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在深圳，市面上存在一种价格低廉、吸引不少买家的特殊房产。这类房子包括农民宅基地房和村集体土地集资房，售价通常在2000至3000元每平方米，大约相当于普通商品房价格的十分之一。尽管这类房产价格低廉，但它们面临一个重大问题：没有房产证，从法律角度看，这样的房产不受保护。
对于有投机心理的买家，购买这类房产需谨慎。建议选择大型楼盘，这样风险相对较小。同时，需要时刻关注市场动态，以便在合适时机出手。而对于那些觉得居住十年八年也很划算的买家，这类房产不失为一个好选择。
尽管这类房产价格低廉，但其产权问题可能导致未来出现诸多不确定因素。例如，如果未来政策发生变化，没有房产证的房子可能面临拆迁或无法过户的风险。因此，这类房产适合那些不介意承担一定风险、追求短期利益的买家。
值得注意的是，购买这类房产前应充分了解相关政策，避免因不了解法律法规而遭受损失。同时，建议通过正规渠道购买，以保障自身权益。
这类房产虽然价格诱人，但买家需谨慎对待，避免因贪图便宜而忽视潜在风险。如果决定购买，建议选择信誉良好的开发商，并详细了解相关政策和法律法规，以确保自身权益不受损害。
相对于日夜高涨的上海房价而言，最近上海近郊的一些农民宅基地上，出现了一批价格低廉的集资房，这些房屋单价大多在二、三千元，总价则多数为二、三十万元。如此超低的价格，确实是有着不小的诱惑力。
一些购房自住的上海市区居民被大量吸引过来购买，他们中的绝大多数都是老年人和低收入者，但是这些购买集资房的城镇居民中有许多人根本不清楚自己购买的房屋性质。那么，集资房交易到底是否合法？购房者能否获得合法的产权？集资房究竟能不能作为正常的商品房上市交易？带着这些疑问，笔者走访了一些集资房聚集的城乡结合部。
低价诱惑抵挡难
笔者来到位于佘山某处的一农民集资房了解情况，结果发现这里的“买卖”做得还颇为红火，前来购房的客户络绎不绝。笔者上前询问前来购房的一家三口，知不知道这些集资房是否合法，是否能够上市交易的时候，他们都说不是很清楚，但同时又表示他们对商品房是望而却步，主要不是因为首付款，而是对个人收入前景不自信，按揭贷款还款能力较低，总价二、三十万元的集资房对他们来说还算在承受范围之内。这家的女主人直言：“我们也知道购买这种房子没什么政策保障，但上海的商品房价格实在是太高了，像我们这样的工薪家庭实在是承担不起。而且我们买房是自住，也就不怕那么多了。再说这么多人买，总不至于都被赶出来吧。”原来他们是抱着“法不责众”的侥幸心理。
其实，和这位女士存同样心理的购房者不在少数，他们都是冲着低价而来，又多是购房自住。虽然也知道这种“地下交易”难有政策保障，但对改善居住环境的渴望以及商品房价格的高不可攀迫使他们做出了冒险的选择。
身世迷离辨别难
由于集资房的土地来源、开发主体比较复杂，具体到各盘，是否合法、是否能够买卖、有无合法身份也就变得扑朔迷离。现实中集资房一般都是成品楼，是存量房，因此，是否合法就看其有无产权证。而有无产权证，又取决于有无相应的土地出让合同，有无合法的报建手续，有无相应的竣工验收手续，有则证明是合格的，可以上市流通。
当笔者要求销售人员出示土地出让使用合同、建筑用地许可证、建筑工程规划许可证等能证明该集资房合法的报建手续，该处的售楼人员明确表示都没有，并解释说该处房屋本不能公开出售，才会以这样的低价进行私下的使用权转让交易。笔者又接连来到几家中介公司了解有关集资房的情况，发现进行集资房交易的多是一些规模较小、不知名的小中介。而许多大型连锁的知名中介则表示，目前的集资房还很难界定其是否可以合法交易，因此风险太大，他们一般不会进行这样的交易。
法律空白保障难
那么，这些集资房究竟能不能作为正常的商品房上市交易呢？从相关政府部门和一些房地产界的资深律师处了解到的情况是，虽然在由建设部、国家房改委、国土资源部、中国人民银行联合颁布的《经济适用住房管理办法》中，已首次将集资、合作建房纳入经济适用房的范畴。然而，现阶段关于集资房建设的一些具体细则还没出台，集资房由谁开发，土地如何获得等等，法律上还存在空白的区域。
