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一、关于转让合同模板

转让合同模板

甲方：

乙方：

现双方就甲方拥有的集资房转让给乙方事宜协商如下：

第一条：转让费用为人民币元整，乙方需于协议签订日起天内支付给甲方。甲方已付单位集资建房定金人民币元整，将作为转让费的一部分。余款需在协议生效后天内付清。逾期未付，需按银行同期利率支付利息。

第二条：甲方将所有与该集资房相关事宜交付乙方处理，不承担任何责任。乙方必须遵守单位集资建房规定，按时交纳集资建房款项，否则后果自负。

第三条：自转让生效后，所有集资房相关权益和义务均由乙方负责，甲方不再承担任何责任。

第四条：过户手续由乙方负责，甲方协助办理，但不负担过户费用。

第五条：在集资房过户给乙方前，乙方不得将房屋用于各种担保。

第六条：乙方违约，需赔偿甲方违约金人民币元整；甲方违约，需赔偿乙方违约金共计人民币元整，包含转让费。

第七条：政策或甲方单位原因导致集资房无法兴建，甲方需归还乙方已支付的转让费和所交建房款项。

二、有哪些集资房可以转让出去

1、已取得房产证的集资房转让(1产权全部是单位的集资房转让(2产权全部是单位员工个人集资房转让(3产权部分是单位，部分是员工个人的集资房转让。2、未取得房产证的集资房转让，即集资房购房资格的转让。当前，集资房纠纷主要是此类纠纷，此类转让协议应该有效。

一、有哪些集资房可以转让出去

目前，集资房纠纷案件主要有两类，一种是已经取得集资房产证后，因转让集资房而产生的纠纷，这种情况又分为，集资房产权全部是单位所有的情况下的转让、产权，全部是个人情况下的转让和产权部分是单位、部分是员工个人情况下的转让;另一种是在未取得集资房产证下达成的集资房转让，即集资房购房资格的转让。

1、已取得房产证的集资房转让

(1)产权全部是单位的集资房转让

对于这种情况下，因为产权在单位，单位员工个人只具有居住权，而没有所有权，当然也就没有处分权，如果员工转让该集资房，转让行为是属于无权处分行为，转让协议当然无效。转让协议无效，双方可根据过错程度承担相应的责任。

(2)产权全部是单位员工个人集资房转让

对于产权全部是单位员工个人的情况，因为产权属于员工个人即转让人，即使单位内部规定，员工不得转让，但是该规定系单位内部规定，对第三人不具有约束力，并且《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》(建设部1999年5月1日施行)第五条规定：“已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售”。因此此种情况下该协议没有违反相关的法律规定，即应认定转让有效。如果一方违反约定，不履行转让协议，另一方可按协议约定，要求其承担相应的责任。

(3)产权部分是单位，部分是员工个人的集资房转让

对于这种情况下，因为集资房是单位与个人共有，根据民法通则及相关法律规定，一方未经其他共有人同意不得擅自处分共有物，况且自《物权法》实施后，不动产是登记主义，集资房登记有共有人的情况，因此第三人在购买集资房时，是可以知道单位是共有人的，因此不适用善意取得，再者，购买人未经共有人的同意，也过户不成。因此，对于单位员工与第三人签订的集资房转让协议应是无效的或部分无效的。

2、未取得房产证的集资房转让，即集资房购房资格的转让

当前，集资房纠纷主要是此类纠纷，此类转让协议应该有效。

二、集资房转让应注意哪些问题

1、必须明确单位集资建房大都体现了单位对员工的福利政策，因此有些单位在与员工签署的《集资合同》中对集资房的转让问题多有限制。外单位的人如果有意购买集资建房单位有集资资格员工的集资房，必须前往该单位了解以下情况：单位是否同意员工转让集资房?是否对员工的转让行为设定了限制条件?设定了哪些条件?单位是否保留优先购买权?等等。建议仔细查阅《集资合同》的相关规定。

2、明确购买此类集资房是有很大风险的。现实中，部分集资员工在与甲方已签订房屋转让协议的情况下，又以更高的价格将该房转让给乙方，且已与乙方办理产权过户手续，则甲方无法取得该房的所有权。

为最大限度地避免风险，建议在转让合同中载明下列内容：

(1)分期付款方式。即签订合同时付多少，交房时付多少，办理好产权过户手续后付多少;

(2)办理产权过户的期限。要求转让人必须在取得产权证后多少日内协助办理产权过户;

(3)违约责任。特别约定集资方不得再行将房屋转让给第三人，如有此类情况导致产权证无法落实，要求集资方承担违约责任。

3、需要说明的是，如果集资方最终把集资房卖给第三方，还没有过户，则可以要求集资方继续履行合同义务;如已经办理了过户，则只能主张赔偿损失。

集资房一般是单位为解决职工住房困难而建的房屋，由于国家取消福利分房，原则上单位还有一定补贴，因此集资房一般比商品房便宜。买集资房时应当注意土地开发是否交了土地出让金，是否有规划许可证、开工许可证、商品房预售许可证，如果没有，您将办不到房产证。集资房只有在卖方个人拿到房产证后您购买才不会有大的风险，当然您还要看土地使用权等因素。

