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8月22日，根据中国人民银行授权的全国银行间同业拆借中心消息，2022年8月22日贷款市场报价利率(LPR)如下：一年期LPR由3.7%下调至3.65%，五年期LPR由4.45%下调至4.3%。
5年期LPR作为房贷利率的参考依据，很大程度上与房贷利率的变化有关。上海财经大学公共政策与治理研究院首席专家杨昌表示：“由于5年期LPR是房地产市场贷款定价的参考基准，下调幅度更大，这进一步明确了房地产市场是当前政策的重点，释放了促进房地产市场复苏的政策意图。”
百万元房贷月供减少88.48元。
既然房贷利率的定价基准是参考最新的5年期LPR形成的，那么房贷的5年期LPR将如何再次下调？
以商业贷款金额100万元，贷款30年，等额本息还款计算，LPR下降15个基点，月供下降88.48元，30年累计月供下降3.18万元。
截至目前，2022年LPR已下调三次，共下调35个基点。除今年1月下降5个基点外，5月和8月均下降15个基点。
对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“15个基点的降息幅度略超预期，充分显示了进一步降低中长期资金成本的导向性和紧迫性。此次降息将进一步加大房贷利率下调的空间，叠加此前的降息效应。今年购房者可以享受更大的利息优惠。”
不仅如此，LPR的减税也将有利于正在偿还贷款的家庭。对此，中原地产首席分析师张大伟表示：“股票买家可能要到2023年才会开始降低利息。2020年8月，多家银行集中批量将存量房贷转换为LPR，并同意从2021年1月开始执行。转换成LPR定价模型后，大家的房贷一般会每年调整一次。至于调整日期，不同银行的规定不一样。有的银行是合同签订当天调整，但大部分银行是从新年的第一个月开始调整。这意味着2023年1月，很多人的房贷将迎来新一轮调整周期。”
北京首套房商贷利率“破5”
基于“因城施策”的政策导向，各地在LPR的基数上加上不同的基点，形成实际的房贷利率。
就北京而言，银行执行首套房商业贷款利率加55个基点，二套房商业贷款利率加105个基点。那么本次调整后，北京首套个人住房商业贷款利率为4.3%加55个基点，下限为4.85%；二套房商业贷款利率为4.3%加105个基点，为5.35%。这也是LPR捆绑房贷利率以来，首套房商业贷款利率首次跌破5%。
根据央行和银监会最新规定，首套房贷利率下限由原来的不低于同期贷款市场报价利率调整为不低于同期贷款市场报价利率减20个基点。这也意味着，部分城市首套房贷利率可低至4.1%。
从7月份全国各地的房贷利率来看，很多城市都主动下调了房贷利率。RealData数据显示，2022年7月，103个重点城市首套房贷和二套房贷利率分别为4.35%和5.07%，较上月分别下降7个基点和2个基点。同时，全国103个城市中，共有30个城市下调了房贷主流利率。其中，广州、东莞、Xi安首套房贷利率降至4.45%；中山、佛山、贵阳等城市首套房贷利率降至4.25%。
RealData的市场分析师刘认为，LPR超过5年
8月15日，MLF(中期借贷便利)利率下调10个基点，7天逆回购利率也同步下调10个基点。当时，业内人士普遍认为，由于MLF利率是LPR的定价基准，因此随后的LPR将同时下调。
随后，中华人民共和国国务院总理李克强于8月18日主持召开国务院常务会议，提出完善市场化利率形成和传导机制，充分发挥贷款市场报价利率(LPR)的引导作用，支持恢复有效信贷需求，促进降低企业综合融资成本和个人消费信贷成本。
另外，央行降息还有一个背景，就是7月份社会融资下降。央行数据显示，7月份，社会融资规模新增7561亿元，较去年同期减少3191亿元，创6年新低。
那么，央行降息能否起到刺激楼市的作用？对此，张大伟表示：“降息肯定是对楼市最大的利好。从目前来看，部分一线、二线城市的首套房贷利率仍在5%以上，这也说明当前市场需要更多稳定楼市的政策。”
“这次降息对刚性需求、改善型需求和换房需求都会有很大的促进作用。”李对补充道。
对于房企的影响，58安居客房地产研究院研究总监陆骑麟表示：“此次降息短期内有利于降低房企融资成本和压力，是房企‘保交房、稳民生’的重大金融利好政策。”
相关问答：今年房贷最新利率是多少2022
一、首套个人住房贷款利率最新官方消息显示，浙江省的房贷利率有所变动。2023年7月20日的贷款市场报价利率（LPR）显示，1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，与前一期保持一致。在杭州，首套房贷利率继续保持在4%（即5年期以上LPR减20个基点），二套房贷利率为4.8%（5年期以上LPR加60个基点），这些利率暂时没有调整。
自2022年以来，全国房贷利率持续下降，部分城市已经降至3.7%甚至更低，对购房者有利。浙江省内多个城市已执行3.7%的首套房贷利率，且未来可能进一步降低。此外，银行贷款门槛有所放宽，如主流银行的按揭放贷条件更为宽松，对贷款审核要求相对宽松，不再严格依赖流水审核。
尽管杭州首套房的4%利率在全国仍属较高，但省内其他城市如温州、金华等已降至3.7%。目前，浙江省11个城市的首套房贷款利率如下：杭州、宁波等6市为4%，温州、金华等5市为3.7%。部分城市如中山、珠海等已取消首套房利率下限，显示出进一步降息的空间。
然而，杭州的房贷利率短期内自主下调可能性不大，除非LPR基点再次调整。央行的利率政策调整机制主要针对房价连续下跌的城市，而杭州新房和二手房价格均持续上涨。尽管如此，杭州的贷款环境依然宽松，银行按揭要求宽松，且二手房和特定人群的贷款条件较宽松，银行推出多样的房贷产品以刺激市场。
