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金地集团：风雨飘摇中的稳健房企/
金地集团，曾以其稳健著称的地产巨头，近期却陷入了前所未有的舆论漩涡。一系列的重大事件如同风暴，挑战着这家企业的生存能力：
首先，凌克的意外离职/——集团董事长凌克突然宣布退休，这一决定在外界看来显得颇为突兀。凌克在金地集团任职长达31年，执掌帅印25年，他的离去引发了市场对金地未来战略的担忧。
紧接着，股价的大幅波动/，凌克退休后的第二天，金地股票和债券市场遭受重创，股价一路下挫，显示出市场对于金地稳定性的疑虑。从15.07元的高峰到4.14元的低谷，变化触目惊心。
紧接着，财务状况的紧张/，销售额下滑、债务到期高峰、资产抵押，都揭示了金地集团正面临资金链的严峻考验。2024年的200亿债券到期，如何应对债务偿付将成为关键。
金地的扩张策略调整/始于2014年，试图通过大规模扩张提升业绩，然而快速扩张导致的高价拿地和调控政策的影响，如今正成为难以消化的负担。金地的风格转变并未带来预期的收益，反而遗留了诸多问题。
然后，资产抵押的抉择/，金地集团通过抵押物业贷款和股权质押融资，以缓解资金压力。尽管外界解读为“救援”，但背后可能反映了金地在债务压力下的无奈之举。
最后，风险的警示信号/，克而瑞和穆迪的预测都指向金地集团在2024年的偿债高峰，庞大的债务和密集的到期债务让金地面临严峻考验。尽管金地在尽力兑付，但货币资金的短缺和短债比的不足，无疑增加了风险系数。
裁员、暂停拿地、投资口员工的困境，这些迹象都指向金地集团正在经历一段艰难时期。作为曾经的行业翘楚，“四朵金花”之一的金地，如今正处在命运的十字路口。
上市房企中期业绩披露已收官。据Wind资讯统计数据显示，按照申银万国行业分类，136家上市房企负债合计超过5.6万亿元，同比增长幅度达30%。
不过，这136家上市房企的总资产总计为7.1万亿元，同比增长幅度达27%，与负债增长水平相差3个百分点。值得一提的是，根据Wind资讯统计数据计算，截至2017年6月30日，这136家上市房企的整体负债率为78.9%，去年则为76.8%，同比上涨2.1个百分点。
此外，《证券日报》记者注意到，39家上市房企资产负债率超过80%红线，占比接近29%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，鉴于规模发展欲望强烈，加之2015年以来公司债发行条件放宽且成本较低，过去两年，上市房企不断发行大规模发行公司债储备“粮食”，因此推高了企业负债率。
超两成房企负债超300亿元
根据Wind资讯统计数据显示，自上述136家A股上市房企中，超过百亿元负债的房企总计为64家，占比47%;超过300亿元负债的房企有34家，占比为25%，其中，万科、华夏幸福、招商蛇口、首开股份、金地集团和金科股份等15家房企负债均超过1000亿元。
从资产负债率的情况来看，不同企业的资金状况良莠不齐。《证券日报》记者根据统计数据测算，截至2017年6月底，资产负债率大于80%房企占29%，在70%-80%之间占比为20%，60%-70%之间的占比为12.5%。资产负债率排在榜首的企业为*ST紫学，高达96%。
值得注意的是，一些标杆房企负债率小幅攀升。据《证券日报》记者统计，截至2017年6月底，绿地控股资产负债率为89%，同比上涨不足1个百分点，即使剔除预收款项后的资产负债率也高达85%。
众所周知，衡量一家企业负债端的风险是否在可控范围内，有多项指标，但短期偿债能力尤为重要。《证券日报》记者根据Wind资讯提供的数据获悉，截至2017年6月底，数据可查的房企短期借款总计2736亿元，较去年同期的2147亿元增加了589亿元。这意味着房地产企业短期偿债压力有所提升，但上市房企在手现金充裕，因此短期偿债能力无忧。
据东莞证券房地产分析师何敏仪表示，以142家上市房企为参考数据，，行业整体负债占归属母公司股东权益达4.57倍，而2016年末为4.13倍，其中带息负债占归属母公司股东权益为2.09倍，也较2016年底1.86倍的水平有所提升。
何敏仪认为，整体看，房地产行业2016年以来融资渠道扩大，叠加行业景气度提升，开发商融资增加，杠杆率上升，导致行业整体负债率水平也持续上升。
“规模论”驱动高杠杆发展
《证券日报》记者注意到，借中期业绩发布之际，有些房企提升了年度销售目标，包括融创中国、龙湖地产、旭辉控股等房企，部分房企增调幅度甚至高达40%以上。