单位集资房出售后遭遇拆迁，以重大误解为由想撤销合同可以吗？

2019-08-23 14:53·天津二中院

来源：江苏高院

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双方当事人签订了单位集资房的买卖合同，2年后此房屋面临拆迁，新房东将获取较高额的补偿款，原房东以其将大产权房误当小产权房为由，请求撤销房屋转让协议。日前，随着南通市中级人民法院终审判决书的送达，这起买卖合同纠纷案落下帷幕。法院认为刘某、周某出售案涉房屋时不构成重大误解，驳回了刘某、周某要求撤销房屋买卖合同的诉讼请求。

房屋产权性质不明

1983年9月10日，某纺织厂向政府部门申请建筑许可证，建设职工宿舍楼。经相关部门批准，宿舍楼得以建成，其土地为国有划拨土地，性质为工业用地。其后，纺织厂按职工工龄长短、贡献大小、岗位任职等综合情况，将职工宿舍以福利性集资住房形式分配给职工居住。1996年，海安县在深化国有、集体企业改革，推进企业产权制度改革过程中，将宿舍楼列入改制剥离的资产范围，未列入改制范围。

刘某、周某夫妻原系纺织厂职工。1994年，二人通过福利分房的方式取得了上述职工宿舍房屋中的一套。2016年6月8日，刘某、周某与张某签订房屋转让合同，约定刘某、周某将前述职工宿舍出售给张某，售房总额14.5万元。考虑到市场房价多变，房价的涨跌不予追究。因为该房屋为无产权证的单位集资房（小产权），刘某、周某承诺全权代表房屋共有人出售此房，承担该合同法律责任以及经济责任，若干年后，因政策原因或单位原因需变更产权，刘某、周某无条件协助张某，不得违约。同日，刘某、周某出具收条，证明房款已全部结清。不久，张某实际入住该房屋。

遭遇拆迁心态失衡

2018年，该房屋所属区域列入拆迁征收范围。纺织厂为此出具一份说明：本次拆迁，同意该福利分房由职工享受，由拆迁指挥部按规定对房屋所有权人进行补偿安置。拆迁过程中，拆迁指挥部为推进拆迁工作，按拆迁政策与张某签订了房屋搬迁补偿协议，补偿款比原买卖合同约定的14.5万元价格高出不少。刘某、周某得到消息，心态难以平衡，一纸将张某告上法庭。

庭审中，原告刘某、周某诉称，由于原告刘某、周某一直误认为案涉房屋无建设许可、无用地规划许可，为此在双方当事人签订的房屋买卖合同中明确约定，案涉房屋为无产权证的单位集资房、小产权房。直到拆迁时，原告刘某、周某才得知该房屋办理了相关手续，属于大产权房，说明原告刘某、周某在房屋出售时对房屋的产权性质存在错误认识，以小产权房的价格出售了大产权房，合同订立的价格明显低于同地段有产权证的二手房，案涉合同构成重大误解。请求法院判决撤销双方当事人之间的房屋转让协议。

被告张某辩称，双方当事人买卖的房屋并非小产权房，小产权房是指建立在集体所有土地上的房屋，但案涉房屋的占地性质为国有划拨工业用地。案涉房屋自建成到拆迁，其产权性质没有发生过变化，一直是无法办理产权证的，只是在拆迁过程中，拆迁指挥部为推进拆迁工作，对案涉房屋以拆迁价格进行了补偿安置，尽管比原先买卖合同约定的价格要高，但这是基于当地的拆迁政策，而非基于房屋的产权性质。同时，案涉房屋买卖合同中也特定约定，如果将来产权发生变化，被告刘某、周某也应当无条件协助被告张某办理过户，都说明双方在签订合同时对房屋产权性质完全了解，且对其今后可能发生产权性质的变化有所预见。刘某、周某在得知拆迁指挥部以较为优惠的条件进行拆迁后，其要求推翻已经订立并履行的房屋买卖合同，违反诚信原则。请求法院判决驳回原告刘某、周某的诉讼请求。

海安法院审理后认为，原告刘某、周某就案涉房屋与被告张某签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，未损害国家、集体、第三人的利益，亦未损害社会公共利益，应属合法有效。原告刘某、周某均为纺织厂员工，又在案涉房屋中长期居住，不存在其所主张的对房屋性质的误解。况且案涉房屋是否属于完全产权性质，本当也是刘某、周某应当了解的事项，相关责任不应推卸给被告张某。事实上，原告刘某、周某出售案涉房屋后一直未提出过异议，直到房屋被较为优惠条件征收后才提起诉求，其行为有悖诚信。据此，原告刘某、周某的诉求请求难以支持。遂依照《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》的相关规定，做出前述判决。

一审判决后，原告刘某、周某不服，提出上诉。南通中院审理后认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第170条之规定，终审判决驳回上诉，维持原判。

法官说法：

此案主要涉及案涉房屋买卖合同签订时是否存在重大误解问题。所谓重大误解，是指行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成重大损失的情形。由此可见，是否构成重大误解应以行为时（缔约时）为判断点，而不应考虑行为后的条件变化。

本案的发生提醒人们，诚实信用是法律帝王条款，法律鼓励交易，保护交易安全，不干涉正常的市场行情涨幅波动。任何人妄图违背规则通过诉讼取得不当利益，均不会得到司法的支持与保护。

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