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一、融资租入的厂房为什么不属于投资性房地产
探讨融资租入的厂房是否归类为投资性房地产，需先明确其定义。投资性房地产，是指为赚取租金收益或资本增值，或者二者并行而持有的房地产。
首先，融资租入的厂房本质上并不满足投资性房地产的持有目的。租赁关系中，租入方通常基于生产运营需求租赁厂房，而非以获取租金收益或资本增值为目的。租赁活动的目的在于满足日常经营活动需要，而非投资决策。
其次，从会计和财务角度，融资租入的厂房作为固定资产被计入租入方的资产负债表，体现了其作为生产工具的价值，而非投资资产的属性。投资性房地产在财务报表中单独列示，以反映其作为投资工具的价值。
再次，从法律和合同角度，融资租入的厂房的使用权和所有权在合同中往往明确区分。租入方虽享有使用和控制厂房的权利，但所有权仍归出租方，这与投资性房地产完全拥有所有权或控制权的属性不符。
二、采用公允模式计量的投资性房地产对企业所得税有何影响
投资性房地产采用公允价值模式计量对企业所得税产生的影响：
1、采用公允模式计量可以更加合理的反映企业在报告日的资产市场价值。在新会计准则发布以，投资性房地产主要是以固定资产和无形资产列示，以历史成本计量数年所形成的累计折旧或摊销都会使投资性房地产的账面价值与市场价值相差甚远，且这些年房地产价格持续上涨，投资性房地产的真实价值很可能远高于账面价值，致使该项资产的市场价值被严重低估，影响投资者决策。
在新会计准则实施之后，投资性房地产可以采用公允价值模式计量，这一价值与市场价值较为贴近，更有利于报表使用者掌握企业资产的实际情况。
2、改善了企业资产和负债结构，提高了利润水平，增强了企业融资能力。新准则规定，企业在转换成公允价值模式的当年对财务报表进行追溯调整，调整企业资本公积、盈余公积和未分配利润。
在房地产市场价格不断上涨的背景下，计量模式变更为公允价值模式后，会计报表反映资产价值增加，负债率下降，所有者权益增加，优化了资债结构。公允模式计量不再对资产计提折旧或摊销，使得企业费用减少，投资性房地产的出租成本下降，增加了企业利润。企业采用公允价值模式计量，负债率降低，资产的计量更加合理，提高了企业的信誉，增强了企业的融资的能力。
扩展资料
对投资性房地产的后续计量，应该注意：
1、企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更;
2、以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益(未分配利润)。
3、已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式，即不可逆转。
4、采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入等。采用公允价值模式进行后续计量，不在对投资性房地产进行减值测试。
5、根据《企业会计准则第18号—所得税》的规定，在采用资产负债表债务法核算所得税的情况下，企业一般应于每一个资产负债表日进行所得税的核算。
参考资料来源：中华人民共和国财政部-企业会计准则第18号--所得税
投资银行股之解读银行业财务报表
2023-01-28 10:17·陶朱公论财
投资银行股之解读银行业财务报表
解读银行业财务报表银行业的财务报表是投资者进行股票估值和选股时需要重点研判的对象。但针对银行业财务报表的解读，与其他行业有所不同。一、银行业资产报表无论是投资什么类型的企业，在为其估值或者进行投资分析时，首先要对其资产情况进行了解和分析。不过，银行业资产报表的分析方法与其他企业有所不同。下面来看一下平安银行的资产报表，如图所示。
