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一、哪些因素影响物业费

影响物业费的因素主要有：

1.物业服务的类型和范围

物业费的收费标准往往取决于所提供的服务类型和服务范围。物业服务可能包括保安、保洁、绿化、公共设施维护等，不同的服务项目对应不同的成本，因此服务内容越全面，物业费越高。

2.物业的地理位置和类型

物业所处的地理位置和物业的类型也会影响物业费。位于繁华地段的物业或高端小区的物业费通常较高，因为这类物业的维护成本和服务要求更高。

3.物业的面积和构造

物业的面积和构造对物业费也有一定影响。一般来说，面积越大、构造越复杂的物业，其维护和管理成本也越高，因此物业费也会相应上升。

4.市场行情及政策因素

物业费的制定也会受到市场行情和政策的影响。比如经济景气程度、房地产市场走势、政府相关政策的调整等，都可能影响物业费的定价。在市场繁荣时期，物业费可能会有所上涨；而在经济下行或政策调整时，则可能有所下降。

总的来说，物业费是由多种因素共同决定的，包括物业服务的类型和范围、物业的地理位置和类型、物业的面积和构造，以及市场行情和政策因素等。业主在缴纳物业费时应了解这些因素，以便更好地理解物业费的构成和标准。

二、物业费单价如何计算

物业费单价的计算主要依据物业服务的性质、内容以及所在地的经济水平、小区规模、物业公司的资质和服务质量等因素来确定。计算公式一般为：物业费单价=物业服务成本/物业面积。

物业费单价计算的具体解析：

1.物业服务成本考量：

物业费单价的核心计算基础是物业服务成本。这些成本包括物业公司的人工费用、管理成本、日常维护费用等。不同的服务项目，如住宅区、商业区或工业区，其服务成本会有所差异。一般来说，服务内容越丰富，成本越高，相应的物业费单价也会越高。

2.物业面积的影响：

物业费单价的另一个计算要素是物业面积。大型小区的物业费单价通常比小型小区低，因为大型小区可以通过规模效应分摊固定成本。物业公司会根据小区的总面积来计算每平方米的物业服务费用，这也是为了保障服务质量的公平性。

3.地域经济与服务质量因素：

不同地区的物业费单价存在差异，这主要是因为当地经济水平影响物业服务的市场定价。同时，物业公司的资质和服务质量也是决定物业费单价的重要因素。高品质的物业服务通常需要更高的费用来支撑。

4.其他因素：

此外，小区的设施状况、房屋类型、物业公司的运营效率等也会对物业费单价产生影响。某些特殊情况下，如新建小区初期的装修维护费用较高，可能短期内会带动物业费单价的上升。

总的来说，物业费单价的计算是一个综合考量的结果，涉及多种因素。具体的计算方法和数值可能会根据不同地区的实际情况和物业公司的政策有所不同。如有疑问或需求，建议直接向所在地的物业公司或相关部门咨询以获得更准确的答案。

物业知识普法（6）物业费是如何定价的？

声明：本文所讲的定价规则按国家发改委、住建部联合发布的《物业服务收费管理办法》相关规定整理，各省市、自治区可能会制定地方性法规来规定物业费的定价方式，所以各个省的定价方式可能存在一定的差异，但虽有差异，但是大的原则应该按《物业服务收费管理办法》执行，故住建部的收费管理办法仍然具有重要的参考意义。

物业费是如何定价的？哪些情形下，物业费实行政府指导价，哪些情形实行市场调节价？

物业费如何定价绝非一个简单的数字游戏，而是关乎每个业主的切身利益，同时也影响着物业服务企业的生存与发展，所以，物业费定价需要再居民的承受能力与服务质量的保障之间找到一个平衡点，政府部门应发挥积极的监管作用，制定合理的指导价。今天我们就来聊一聊物业费定价的相关法律问题。

一、物业费的两种定价方式：要搞清楚物业费是如何定价的，那么我们首先要搞清楚物业费的两种定价方式，依据《物业服务收费管理办法》第六条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门同房地产行政主管部门确定。

二、哪些情形实行政府指导价，哪些实行市场调节价？对于哪些情形实行政府指导价，哪些实行市场调节价？《物业服务收费管理办法》没有明确规定，而是将定价权下放给了省级价格主管部门，由省级价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。所以，不同地区会根据当地的实际情况和政策要求，确定实行政府指导价的物业服务范围。例如，重庆市2024年6月1日起施行的新规明确住宅前期物业收费统一实行政府指导价，中心城区有电梯住宅和无电梯住宅分别划分四个等级，规定了相应的收费标准；一般来说，住宅和商住综合楼中的住宅物业及其配建停车场的前期物业服务费实行政府指导价。非住宅及其配建停车场、改变用途住宅、前期物业服务终止的住宅及其配建停车场、满足部分业主需要或者接受业主委托开展的特约服务等物业服务费实行市场调节价。

三、物业费实行政府指导价和市场调节价是如何定价的？依据《物业服务收费管理办法》第七条规定，物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。

首先、在小区刚刚建成时，物业费由开发商和前期物业公司协商决定，这时物业费的价格只要在相关物价管理部门公布的调整价位内就是合法的。开发商在聘用前期物业公司时，前期物业公司应根据开发商提出的物业服务内容、服务等级标准并结合小区的情况制定前期物业服务方案，进行物业费成本预算，然后向相关的物价管理部门提出物业服务标准和收费等级申请，待核定前期物业服务费试行收费等级和价格标准后再与开发商签订《前期物业服务合同》。

第二、在《前期物业服务合同》期满但未成立业主委员会的时候，物业费由物业公司与全体业主在公布的指导价范围内重新约定，该约定必须经过专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积1/2以上的业主且参与表决人数1/2以上的业主同意。

第三、在小区成立业主委员会后，物业费就实行市场调节价。由业主委员会和物业公司自行协商制定收费标准，经专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积1/2以上数的业主且参与表决人数1/2以上的业主同意后，再由业主委员会将物业费价格上报物价局和住建局的物业管理部门，由物价局和住建局的物业管理部门共同确认。

以上就是物业费定价的基本程序。

我是专注物业纠纷的唐律，关注我，带您学习更多物业法律干货知识。

谢谢大家，我们下期再见。

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