据说，在广州市也有类似的情况发生。广州市国土房管局土地监察处认为，在政策层面上，国土部门是不给什么保障的，购房者要是买的话，风险就要自己承担。某律师事务所的一位房地产资深律师表示，现时法院并不受理由于集资房引起的纠纷，集资房的购买合同也是无效合同，集资房购买者的购房行为不受法律保护，所以市民在购买集资房的问题上应采取审慎的态度。
何去何从众纷纭
兔年春节前，徐泾老集镇的居民们要迎来一件喜事：翘首以盼的新家终于要和大家见面了。2023年1月中旬，徐泾老集镇“城中村”改造项目的1700多套安置房即将交付。
说是搬新家，也是回老家。解放日报·上观新闻记者从上海市房管局了解到，徐泾老集镇城中村改造是全市第一个实现100%原址回迁的项目，安置房标准对标商品房。
自2020年被列入民心工程以来，上海城中村改造全面提速，将于2032年彻底改造完成。这无疑是一项浩大工程，资金需求大、资金平衡困难。在地方财力有限的情况下，如何拓宽社会资本渠道，让城中村改造可持续，是一个值得思考的议题。由地方民企主导，总投资118亿元的徐泾老集镇改造，或许是值得参考的蓝本。
老集镇变身国际化住区
临近深冬，在一处距离国家会展中心不远的小区工地，工人们在做最后的准备工作，干得热火朝天。项目经理告诉记者，目前，工地上正在进行绿化铺装，为居民入住提供更好的环境。眼前，15栋淡灰色高层住宅拔地而起，让人很难想象，几年前，这里曾是藏污纳垢的城中村。
徐泾有着1400多年历史底蕴，曾是“十一五”期间新农村建设的“新星”，但在依托大虹桥区域优势快速城镇化的过程中，镇中心区域发展逐渐滞后。和周边相比，老集镇的形象界面不佳，很多是农民自建房和老旧集资房，不少建造于上世纪80年代前后，墙体已经开裂，还有违章搭建，存在安全隐患。一到下雨天，道路会变得泥泞不堪，墙皮因为受潮而掉落；很多地方因为道路太窄，连消防车都开不进来。长此以往，徐泾老集镇变成了名副其实的城中村。
改造前的徐泾老集镇
“当时，旁边已经有村民住进了新房子，是六层楼高的住宅区。我们都很羡慕，盼着什么时候也能住上公寓。”村民马先生说。2014年，大伙儿终于圆梦。那一年，上海启动首批35个城中村改造试点项目，老集镇就是其中之一。
在改造过程中，老集镇引入一家近30年发展历史的本土企业灿辉国际，与徐泾资产合资组建上海新徐泾城实业有限公司，牵头打造建筑面积超55万平方米的俊灿星城项目。虽然盼着动迁，但是很多居民都有故土情结，不想离开住了一辈子的地方。所以，项目采用原址回迁的模式，让老集镇保留原来的烟火气，又增添了国际住区的品质。
在俊灿星城项目里，回迁居民所住的社区被命名为“泾悦雅苑”，总建面20万平方米，共有15栋高层住宅共1712套房源。社区有双河环绕，绿地率占比25%，形成了步步皆景、四季皆美的滨水公园住区。
蓝图敲定，动迁改造便紧锣密鼓地启动了。2017年11月，阳光征收摸底调查启动，历时5个多月就完成了1009户居（村）民和25家企业的动迁安置工作，2019年，土地顺利出让进行后续开发。
将居民意见融入开发建设
2021年7月，来自徐泾各个居委的100多位居（村）民代表们，组团来到未来新家泾悦雅苑观摩的样板房。上海新徐泾城实业有限公司联席总经理高红宇还记得，那一天她在现场接待，有位老人紧紧握着她的手兴奋又激动，仔细询问“交房时候，是不是按照样板房的装修来做，灶具、地板都有吗”。
“看到居民们开心的模样，我们觉得走全程征求居民意见这条路是对的。”高红宇说。在上海城中村改造中，参与企业类型多种多样，有央企、国企，也有民营企业。灿辉国际起步于青浦，是一家扎根上海的地方民营企业，熟悉在地市场需求，所以在徐泾老集镇改造之初，政府看中了本土企业的本地化优势并吸收引入，鼓励其在开发时充分吸收居民想法。