银行的盈利耍靠资产运营获得，在向外发放贷款获取利息收入的同时，也会面临一定的风险。在分析银行资产时，需要从收益性和安全性两个角度来评估。1.现金及存放中央银行款项这是安全性最高的一类资产。从图中可以看岀，截至2020年12月31日，平安银行该类资产为2839.82亿元，同期该银行的总资产为4.47万亿元。也就是说，这类资产占总资产的比重约为6%。相比其他行业来说，可能并不算高，但是银行业与其他行业不同，这类资产虽然安全性最高，但不能产生收益或只能产生很少的收益。银行需要将手中的钱放贷才能获得利润，如果将大把的现金放在手中，是无法获得盈利的。在这部分资产中，绝大部分是存款准备金，这是金融监管机构为了防范金融风险，要求银行存放在中央银行的备用金。只有当央行宣布下调存款准备金率时，银行才能将多岀来的准备金取走，拿来放贷，这也是每次央行宣布下调存款准备金率时，对银行股和市场都是偏利好的原因所在。银行有更多的钱可以放贷，就能收回更多利息，市场也因为有了更多的钱而去投资。在分析其他类型企业时，货币资金往往会获得更多的重视，且货币资金越多越好，银行业则不是这种情况。但是，这部分资金过少，也可能会给银行带来一定的金融风险和隐患。2。拆出资金拆岀资金就是将自己的钱存放于同业或其他金融机构。与之类似的资产，在资产负债表中共有三项，分别为存放同业款项、拆岀资金、买入返售金融资产。(1)存放同业款项。存放同业款项即将资金存放于其他银行或金融机构。这部分资产的安全性高于向外发放贷款，但收益性低于贷款。不过，总体收益仍高于存放在中央银行的准备金。(2)拆岀资金。与存放同业款项类似，也是将资金存放于其他银行或金融机构，不过，这部分资金一般需要授信或票据等抵押物。这部分资金的安全性高于向外发放贷款，但收益性低于贷款。.(2)买入返售金融资产。买入返售金融资产，是指银行与其他金融机构订立协议，买入对方的金融产品，并约定未来对方需要加价买回。其实，这也相当于对方向银行质押后获得贷款。总体上来说，这部分资产的安全性也是非常好的，但收益性低于贷款业务。3.贵金属在银行报表中有一定比例的贵金属，如金、银等。这些贵金属主要是银行销售投资金条、金银纪念币等业务时所配置的仓位。一般来说，这部分资产在银行总资产中所占份额较小。4.发放贷款及垫款.这是银行资产中的核心部分，也是银行利润的主要来源。在资产负债表中，该项目表述为“发放贷款及垫款”，说明这部分资产中不仅包含向外发放的贷款，也包含一些信用证、承兑汇票等。不过，从整体上来看，信用证、承兑汇票与贷款类似，可以直接理解为贷款。从直观感觉来看，银行资产中，贷款所占的比重越高，则可能为银行带来的收益越高，说明银行资产的利用率越高。但是，这部分资产一方面可能会为银行带来较为丰厚的收益，另一方面，也是风险最大的一类资产。一旦贷款企业无力偿还，就可能给银行增加一笔坏账，直接损耗银行的资产。换句话说，银行只要发放贷款，就可能产生不良资产。但只要将不良资产控制在一定比例，银行再通过提高存贷款之间的利率差就可以弥补不良资产的损失。5.其他资产在银行的资产报表中，其他资产项目比较多，但所占的比重不大，比如衍生金融资产、投资性房地产、固定资产、无形资产、商誉、递延所得税资产、其他资产等。其中，有几项资产需要特别说明。(1)衍生金融资产。这项资产是银行通过多种金融衍生工具，辅助完成中间业务而形成的资产，包括利率、汇率等工具。比如，银行有外汇兑换业务，就需要兑换一些外汇。（2）商誉。商誉属于一种非常特殊的资产，一般是指在企业收购或兼并过程中出现的资产溢价。