专业网络营销推广——跟随大平台节奏

电话+V：159999-78052 ，欢迎咨询长沙开发商备案价公示网站，[专业新媒体运营推广]，[各种商圈业内交流]，[抖音运营推广课程]，[微信运营推广课程]，[小红书运营推广课程]，[让你站在风口忘记焦虑]

一、长沙市价签在哪里备案

长沙市价签在当地的物价局备案。

只有国家严格控制的行业才要价格备案，价钱备案需要准备营业执照、车辆材料、授权委托等。

二、长沙市商品房备案查询入口长沙市商品房备案查询

长沙市商品房备案查询的入口可以在长沙市住房和城乡建设局的官方网站上找到。

为了查询长沙市商品房备案信息，可以访问长沙市住房和城乡建设局的官方网站，并在网站首页或相关栏目下找到“商品房备案查询”入口。在进入查询页面后，通常需要输入商品房的相关信息，例如项目名称、房屋编码或购房合同编号等，以便查询该商品房的备案情况。

商品房备案是指开发商在销售商品房时，需要将房屋销售情况、价格等信息向当地住房和城乡建设部门进行备案登记。这样做是为了保障购房者的合法权益，防止房屋销售中的欺诈和违规行为。通过查询商品房备案信息，购房者可以了解该商品房的基本情况，例如房屋面积、价格、开发商信息等，从而更好地做出购房决策。

总之，长沙市商品房备案查询的入口可以在长沙市住房和城乡建设局的官方网站上找到，查询商品房备案信息可以帮助购房者更好地了解该商品房的基本情况，保障购房者的合法权益。

超出备案价的商品房销售价款能否请求返还？

2021-06-2414:36·盈科深圳律师事务所为进一步加强对商品住房和商务公寓的销售管理，遏制房价过快上涨，各地商品房限价政策纷纷出台，很多地方都设定了新房销售的备案价，一房一价，销售价格不能超过备案价，否则房屋销售合同就不能备案。备案价通常会比周边二手房的价格低，所以开发商卖得并不甘心，往往会通过阴阳合同、服务费、喝茶费、团购费、装修费名义来收取高出备案价的楼款。若开发企业确实存在高于备案价销售商品房，购房人应如何救济？开发商多收的购房款能否要求退还？对于这类问题我们检索了很多案例，发现各地法院的处理标准各有不同。

一、合同有效，加价行为有效，多支付的购房款无需返还。【案例一】奚斌诉上海垄汇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案二审民事判决书(2018)沪01民终3424号

首先，“备案价”与“原价”是两个不同的概念。“原价”的定义出现在部门规章《禁止价格欺诈行为的规定》、《关于有关条款解释意见的通知》中。上述部门规章规定，“原价”指经营者在本次降价前7日内在本交易场所所成交的有交易票据的最低交易价格，如前7日内没有交易价格，则以本次降价前最后一次交易价格作为原价。而商品房与一般消费品的属性不同，一般消费品有可能批量生产，同批次的商品核定相同的价格，所以有可比较的“原价”。而商品房因为坐落、面积、朝向、楼层、房型等不同产生不同的价格，没有一模一样的商品房，因此商品房销售中不存在“原价”的概念，一房一价也不鲜见。商品房销售中的“备案价”则是政府近年来为了遏制部分城市房价过快上涨而采取的行政手段。发改价检（2011）548号《国家发展改革委关于发布的通知》明确指出，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。因此“备案价”属于政府指导价格，与商品的“原价”不同。其次，商品房买卖是一个市场行为，因此开发商可以自主决定商品房价格。开发商对其违反备案价销售的行为可能面临责令限期整改、罚款等行政处罚的法律后果。因此，开发商高于备案价销售房屋的行为并不等同于价格欺诈。是否构成价格欺诈，还是要从合同法的角度出发，从交易一方是否利用另一方获取交易信息上的弱势地位，是否利用双方交易信息的不对称，是否通过欺骗或误导方式诱骗另一方完成交易等方面进行审查。而本案系争房屋买卖的整个过程，并不存在上述欺诈行为。奚斌对双方约定的房价及载明的“电商费”的数额及性质不存在认知上的错误，垄汇公司作为开发商也不存在欺骗或误导方式诱骗奚斌完成系争房屋的买卖。现系争房屋的买卖合同已经全部履行完毕，奚斌亦明确不要求解除买卖合同。故奚斌主张垄汇公司存在价格欺诈的行为，本院难以采纳。

【案例二】苏丹、瞿丽莉与上海垄汇房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案（2017）沪0115民初57125号

裁判观点：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，其作为民事法律行为，是当事人协商一致的结果。原告作为完全民事行为能力人，在清楚系争房屋的坐落、销售价格等信息的情况下与被告签订的《定金合同》及其附件、《出售合同》合法有效，双方应按约履行。现原告支付了《出售合同》约定的全部购房款，也实际取得了系争房屋的产权，上述合同已经实际履行完毕。房屋的对外销售价格高于其在相关部门的备案价格，违反了相关的行政管理规定，应由相关部门进行处理，但并不影响双方签订的合同效力。原告未举证证明双方所签合同中关于房屋总价款为3，764，987元的约定内容存在依法应当予以变更的情形，因此原告该项诉请不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可变更、可撤销的条件，本院不予支持。

【案例三】陶惠刚与正荣御天（上海）置业发展有限公司商品房预售合同纠纷案（2017）沪0118民初8704号

裁判观点：置业公司收到的行政处罚决定书中，已明确商品房销售价格属于市场调节价，销售价格由经营者自主定价。陶某并未提供证据证明商品房包含在政府定价或政府指导价的目录中，故陶某认为商品房销售价格实行政府指导价的意见，缺乏依据，法院不予采纳。且按照上海市相关规定，该置业公司未重新办理商品房价格备案违反的是政府的行政管理措施，不违反法律、法规的强制性规定。