为了让居民尽快回迁入住，泾悦雅苑被定为整个城中村改造项目的首期开发项目，推进速度远高于项目中的商品房开发。记者发现，在全市同类项目中，泾悦雅苑的房型最丰富，包含了60平方米、80平方米、90平方米、100平方米、110平方米和130平方米共6种房型。工作人员介绍，这是在改造初期征求居民意见时做出的设计，可以满足差异化的安置需求。比如，匹配孩子或老人分户居住需求的有60平方米一房户型；匹配婚房需求的有80平方米两房户型；匹配三口之家的有90和110平方米三房户型；匹配二胎家庭和三代同堂需求的有130平方米四房户型。
进入安置房内可以发现，这里的层高都很高，显得房间通透宽敞。据介绍，这是考虑到多数居（村）民以前住的是空间比较大的自建房，为了帮助他们适应公寓生活，特地将常见的2.8米层高增加为2.95米。房间内细节满满，配备入户挂钩、厨卫设施、地板、密码锁等等，家家做到装修交付。
如今，“城中村”改造已经不是简单的房地产开发，而是结合城市发展需求，被注入新的理念。人们越来越看重地方的历史文脉留存，在城中村改造中“留住乡愁”，在徐泾老集镇改造中也同样体现了这一点。在泾悦雅苑规划建设中，老集镇的风俗人情、居民们的传统交流方式被保留下来。
“我们经过调研发现，老集镇有自己的剧团，有独特的烹饪方式，有一道叫汤炒的小菜已经延续100多年了，邻里街坊平时还喜欢串门聊天。考虑到这几点，我们在社区内打造了3000平方米的睦邻中心，配备老年人活动室、宴会厅、戏曲艺术表演厅、非遗文化和民俗文化展示体验馆等等，让这里成为居民之间连接的枢纽，延续老集镇的烟火气。”高红宇说。
平衡资金实现“双赢”
在2014年以前，包括徐泾老集镇在内的很多城中村很难找到根治办法，最关键的掣肘就是巨额改造成本。2014年起，上海集体经济组织可以引入合作单位共同改造开发，这一创新机制带来转机。
要让城中村改造可持续，必须要算好“大账”，既保民生，又要让企业在这项“微利”事业中有开发动力。在徐泾老集镇开发中，镇集体经济组织引入灿辉国际联合体，实行一二级联动滚动开发进行整体运作。
由于项目起步早，开发公司起初经历了不少波折。“因为我们根植在当地，对徐泾一片很有感情，所以一致决定在改造中让利给百姓，所以我们的投入很高，导致收益率处于偏低水平。”高红宇坦言，到了2016到2017年，受房地产市场调控影响，原来的资金平衡被打破，面对可能带来的亏损，管理层几经考量，最终决定先做出品质。
作为回迁房的泾悦雅苑自2019年年末启动开发到2023年1月完成交付，过程中几经坎坷，除了克服疫情影响，还配合进博会等重大展会活动和配套工程建设调整进度，与此同时，开发单位倾注资源，终于保证如约交付。除了安置房，项目内还配备了商业办公、配套公路，幼儿园、养老院和公共绿地，带动解决徐泾老集镇以往生活配套服务设施不足的问题。其中，镇属集体企业——徐泾资产公司在改造项目中代表镇集体经济组织持有10%股权，通过股权分成可以获取商品住宅出售、商业租赁收入等多种收益，保障村民的后续权益。
在55万平方米的项目总量中，商品房“俊灿星城”仅占10万平方米，但其开发同样精心打磨，不仅采用国际住区理念，而且引入低能耗系统，拥有高得房率。目前，项目正在稳步建设中。
品质为先，项目推进迎来转机。2021年，俊灿星城项目被选为青浦区重大项目，除此之外，开发单位也争取了一些政策优惠，最终保证了资金平衡。
从2014年到2020年，在全市49个试点中，有38个项目采用合作改造模式，占比达到80%。回过头来看，在地方财力有限的情况下，通过引入社会资本，让城中村实现彻底改造，成为一条有效路径。记者从市房管局相关部门了解到，针对改造资金需求大且平衡困难等痛点，相关政策体现在“两旧一村”实施意见中。接下来，将全面落实“两旧一村”实施意见，细化深化城中村改造各类支持政策，加快政策落地。
栏目主编：陈玺撼
来源：作者：戚颖璞
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