比如，某企业的资产价值为5亿元，而该企业盈利能力很强，那就不可能以5亿元的价格卖出，可能会以6亿元甚至7亿元的价格卖出。收购方在完成收购后，需要将该企业的资产合并报表，可是资产只有5亿元，那么多花的1亿元或2亿元就会计入商誉科目。收购后，若这家企业的盈利能力并未兑现，那么，收购方就存在商誉暴雷的风险。平安银行75.68亿元的商誉，是2012年深发展吸收合并其子公司平安银行时形成的。二、银行业负债与所有者权益报表与资产报表相对应的，就是负债与所有者权益报表，两者共同构成了资产负债表。会计原则中，资产恒等于负债加所有者权益。为了让投资者更容易理解这个报表，我们将其分解为负债表和所有者权益表。1.负债表下面来看一下平安银行的负债表，如图所示。负债，是企业承担的能以货币计量、需以资产或劳务偿还的债务。它是一种债务，是企业需要偿还的钱。就如同一个人欠了别人的钱，这笔债终究是要还的。资产负债表中的“负债"'就是要告诉大家这家企业到底欠了多少外债。我们知道，如果一个人欠了其他人很多钱，那么，他再出去借钱的时候，大家就会担心他能不能还上。企业也是如此，如果一个企业的负债过多，甚至出现资不抵债（资产小于负债），那么这家企业就离破产不远了。对于大多数企业来说，企业运营主要依靠的是自身的资本，即主要体现在所有者权益中，然而银行业是一个例外。从平安银行的负债和所有者权益两张图中可以看出，截至2020年12月31日，平安银行的负债为41.0万亿元，而所有者权益仅为3641.31亿元。也就是说，该银行的资产负债率超过了90%。这在其他行业是不可想象的，在银行业却是一个非常正常的现象。下面对银行业的负债及所有者权益情况进行解读。（3）向中央银行借款。向中央银行借款，可能会让很多投资者不解，因为在资产项目中，银行需要向中央银行缴存一定比例的存款准备金，这里却要向中央银行借款。那么两者是否可以直接抵消？答案是不可以。事实上，向中央银行借款的数额远远小于银行交给中央银行的存款准备金。而且，大多数银行并不需要向中央银行借款。这笔负债一般都是由中央银行主动向各家商业银行投放货币工具造成的。当中央银行需要增加市场流动性时，就会向各大主要商业银行投放各类货币政策工具，包括各类贷款工具等。这时候，在商业银行的报表上就会形成负债。（2）拆入资金。负债表中的拆入资金与资产报表中的拆出资金相对。事实上，各家银行在运营过程中，需要互相拆借资金或者抵押金融产品等，这就会在负债报表上形成拆入资金、同业及其他金融机构存放款项、售出金融产品等。这些项目本质上类似，都是其他金融机构将钱存在该银行所形成的负债项目，但这些负债早晚都需要偿还。（3）吸收存款。这是银行负债报表中的核心项目。从某种意义上来说，吸收存款能力强弱是反映银行经营质量的一个指标。只有吸收的存款够多，才能更多地放贷，更多地获取利润。截至2020年12月31日，平安银行吸收存款总额为2.70万亿元。这一数字与工商银行相比可能少一些，但与其他地方性商业银行相比还是一个不错的数字。（4）应付债券。应付债券是银行为了筹集资金而发行的债券，到期需要支付本金和利息。相对于存款来说，这部分债券需要银行支付更高的利息，一般是银行为短期流动资金不足而发行的。（5）其他负债。对于银行业来说，其他负债的规模相对较小，与其他企业也并无本质不同，这里不再做过多的讲解。2.所有者权益表所有者权益，是指企业资产扣除负债后，由所有者享有的剩余权益。公司所有者权益又称股东权益。所有者权益是所有者对企业资产的剩余索取权，是企业的资产扣除债权人权益后应由所有者享有的部分。其实，这部分资产本质上就是企业的净资产。通常情况下，所有者权益越高，说明企业内在的实力越强。所有者权益主要包括实收资本、资本公积、盈余公积、未分配利润等几项。下面来看一下平安银行的所有者权益表，如图所示。（1）实收资本。实收资本指企业实际收到的投资人投入的资本，在上市公司的财务报表中，更多地会以“股本（单位：元）”来体现。目前，大多数上市公司原始股的票面价格为1元，也就是说，这家公司共有多少股，也就有多少元的实收资本。平安银行截至2020年年底的股数为194.06亿股，那么，该公司的实收资本也就是194.06亿元。不过，也有例外情况，比如，紫金矿业股票