兰德咨询总裁宋延庆表示，房企正处于猛踩油门的状态，而房企规模越大，品牌知名度越高，拿地、贷款、找人、采购等就由于优势。以融资成本为例，30亿元销售规模的房企，有息负债平均息率(资金成本)
9%-12%;300亿元上下的房企，这一指标为6%-9%;超过1000亿元、或者3000亿元的房企，这一指标为6%以下。
加上企业规模越大，现金流越均衡，也有利于对冲市场周期和部分项目失败的风险，因此房企执着于追求规模发展，而快速壮大规模的途径，则主要借助于高杠杆运营。
事实上，有统计数据显示，截至2016年10月份，存量地产债规模约17698亿元，到期分布集中在2018年到2019年，具体来看，2018年将有4927亿元的存量债到期，2019年将有5032亿元存量债到期，中期偿债压力较大。地产开发贷等贷款多为3年期，本轮地产周期中产生的大部分贷款将在2019年前后面临到期。
另有分析师称，融资渠道收紧和即将到期的还债高峰期不利于未来房地产投资增速提升，从2018年-2020年房企信用债还款高峰期来临之际，资金还款压力将导致房地产企业主动放缓房地产投资，若销售回款不能及时提升，将导致企业面临更大的资金压力，甚至需要甩卖项目才能生存。
届时，龙头房企将迎来更大规模的并购，从而实现低成本购入更多土地储备，进一步做大做强，行业集中度将进一步提升。
久旱逢甘霖。11月11日，沪深两市沉寂多时的房地产板块迎来爆发，招商蛇口、金地集团、泰禾集团等多只股票涨停，港股内房股也纷纷上涨。债券方面，一批此前大幅下跌的房地产债券，涨幅均超过两位数。
在此之前，房地产市场面临持续调控，下半年来的信贷收紧，使得市场交易大幅缩水，部分房企遭遇资金链危机，并连带导致股债两市持续下挫。
引发此轮资本市场升温的，是近期的一系列利好信息。11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会，传递出融资和并购政策松绑的消息；11月10日，沈阳疑似大幅松绑调控政策；而在近期，高盛、贝莱德等外资机构正在大举买入中国房企债券。
其中，因未能得到当事各方确认，部分消息显然有“罗生门”之嫌。但对于信心已经跌入谷底的房地产业来说，提振作用仍然明显。
事实上，自今年9月24日央行货币政策委员会召开2021年第三季度例会以来，政策微调的预期就开始出现。近一个多月来，除公开表态外，各级监管部门和行业协会共召开3次房企座谈会，密度之高颇为罕见。
这些动作释放出的利好消息，都成为房企的信心之源。但事实上，与外界纷扰的解读不同，监管层从未释放出明确的“松绑”信号。因此，现阶段行业能够维持多大程度的乐观，仍是值得讨论的问题。
购房信贷环境筑底改善
受信贷政策收紧等因素的影响，今年7月以来，全国商品房销售规模连续三个月同比下滑，到9月，降幅已达到两位数。不仅传统的“金九银十”成色不足，一些房企的资金状况也变得紧张，由于偿债高峰期将至，少数企业已处于违约的边缘。
受此影响，热点城市的第二轮集中供地以冷淡收场。与首轮供地的热情洋溢相比，溢价率下跌、流拍率升高是普遍现象，不少地块因报名数量不足而出现“未拍先流”。
同期，有机构开始抛售房企债券，并导致一些美元债价格大幅下跌。股票市场同样表现不佳，三季度以来，A股地产板块以阴跌为主，少有上涨行情。这种骤然的下挫，让不少从业者感到措手不及。
事情从9月末开始发生变化。
9月24日，央行货币政策委员会召开2021年第三季度例会，表示“维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。
9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
10月15日，人民银行举行2021年第三季度金融统计数据新闻发布会，金融市场司司长邹澜首次对信贷收紧的现象作出解释，“个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。”他将这种变化称为金融机构的“短期过激反应”。
此外，“部分金融机构对于30家试点房企‘三线四档’融资管理规则也存在一些误解，将要求‘红档’企业有息负债余额不得新增，误解为银行不得新发放开发贷款，企业销售回款偿还贷款后，原本应该合理支持的新开工项目得不到贷款，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。”
事实上，随着此轮表态的做出，信贷环境也已有所改善。华东区域某房企向21世纪经济报道记者表示，虽然不是普遍现象，但部分银行已重新启动开发贷审批流程，一度停滞的按揭贷款也开始发放。