【案例四】彭松、梁慧莹等与佛山市新升房地产开发有限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书(2019)粤0604民初16841号

裁判观点：涉案《折扣申请书》、《泷景花园认购书》、《商品房买卖合同（预售）》均系各方的真实意思表示，内容不违反法律法规效力性强制性规定，也不违背公序良俗，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，本案合同各方均有诚实全面履行上述协议的义务，任何一方不得单方变更合同。普通商品住房的备案价是房地产开发企业在销售商品房前预先设定备案在物价部门的价格，目前我国法律、法规并未规定房屋买卖双方只能按照备案价进行交易。而事实上，由于成本及供求关系变化等市场因素，备案价与房屋实际销售价格不一致的情况是客观存在的。对于房地产开发公司或销售代理机构存在的违规行为，应由行政主管部门进行处理，购房者亦有权向行政主管部门进行举报，但行政机关的处理并不影响本案的审理。

二、合同有效，加价行为无效，多支付的购房款应予返还。【案例一】胡冰钊与湖南乐万邦房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书（2018）湘0105民初7785号

裁判观点：“《润景园认购协议》以及《承诺书》约定的房屋单价均高于《长沙市商品房买卖合同》约定的单价，该多收取的部分属于备案的房屋价格基础上收取额外费用的行为，该行为不符合《中华人民共和国价格法》第十三条关于销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的规定，也违反了上述国家和地方政府以及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，该行为违反社会公共利益，应当依法认定为无效民事行为。故对原告关于被告返还合同价外多收取的购房款22万元的诉求，本院予以支持。”

【案列二】湖南嘉宇房地产开发有限公司、刘超明商品房销售合同纠纷二审民事判决书(2019)湘01民终11951号

裁判观点：房地产开发企业在销售前应完善经营场所的房屋销售信息公示栏及长沙市商品房预售系统有关房屋价格信息”的法律规定及政策精神，嘉宇地产公司在网签价格外加价销售的行为违反了《中华人民共和国价格法》和涉及公共利益的房地产行业的相关政策。嘉宇地产公司与刘超明订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，该合同约定的房屋单价为6500元/平方米，且已通过网签备案，故该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，合法有效。双方当事人应当按照该合同的约定全面履行各自的义务。刘超明按照该合同的约定支付房款后，其付款义务就已经履行完毕。对于嘉宇地产公司在网签备案价格之外加价销售房屋多收取的购房款，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条之规定，应予以返还。一审判决并无不妥，应予维持。

【案列三】湖南乐万邦房地产开发有限公司、谢霞玲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书(2019)湘01民终574号

裁判观点：本案中上诉人在进行涉案房屋交易时，为了规避房地产市场调控政策，与被上诉人先后签订了《润景园认购协议》、《承诺书》以及《长沙市商品房买卖合同》。其中签订在后的《长沙市商品房买卖合同》经双方签字确认并通过了网签备案，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，应认定为合法有效的合同。上诉人主张该合同不是双方真实意思表示且不能成立的上诉理由不能成立。由于《润景园认购协议》和《承诺书》中约定的房屋单价高于《长沙市商品房买卖合同》中约定的单价，上诉人据此在《长沙市商品房买卖合同》约定价格的基础上另外收取了被上诉人的购房加价款，属于在公示的房屋价格基础上收取额外费用的行为，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条有关销售商品应当明码标价和不得在标价之外加价出售商品的规定，也违反了国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，即违反了社会公共利益。一审判决依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定认定该行为系无效民事行为，在适用法律上并无不当。上诉人主张一审判决适用法律错误的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。

【案列四】湖南乐万邦房地产开发有限公司、寻奋房屋买卖合同纠纷二审民事判决书(2019)湘01民终11296号

裁判观点：乐万邦公司在网签价格外加价销售的行为违反了《中华人民共和国价格法》和涉及公共利益的房地产行业的相关政策，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条：“下列民事行为无效。（五）违反法律或者社会公共利益的…”的规定，寻奋、周岭与乐万邦公司签订的《润景园认购协议》及出具的《承诺书》中对在公示的房屋价格基础上加价收取额外费用的行为，应当依法认定为无效民事行为，一审判决将《润景园认购协议》及《承诺书》认定为合法有效的《商品房买卖预约合同》不当，应予纠正。本案中，乐万邦公司与寻奋、周玲签订的《长沙市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，该合同约定的房屋单价为10129元/平方米，且已通过网签备案，故该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反国家和地方政府及政府相关部门对房地产市场调控政策的规定，合法有效。

三、总结通过案例分析，可以发现，针对开发商直接在预售/销售合同中约定高于政府备案价格的商品房销售价款的相关条款，该条款本身并不违反法律法规的强制性规定，应属有效。至于涉及到违反行政管理规定的，则应由相关部门进行处理，不影响合同效力而关于开发商超备案价销售能否要求返还差价这一问题，实际上是取决于法官自身对于《价格法》第41条规定的理解与适用。该条规定本身存在较大的模糊性，尤其是对于“价格违法行为”和“多付价款”这两项关键要件的表述不够清晰，容易造成不同的理解，如认为加价行为有效，无需返还差价；如认为加价行为无效，则应返还差价。

【WINDRISES NETWORK MARKETING】尊享直接对接老板

电话+V： 159999-78052

专注于网络营销推广配套流程服务方案。为企业及个人客户提供高性价比的运营方案，解决小微企业和个人创业难题