的票面价格仅为0.1元。截至2020年年底，紫金矿业的股本数为253.77亿股，该公司的实收资本为25.38亿元。投资者在选择投资标的时，要多留心一下这些股票的股票总数和股本额情况。（2）资本公积。资本公积是指企业在经营过程中由于接受捐赠、股本溢价以及法定财产重估增值等原因所形成的公积金。例如，某个人赠予公司100万元，那么这100万元就会被计入资本公积。同样，常见的资本公积还包括上市公司发行股票的溢价价值。前面讲过，大多数上市公司的股票票面价格为1元，上市时，其发行价会远远超过1元，那么这部分溢价的金额会被计入企业的资本公积金里。例如，某公司上市发行股票2000万股，发行价格为10元，那么，其资本溢价金为：
资本溢价金=（10-1）X2000万元=18000万元这18000万元会被计入资本公积金（不考虑其他税费支出）。正是因为新股发行过程中有大量资本溢价金会被计入资本公积，这部分资本公积未来有转增资本（送股的可能，这也是促使投资者青睐新股的一个原因。）
（3）盈余公积。盈余公积是企业从税后利润中提取形成的、存留于企业内部、具有特定用途的收益积累，指各种积累资金，包括法定盈余公积、任意盈余公积、法定公益金。通常情况下，企业每年可以从净利润中提取10%左右的资金作为盈余公积。当企业的盈余公积规模达到企业注册资本的50%时，可不再提取。盈余公积可以用于弥补亏损或者扩大生产经营，也可以用于转增资本（上市公司也有用盈余公积转增资本或派送新股的）。很多时候财务报表出来后，投资者查看一下各个公司的资本公积金和盈余公积金的情况，就可以大致了解这个公司有无送股的可能。（4）未分配利润。未分配利润是企业留待以后年度分配或待分配的利润。未分配利润一般是当年企业净利润扣除盈余公积后可供投资者分配的部分。目前很多上市公司并不会将全部未分配利润分给投资者，毕竟很多公司都缺钱。年报出台后，未分配利润越多的企业，分红的概率和额度就会越高，这也是投资者寻找成长股的原因之一。（5）一般风险准备。这是一项与银行业直接相关的项目。按照金融监管部门的要求，银行需要根据自身情况，选择风险评估模型，对资产面临的风险进行分析，计算潜在的风险估计值。与此同时，银行一般都会设置资产减值准备金（用于计提不良贷款）。当风险评估值高于资产减值准备金时，就需要考虑计提一定的风险准备。反之，当风险评估值低于资产减值，则不需计提风险准备。平安银行的一般风险准备金即源于此。（6）其他综合收益。该项目一般是银行通过投资债券等有价证券带来的浮动收益，还有一部分来源于汇率、利率等金融衍生工具所产生的浮动收益，这些都是账面的、未兑现的收益。事实上，企业在进行账务处理时，会将很多未形成最终收益的项目列入其他权益工具中。(7)其他权益工具。其他权益工具，是指在金融工具中能够形成股权的一类工具，包括优先股、永续债等。其中的优先股需要特别注意。优先股是与普通股相对的一个概念。普通投资者买入的股票都属于普通股，一般买不到优先股。相对于普通股，持有优先股的股东享有优先对公司资产、利润的分配权。另外，优先股获得的股息是固定的，这一点与普通股不同。普通股的股息是根据企业上一年盈利情况决定的，而优先股与盈利无关。不过，优先股不能享有普通股所拥有的表决权，且不能随意进行交易，只能通过公司的赎回条款被发行公司赎回。