预计2023下半年，房贷市场利率仍有小幅下行的可能。随着6月LPR基点的下调，已有部分城市利率降至3.6%，这无疑对购房者是好消息。降低存量房贷利率的讨论也持续升温，央行已表示支持变更合同，但具体操作细节还需等待银行的进一步通知。
财联社9月24日讯（记者史思同）“千呼万唤”下，存量房贷利率新一轮调整终于迎来希望。
9月24日上午，中国人民银行行长潘功胜在国务院新闻办公室新闻发布会上明确提出，将降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例。
具体来看，央行引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右；将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。
在业内人士看来，此次政策落地后将有效遏制提前还贷潮，缓解其对居民消费的冲击，同时有助于推动楼市企稳回暖。但对银行而言，存量房贷利率下调或将促使银行净息差进一步下行，从而加大经营压力。
“预期贷款市场报价利率（LPR）、存款利率将会对称下行。此外，前几轮存款利率下调的效果也在累积显现。持续综合考虑各项政策后，银行净息差能够保持基本稳定。”潘功胜表示。据东方金诚测算，若存款利率平均下调6.4个基点，即可弥补存量房贷利率下调50个基点对银行利润带来的影响。
第二轮存量房贷利率下调势在必行，有效遏制提前还贷现象
“央行此次政策，覆盖存量房贷和新购房需求，是迄今为止力度最大、惠及面最大的一项房贷政策，为购房成本降低、持续增强购房信心、持续降低存量房贷风险发挥了积极的作用。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。
在他看来，此次政策统筹了存量房贷和增量房贷，同时也具有刺激消费、防范风险的导向。一方面，存量房贷利率若下调50个基点，对于100万贷款本金、30年等额本息的还贷方式，月供可以减少300元，实实在在为购房者或还贷家庭减轻月供负担。同时，二套房贷首付比例调整，也进一步提高了居民购房的能力。
另一方面，存量房贷本身利率过去偏高，月供违约风险增大，也会产生提前还贷等事件。此次调整有助于稳住存量房贷、增加新购房按揭贷款需求，也有助于银行防范风险、拓宽业务，真正促进房贷业务的健康发展。
“此次政策将有效遏制提前还贷潮，缓解其对居民消费的冲击。同时，这也在释放稳楼市的积极信号，有助于推动楼市企稳回暖。”东方金诚首席宏观分析师王青认为，当前存量房贷利率确实有比较大的下调空间，否则无法遏制提前还贷潮，及其对居民消费的冲击。
实际上，早在去年9月份，存量首套房贷利率就已进行过一轮大规模调整。不过从实际效果来看，去年该轮存量房贷利率较大幅度下调，并没能有效改善今年以来消费低迷态势，提前还贷潮现象依然较为明显。
央行2023年第四季度货币政策执行报告显示，首轮调整落地后，共有超过23万亿的存量首套房贷利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均降幅73个基点。而相较之下，受LPR下调及“517”楼市新政影响，今年7月新发个人住房贷款利率已降至3.4%。
“今年以来存量房贷利率和新发放房贷利率之间的利差再度迅速拉大，接下来启动第二轮存量房贷利率下调势在必行。”王青预计，本轮调整中，不仅存量首套房贷利率会下调，存量二套房贷利率也会下调。在楼市企稳回暖之前，存量房贷利率会跟进新发放房贷利率持续下调。
LPR、存款利率将会对称下行，银行净息差能够保持基本稳定
值得关注的是，居民还贷压力得以减轻的同时，业内普遍认为，息差持续收窄趋势下，存量房贷利率的下调也将进一步加大银行经营压力。
上海金融与发展实验室主任曾刚告诉财联社记者，存量房贷降息，有利于降低贷款持有人的付息成本，增加可支配收入，也是降低融资成本的一种体现，对于促进消费以及稳定居民信心等方面也能够起到一定积极作用。
但对银行而言，存量房贷利率下调后，会对银行贷款端的收益水平产生影响，净息差也将进一步下行。由于存量按揭贷款在各家银行的占比有所不同，相对而言，零售业务占比高的银行所受影响也将会更大。
“截至6月末，存量房贷规模为37.8万亿，利率下调0.5个百分点，意味着银行1年的利息收入就要减少1890亿，约相当于2023年银行业利润总额的8.2%左右。”王青表示。不过在他看来，这个难题并非根本性障碍，监管层可通过引导商业银行有序下调存款利率的方式予以缓解。
据王青分析，截至6月末，商业银行各项存款余额为296.5万亿元。这意味着若存款利率平均下调6.4个基点，即可弥补存量房贷利率下调50个基点对银行利润带来的影响，能够在减轻房贷居民家庭负担的同时缓解对银行利润的挤压。
实际上，潘功胜在发布会上也进一步表示，本次利率调整对银行净息差的影响总体中性。下调存量房贷利率将减少银行的利息收入，但也会减少提前还贷。此外，预期贷款市场报价利率（LPR）、存款利率将会对称下行，而前几轮存款利率下调的效果也在累积显现。持续综合考虑各项政策后，银行净息差能够保持基本稳定。
此外，曾刚也同样指出，短期而言，银行将会面临更大的息差下行压力，不过中长期而言，存量贷款利率下降，也有助于银行减少提前还贷现象带来的长期损失。
对于后续息差压力，他建议，银行需进一步的优化资产负债结构，压降负债端成本，同时贷款端更要强化具有潜在发展空间的领域，特别是五篇大文章相关领域的投放等，通过优化信贷结构，提升生息资产的收益水平，从而应对息差挑战。
本文源自财联社记者史思同
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