贝壳研究院监测重点城市房贷利率数据显示，10月贝壳研究院监测的90城首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点，这是年内上述指标首次环比下降。
11月10日，央行罕见地首次发布单月个人住房贷款统计数据。其中，10月居民中长期贷款增加4221亿元，今年5月以来同比首次转正。且在近十年的同期对比中，规模仅低于2016年10月。
“这也是购房信贷环境筑底改善的表现。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道表示，但实质性的改善尚需时日。
未经证实的利好
今年10月下旬以来，监管部门甚少就房地产做出公开表态，但其对市场的关切程度并未减弱。
自10月15日到11月9日的不到一个月时间，中国房地产业协会、国家发改委外资司和国家外汇局、中国银行间市场交易商协会，共召开了3次代表性房企座谈会。
从上述会议传递出的信息来看，改善融资政策、恢复市场信心，是与会房企的主要诉求。在最近一次的座谈中，有与会人士提出了松绑“三条红线”政策、上调信贷额度、存量项目（评级时）不降级等建议。
这些建议很快被市场解读成利好。但一位参加过某次座谈的房企人士向21世纪经济报道记者表示，这类诉求只是与会者的建议，而非最终的结论。
他表示，在其参加的一次座谈中，监管部门主要是以了解一线情况和听取各方建议为主，会上并未做出明确承诺，会后也未发布公开消息。因此，政策最终能否按照参会者的意愿作出调整，仍是未知数。
“只能说，市场太需要利好了，太需要信心了。”他说。
11月10日，另一件似是而非的罗生门事件，再度刺激了市场的情绪。当日有传言称，沈阳将出台包括解除限购、解除限售、放宽契税政策、认贷不认房、提高按揭贷款放款效率、放宽备案价格等在内的6条措施，从而大幅松绑楼市调控。
11月11日，一名沈阳楼市的资深从业者向21世纪经济报道记者表示，公司有领导参与了政府部门近期的座谈，也听说了类似的政策，但并未看到具体文件。而截至记者发稿时，沈阳市房产局向媒体表示，沈阳仍执行现行限购、限售等政策，未发生改变。
在此之前，武汉、义乌、哈尔滨、长春都曾出台过所谓的“救市”政策。相比之下，传言中的沈阳版本刺激力度最大，因此也最受关注。
迷雾之下
即使一些消息的真实度存疑，市场信心仍然得到了提振。事实上，在各项利好的刺激下，11月以来，房地产股债两市就有恢复的迹象。11月9日，沪深地产股就已出现明显上涨。
趁此“东风”，11月5日和11月9日，世茂集团董事局主席许荣茂斥资约16.23亿港元，先后两次增持世茂集团。11月9日晚间，旭辉控股也发布公告称，以配资的形式募集资金，大股东林氏家族承诺将“全额兜底”。
今年9月，一些房企曾通过大股东增持的方式，为市场短暂地注入了信心。相比之下，此次护盘行为发生时，市场的情绪显然更为高涨。
近日，高盛投资组合管理团队在接受媒体采访时表示，正在买入中国房企债券。其团队成员称，个别房企风险事件引发的连锁反应，传染风险被高估了，市场正在消化这一风险。此外，另一家国际投资机构贝莱德近期也在买入中国房企的股票。
“外资抄底”传递出的信号意义，显然要强于“内资护盘”。结合此前传递出的信息，近日股债两市的超预期反应便不难理解。
但有分析人士指出，不应对其信号意义做出过度解读，因为政策触底后的小幅调整，并不意味着大范围的松绑行为出现，也不能简单理解成“救市”。相比于外界一厢情愿的理解，监管部门从未释放过明确的松绑信号。且如果对当前烦杂的信息进行筛选的话，确定性和实质性的利好并不多。
高层在10月中旬的一次表态中，就曾对房地产市场做出定调，“房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”这也意味着，当前并不存在政策大幅松绑的基础。
上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，现在谈“松绑”还为时过早。应密切关注近两个月的市场变化，在信贷政策已经有所改善的情况下，如果房屋、土地市场有所起色，政策就不需要再做大幅调整。
前述房企人士也认为，即便政策有所调整，监管层也更倾向于采用窗口指导的方式进行隐蔽地调整。这种方式更有利于预期管理，因为既无需做出明确的政策发布，市场端又能够感知到执行层面的细微变化。
他同时表示，这种调整的幅度不会很大，且仅限于当前的口径范围内。
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