不是所有的银行都会发行优先股。(8)少数股东权益。少数股东权益一般是指当企业拥有不完全控股的子公司时，在将子公司的资产负债表合并到企业整个报表后，需要剔除子公司其他股东的权益项目。比如，某上市公司可能拥有一个占股份为80%的子公司。按照相关会计准则，这家上市公司要将子公司的财务数据合并到财务报表。可是，毕竟这家子公司的其他股东还拥有20%的权益，那么，这部分权益就体现在少数股东权益下面。平安银行在该项目下的金额为0，也就是说，该上市公司不存在这种类型的子公司。三、银行业利润表利润表是反映企业在一定会计期间经营成果的财务报表。上市公司会在每个季度结束后公布该季度的收入与支出情况，并汇总计算出净利润和每股净收益。最终的利润数值固然重要，但其收入与支岀的构成同样也需要关注。下面来看一下平安银行的利润表，如图所示。投资者要特别注意以下几个科目。1.营业收入营业收入指企业从事生产、经营活动所取得的收入，这是一个判断企业收入成色的项目。营业收入越高，表明企业越专注于核心业务，未来可能获得的收入越高；反之，则可能因为企业过分关注非营业业务(投资理财、变卖资产等)而导致主营业务不振，影响企业的长期盈利能力。在银行业的营业收入构成中，利息净收入、手续费及佣金收入是投资者需要关注的核心内容。(1)利息净收入。由于银行的主要利润来源于吸收存款和发放贷款之间的利息差，因此，利息净收入即利息收入扣除利息支出的部分，就是银行的核心利润来源。通过利息收入的数额，可以看出银行的整体实力和规模。通过利息净收入与发放贷款、吸收存款之间的比率，可以看出银行整体的运营效率。通过将利息净收入与不良资产进行对比，可以看出银行风险防控能力的强弱。(2)手续费及佣金净收入。前面我们曾经介绍过，该项收入涵盖了诸多项目，也存在诸多项目的支岀。不过，有些实际上的支出可能并没有全部计入该项目下，所以，很多银行的手续费及佣金收入都要远远高于支出。2.营业支出在一般的企业中，该项目的名称为营业成本。营业成本是用来核算企业因销售商品、提供劳务等日常活动而发生的成本。在银行的财务报表中，主要表现为营业支出。具体包括营业税金及附加、业务及管理费、资产减值损失、信用减值损失等。(1)营业税金及附加，是根据银行业务量、营收收入来收取的，因而各家银行之间的可比性不强。(2)业务及管理费，这部分支出在一定程度上与营业收入中的“手续费及佣金收入”相对应，是办理各项手续的工作人员工资支出、营业网点租赁费用支出等。(3)资产减值损失，是指企业在资产负债表日，经过对资产的测试，判断资产的可收回金额低于其账面价值而计提资产减值损失准备所确认的相应损失。一般包括应收账款造成的资产减值。(4)信用减值损失，是指银行因所持有的金融资产方面的资产减值损失。四、银行业现金流量表现金流量表是以现金为基础编制的，反映企业一定会计期间经营活动、投资活动以及筹资活动等对现金及现金等价物产生的影响的会计报表。它本质上就是一张反映企业现金流入与流出的报表。从某种意义上来说，银行业的现金流量表与其他企业最大的不同是现金流动的项目不同。由于银行本身是通过资金的流动来获取利润的，因而银行的资金流动与其他企业的存货流动相似，只是银行的存货永不贬值，甚至会增值。下面来看一下平安银行的现金流量表，如图所示。
总体而言，银行业的现金流量表并不像普通企业的现金流量表那么有意义。投资者只需要对个别变动较大的项目有所了解即可。同时，对筹资活动、汇率变动损失情况保持关注即可。【WINDRISES MINIPROGRAM PROMOTION】尊享直接对接老板
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