争力，而客户更相信他所看到的，所以，公司自身的竞争力是最大的影响客户签单的因素。
还有其他方面的不足。比如：预算报价缓慢，材料的进销存管理，签单客户完工后的工程款结算，都存在繁琐、效率低下的问题；更有公司资料保管不当，随意丢弃，丢失严重，甚至连已签的合同，做过的预算报价单，画过的户型图，等等，总是做些无用功，重复劳动，浪费时间和精力。
综上，公司要发展，要从三方面入手：培育企业竞争力，拓展营销渠道，储备人才。
三．具体改革项目：
材料、工艺方面改革。材料销售方式，采取低价位切入市场，先把销量做起来，才有可能以更低的价格进货；逐步淘汰大众化且陈旧的装修建材及工艺，积极采用科学、环保、先进的装修新材料，提高施工人员工作效率，降低经营成本，提高装饰质量，引导消费。
建立计划、执行、监督和总结制度。每个经理要制订各部门月计划，周计划，每个员工每天都要制订当日工作计划，记录当日工作内容。计划是一切工作的开始，合理做好计划，才能节省每一天的时间。日工作内容，印成表格形式，每天填写，下班前上交给经理，做好计划的执行监督工作，这样就能及时发现问题，及时解决。我姐所在的日本公司就是这样的模式，表格项目更细致，从9点到10点在做什么，直到下午下班。这样每隔一小时都有内容需要填，还有日总结。
拓展营销渠道
加强对公司店面的建设，如果店面布置不好，会影响到客房户对公司实力的认定。可将经营的主材信息，贴在窗户的玻璃上，让经过的人知道，原来公司也卖材料，扩大销量；将两台电脑都联网，将会议室改为设计和业务室，安静、大气，上档次，不但利于设计师集中精力做设计，更会提高客户对我公司的评价。业务人员也可以及时整理客户信息，做预算表，减轻设计师的工作量。
采用多种方式进行广告宣传。给经理，业务人员配备精美的名片，印刷更能展示企业形象的宣传材料；在本地的DM直投上做广告；在各个小区门口做喷绘广告；流动的公交车体广告。
人才储备
壮大设计师队伍。设计是装饰企业的灵魂。设计师要负责接洽、沟通，出预算，做设计，说服签单，还有开工之后与施工人员的沟通。工作量太大，一个人根本无法兼顾。而且若只依赖于一个设计师，若突然辞职，公司即刻陷入被动境地，所有工作将无法开展。临时招聘，太晚，太被动。没有设计师，将付出超常代价。等到下一个旺季到来，我们就有能力抓住，而不是再次错过。
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