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跳单的认定主要基于三个条件：是否签订了居间合同、是否利用了中介服务成交、是否故意逃避中介费。
首先，需要确认双方是否签订了居间合同，这是判断是否存在中介服务关系的基础。中介方必须如实履行合同规定的义务，如提供房源信息、实地看房等。如果双方签订了合同且中介方履行了合同义务，那么就可以认定存在有效的中介服务关系。
其次，要判断委托人是否利用了中介方的居间服务而成交。这包括两种情况：一是中介方是独家代理时，委托人直接通过中介服务成交；二是中介方是非独家代理时，需要考虑中介方与委托方订立合同的时间，确认委托方是根据哪家中介的服务而成交。如果委托人在接受中介服务后，利用中介提供的交易机会或媒介服务，绕开中介直接与相对方订立合同，那么就可以认定委托人利用了中介服务成交。
最后，要确认委托人是否存在故意逃避中介费的行为。有些委托人在获得中介提供的交易信息后，为了节省中介费，会选择绕开中介私下与相对方成交。这种行为不仅违反了合同约定，也损害了中介方的合法权益。因此，如果委托人故意逃避中介费，利用中介提供的信息与第三方私下成交，那么就可以认定存在跳单行为。
综上所述，跳单的认定需要同时满足以上三个条件。对于中介方来说，在提供中介服务时应当注意与委托人签订书面合同并明确约定双方的权利义务；在提供服务过程中应当如实履行合同义务并保留好相关证据；在发现委托人存在跳单行为时应当及时采取法律手段维护自身合法权益。对于委托人来说，在接受中介服务时应当诚实守信遵守合同约定并尊重中介方的劳动成果和合法权益；在交易过程中应当通过正规渠道进行并按时支付中介费用。
在日常生活中，有些市民会通过中介买卖房屋，继而产生了房屋委托人接受中介服务后绕开中介人直接与相对人订立合同的“跳单”行为，从而引发纠纷。
什么是“跳单”行为
“跳单”行为亦称为“跳中介”，是指买受人或出卖人已经与中介（公司）签署了预售确认书、委托求购协议或出卖协议，中介公司已经按照协议履行了提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务，跳过中介而私自签订买卖合同的行为。
《民法典》第九百六十五条对此有明确规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬”。
“跳单”行为的认定
首先，要看委托人和中介是否订立了有效的中介合同，以及中介是否按照合同约定提供了交易机会或媒介服务。
第二，要看中介人向委托人提供服务之后，委托人是否利用了中介人提供的这一服务订立合同。
最后，委托人是否绕开该中介人与合同相对方订立了合同。
常见的“跳单”违约行为：一是委托人利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，直接与合同相对方订立合同；二是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，通过其他中介人与合同相对方订立合同；三是委托人将中介人提供的信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同。
“跳单”要承担相应法律责任
近年来房产中介机构蓬勃发展，为有买房或卖房需求的人，提供了更多的交易机会，但由于中介机构，在提供中介服务的同时会收取一定的中介费用，于是便有人打起了“跳单”的主意。
网友咨询：
看房后找别的中介买房是否属于“跳单”？
律师解答：
不一定是跳单。
“跳单”是指房屋买卖中，买卖双方利用中介公司提供的信息和机会，跳过居间方达成交易，从而使中介公司无法得到佣金的行为。跳单行为主要从三个方面认定，第一，要看中介合同是否已经生效，且要看中介人是否已按照合同约定提供了交易机会或者媒介服务；第二，要看中介人向委托人提供服务之后，委托人是否利用了中介人提供的这一服务订立合同；第三，委托人绕开中介人直接订立合同。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。
律师补充：
“跳单”行为不仅会使委托人承担相应的违约责任，同时会增加房产交易的风险，现实生活中也出现过委托人向买房人支付房款后不能办理过户手续、买卖双方因为房款的支付时间产生纠纷等情况，给买卖双方造成了巨大的经济损失。
在房屋买卖交易过程中，买方与中介公司之间形成中介合同法律关系，买方在利用中介公司的信息、机会及服务选定房源后却不通过中介公司达成买卖交易的行为违反双方约定及相关法律规定，构成违约，那么即使委托人已经与第三人签订了合同，仍应向中介人支付报酬。如果买方拒不支付中介费用，房产中介可整理好相关证据向有管辖权的法院提起诉讼。
【法律依据】
《民法典》
第九百六十一条中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
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