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2025-02-12 11:06·冰川思想库
城镇化放缓，进城置业需求减少，叠加人口减少的大趋势，无不在昭示一个残酷的事实：县城楼市，接盘者已经不多了。
撰文丨熊志
“回家过年，我听到无数个县城房地产的失败故事”。
曾几何时，春节返乡置业，一度是炙手可热的节点性话题，即便那些欠发达的县城，春节的楼市也是一片火热的景象。
如今，房地产行业的寒风，席卷大大小小的城市，县城房价下跌、房产投资失败的故事，在社交媒体上频现，成为新的讨论热点。
今年春节，我回了一趟位于湖北老家县城，借住在我姐的新房中。这套新房去年购入，下半年乔迁之喜后，一家人也从村里搬进了城区，借助回家的机会，我也得以近距离观察老家的房地产市场现状。
在此，试图探寻一个问题的答案——县城的房地产市场，还有希望吗？
01
我姐在外务工，娃由我妈在带，作出县城买房的决定，主要是考虑到农村生活诸多不便，尤其是上学距离远，接送不安全，冬天的严寒天气对老人更是一种煎熬。
在购入这套房之前，我曾替她在网上看了很多二手房，加了很多当地的中介，买二手房主要是图个便宜，也不用费心去装修，拎包入住。
不过，后来发现，不同于一二线城市，县城购房者的新房偏好很强，二手房交易量小，市场比较落后。在价格相差不大的情况下，多数人宁愿多花一点钱，买一个一手的新房。而且，算上税费成本，二手房其实没有太多的价格优势。
最后敲定的这套房，不在城中心，不过周边配套应有尽有，距离学校步行5分钟，算得上是十分便利了。
由于买房时，全国楼市已经是寒风凛冽，这套房又是尾盘，所以折扣力度也比较大，首付两成，政府补贴2万元，送一个地下车位，总共99平方米，总价在35万元，算下来只需要首付四五万元，就入手了一套新房。
这几年，县城的房子不好卖，已成了众所周知的事实。正所谓一荣俱荣、一损俱损，楼市不景气，上下游的行业都在寒冬中煎熬，那些搞装修的为了拉点生意，跟着卷到了白菜价。
我姐的这套近百平米的房子，精装修全包的总价，低到只要6万元。6万元什么概念？在一二线城市，6万元甚至都不够给房间定制几个衣柜。
当然，极致的价格内卷背后，是县城房地产市场严重的供过于求。
回家这几天我发现，小区的入住率很低，两梯四户，这一层只有我们一户入住，其他楼层基本是同样的情况，有的甚至一户都没有，在电梯里遇到邻居的概率很低。
但事实上，这个楼盘在2021年就开盘了，4年过去，如今还有尾盘待售。
而且，由于大量房屋尚未装修入住，电梯内仍保留着保护木板，以防业主装修搬运材料时造成刮伤。而这些木板上，则密密麻麻地贴满了各种装修、家具家电的广告电话，它们也仿佛成了县城楼市内卷和不景气的一个象征。
在购房时，销售人员表示，赠送的车位以后可以出租，等到入住后我妈才发现，如此低的入住率，车位需求并不紧张，租金挂再低也不会有人租，投资回报也就成了空谈。
02
我的老家县城位于湖北中部，前几年刚升级成“县级市”，距离武汉150公里左右，不堵车的情况下开车2小时，基本处在辐射范围之外。2023年的GDP在400亿元左右，全市的户籍总人口约在60万。
由于没有核心产业支撑，离中心城市武汉也有一定距离，房价涨幅还算不上特别离谱，目前均价维持在三四千元上下。
在房地产黄金时代，当地也曾高歌猛进，平地起高楼。
犹记得大学毕业的2012年前后，当地的地标还是一栋二十几层的高楼，等到近几年，小区住宅普遍都建到20层了，像我姐买的这个小区，接近30层。
但在短暂的繁荣之后，这些拔地而起的商品房，便开始面临滞销的困境。
我翻看了下官网的数据，2020年、2021年，当地已批准预售尚未售出的商品住房，分别为8830套、9918套；2022年数据没有公布，但1—9月为8889套；2023年为6052套；2024年前11月为4713套。
待售的商品房库存开始下降，但这完全不能说明楼市更景气了，其背后是房地产投资开发速度的大幅下降，以及新房购房需求的严重萎缩。
2021年年底，当地已批准预售尚未售出的商品住房，虽然多达9918套，但全年新建商品住房销售4166套。而2024年前11月，没卖出的商品住房下降到4713套，但新建商品住房批准预售只有924套。
也就是说，新房的去化周期，已经从两年，拉长到了5年左右——在不再新建住宅的前提下，按照当前的去化速度，县城的现有库存，至少需要5年多的时间才能完全消化。
这些房子卖给谁呢？
根据统计公报，当地的户籍人口数，近几年呈持续下降的状态，从2018年的63万人，减少到2023年的60.5万人。如果算常住人口数，人口流失的情况会更加严峻。
老家农村的邻居，该进城买房的，基本都进城买房了。城镇化放缓，进城置业需求减少，叠加人口减少的大趋势，无不在昭示一个残酷的事实：县城楼市，接盘者已经不多了。
03
我老家县城的情况，当然不是特例。
判断房价走势，有一个流传甚广的论断——短期看政策，中期看土地，长期看人口。
有平台统计，2021年中国有103个县的房价均价过万，这个数据听起来很夸张，事实上，放在全国近2000个县城的广泛样本中，不难发现，能在2021年维持如此高水平的房价，是相当罕见的。
对绝大多数县城来说，楼市的泡沫已经或者正在破灭，房地产的下行周期尚未见底。
数据显示，从2010年到2020年，我国近七成的县级行政单元（县和县级市）常住人口在减少。到2020年年底，县域人口规模的占比，处在历年的最低值，净流出人口总规模已经超过1.5亿人。
人口流出，总人口减少，意味着需求减弱，这会对房地产市场产生不可逆转的影响。当然，也意味着房地产支撑经济发展的老路彻底走不通了。
前些年，县城楼市的野蛮生长，一方面是因为农民进城，产生了大量购房需求，另一方面，也是受棚改货币化影响，资金密集涌入房地产市场，和土地财政一拍即合。
如今，这些催热市场的条件不再，房子白菜价的“鹤岗化”现象，甚至开始蔓延到一二线城市“家门口”。没有优势产业支撑的县城，其楼市的繁荣将就此成为历史。
这是县城乃至中小城市必须适应的新常态。
前几天，正好刷到以前咨询买房时的县城中介，突然发现她视频主页内容，已不再聚焦于房产推销，而是变成了婚庆服务，大概是换了职业。
房子卖不动，一切都得重新开始。
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