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深圳小产权房全解析：真相与选择指南
在深圳，小产权房类别繁多，包括但不限于农民房、村委统建楼、军产房、拆迁旧改房、回迁指标房、大红本房与集资房等。本文将深入解析这些不同类型的房屋及其落户状况，帮助您更好地理解并做出明智的选择。
###农民房与宅基地房
农民房，又名自建房、宅基地房，由村民在个人宅基地上自行建造。这类房屋往往缺乏专业设计，建造较为粗糙，价格相对低廉。农民房归类于小产权房范畴，虽然在部分区域可落户，但落户条件复杂，需详细查询所在区域的具体政策。
###村委统建楼
统建楼是由村委与开发商合作或村委自行建造的楼房，户型实用，设施较为完善，相比其他小产权房，落户概率较高。这类房屋具有集体性质，建造和设施标准相对较高，是与村委有直接关系的小产权房。
###军产房
军产房所有权归属于军队，虽不可拥有所有权，但可通过特定程序实现使用权的转移。由于政策变化，自2015年后，军产房不再单独发放军产证，但仍需到部队后勤营房科办理使用权过户手续。
###拆迁房与回迁房
拆迁房主要指在旧改规划下价格相对低廉的房屋，价格与周边商品房有较大差距。回迁房则是旧改完成后按补偿协议回迁给业主的物业，除了未取得房产证外，与一般房屋无异。
###指标房
指标房通常在旧改项目中，作为可以签约的房子，价格会迅速上涨至周边商品房的60%-80%。投资此类房产需考虑高成本与较长的投资周期。
###大红本房
大红本房指的是整块地或整栋楼拥有完整产权证明的房产，但在市场上的土地性质多样，如配套服务设施用地、工业用地等，无法分割销售。购买时需详细了解土地性质、用途、来源、使用年限与合同类型。
###购买建议
购买小产权房时，需根据自身需求考量，如学位需求、落户需求、房屋用途与土地性质、土地来源、使用年限与合同类型。单纯居住需求或追求高租售比的短期持有者，可考虑此类房产。而对于有学位、落户需求的购房者，应选择住宅类房产。
###结语
答案：小产权的房子主要分为以下几种：集资房、单位房、农民房、合作建房和乡镇政府的产权房。
详细解释：
1.集资房：这是单位内部员工集资建设的房子，一般不对外销售。这类房产的产权归属于单位或集体，员工拥有使用权和部分处分权，但通常不能自由买卖。由于其产权归属问题较为复杂，存在一定的法律风险。
2.单位房：即企业为员工提供的福利房，通常只能在单位内部进行交易。产权不明确，交易过程可能存在诸多限制和风险。由于权属问题多涉及企业内部规定和集体决策，因此在市场交易中的认可度较低。
3.农民房：也称为小产权别墅或乡村产权房，主要在乡村地区出现。这类房产的土地使用权属于村集体所有，房屋建设未经过正规审批流程，因此产权并不明确。由于其缺乏法律保障，交易风险较高。
4.合作建房：指的是由多个个人或组织合作建设的房产。此类房屋往往存在权属不清的问题，由于缺乏正规的建筑审批手续和权属证明文件，在市场上交易受限。
5.乡镇政府产权房：这类房产多由乡镇政府名义下发放，可能存在诸多不确定因素，比如土地使用权的问题等。因此在进行交易时需要特别谨慎。乡镇小产权房与农村土地制度和集体所有制紧密相关，产权问题较为复杂。这类房产的价格往往低于市场价，但由于权属不明确存在风险。购买此类房产需要了解相关法律法规和当地政策规定。
1994年，老王找到三个朋友签署了《合资建房协议书》：老王出地、朋友出钱，在老王城中村宅基地上建起了五层小楼，一、二楼归老王，三至五楼分别归三个朋友，25年来相安无事。
2019年初，老王一纸诉状将三个朋友告到法院，主张25年前的《合资建房协议书》无效，要求其三个朋友返还三、四、五层楼，老王按重置的建筑成本1400元/平米补偿三人。一审判决如老王所愿，三朋友不服上诉，但二审还是维持原判。
老王主张的理由是房子一直登记在自己名下，按照合资建房协议实际是变相买卖宅基地，应属违法无效。三位朋友现在无家可归，生活陷入严重困境。按照1994年广州的房价，他们当初集资的20多万，当年完全可以每人购得一套商品房，这结果他们无法接受！
公说公有理，婆说婆有理，那我们复盘一下法官是怎么看的：
合同是一种典型的民事法律行为，有效要件有三：
民事法律行为有效=主体适格+意思表示真实+不违背法律、行政法规的效力性强制规定
《合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
合同是私权利的空间，是经济的活力之源，国家必须维护交易的稳定性，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第14条“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”，对合同法第五项进行了缩限解释，如果合同仅违反了管理性强制性规定，则合同并不因此无效。
那么，法院是如何判断某项规定属于效力性强制性规定还是管理性规定？根本在于违反该规定的行为是否严重侵害国家、集体和社会公共利益，是否需要国家权力对当事人意思自治行为予以干预。
本案中，土地制度是我国的根本制度，因此，法院最终判定《合资建房协议书》因违反了土地管理法等效力性强制规定，而归于无效。
合同无效后的处理：返还+过错赔偿无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
1、各自返还，恢复原状。
法院判决三个朋友返还3-5楼给老王，老王则应按目前建设该五层楼的建筑成本（1400元/平米）返还给三个朋友。
2、过错赔偿。
双方均有过错，属于共谋意思一致行为，因此，三个朋友这些年的使用费与垫资的利息相互抵销，互不追究。
宅基地是农村村民用于建造住宅及附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》（2019）提出，“探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’”。宅基地使用权及其地上建筑物：
1、可以转让，但有受让资格的严格限制，仅限于同村村民之间。严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。
2、可用于抵押贷款，但并不打破资格权要求。实践中，抵押农房流转和处置难度较大，集体经济组织内部很难找到符合条件的受让人，农民住宅流转受到较大限制。
3、对闲置宅基地的盘活政策上，农业农村部《关于积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作的通知》（农经发〔2019〕4号）：“因地制宜选择盘活利用模式。各地要统筹考虑区位条件、资源禀赋、环境容量、产业基础和历史文化传承，选择适合本地实际的农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用模式。鼓励利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、餐饮民宿、文化体验、创意办公、电子商务等新产业新业态，以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目。支持采取整理、复垦、复绿等方式，开展农村闲置宅基地整治，依法依规利用城乡建设用地增减挂钩、集体经营性建设用地入市等政策。”可以看出，即使是闲置宅基地的盘活，也是用于临时经营性用途，而不能转让给没有社员资格的人作为永久住宅用。
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