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一、在南京租房700元一个月是不是贵了点?

两室套

这种房源在出租房中比较常见，且大多以合租房为主，市场需求也较大。

500元以下:500元以下的房源多集中在江宁、栖霞等离市区较远的地带。比如江宁区岔路口的金盛花园一套面积65平方米，简单装修设施较齐全的住宅现在每月租金大概在500元。从各个房产中介公司来看，500元以下的两室套房源非常少。

500～1000元:这个价位的房源在两室套中占了绝大多数，且分布较广，但新街口地区这个价位的房源还是比较少。以玄武区为例，珠江路、后宰门、丹凤街一带由于离新街口较近，且周围配套设施齐全，这些区域想找1000元以下的两室套还是比较难的。玄武区的锁金村、孝陵卫、卫岗一带，建邺区的南湖、水西门、朝天宫一带，栖霞区的迈皋桥、月苑小区都是房源较多的地区，价位大都在1000元以下。而在新街口地区，也有一些房屋年代较久，条件较简陋的房屋租金在1000元以下。这个价位的租房者层次复杂，大部分都为合租房。比如在鼓楼、玄武两个区云集了南京大学、东南大学、南京师范大学、南京航空航天大学、南京理工大学等众多高等院校，这些高校周围的租房者则多以学生合租为主。

1000～2000元:在房产公司上班的江小姐租了白下区中和桥一套94平方米两室两厅的住宅，房屋设施齐全租金为每月1700元，她和3个朋友合租，这样下来每月租金450元。虽然人较多，好在面积较大环境舒适。

记者从几家中介公司了解到，1000～2000元价位的两室套房源大都集中在白下、鼓楼、玄武三个区。这个价位的房源房屋年代都较近，不管是小区环境、周围配套设施、交通状况都属于优良。比如河西中保村一套66平方米的普通住宅，虽然离新街口较远但它的房龄只有10年，所有配套设施齐全，每月租金为1300元。

2000元以上:2000元以上的两室套房源大都为一些装修较豪华的住宅，比如南京解放南路银通公寓的一套面积60平方米住宅租价为2100元/月。据介绍，这些房源大都为商住两用型，装修豪华设施齐全。租住者大多也为白领、外地驻宁企业、小型公司。

三室套

1000～2000元:房租价格与地理位置、装修程度、配套设施、交通环境等密切相关。举个例子，鼓楼区银城花园一套96平方米的毛坯房，它的租金为1050元。从离市中心的远近来说，下关区的五塘新村并不如银城花园，但是五塘新村这套同样面积的房子却可以出租到1800元/月。因为五塘新村的这套房子是新装修且家电、家具等配套设施齐全。假如房源的条件相当，则玄武区、鼓楼区、白下区的租金价格要高于秦淮、雨花台、江宁等地区的价格。

砍完房价砍中介费！这届二手房门店，太难了

“都说房子不好卖，怎么小区楼下的中介门店又多了好几家？”

闲聊时，听到朋友老王一边感叹自家房子卖不掉，一边对小区楼下多出的3、4家中介门店感到疑惑。

在惯有逻辑中，行情一般、买家嫌贵、卖家难降价，二手房中介的日子应该不好过，趁早关门转行另谋生路才是。

但在江宁岔路口，中介门店不但没有关门，反而半年里新开了3家店。出于好奇，锐评君和朋友一起，走访了这几家新开业的门店。

01

区域买卖需求上涨

朋友老王住在江宁岔路口的天水雅居，在小区门两侧、紧靠苏果超市的位置，不到200米的距离就有6家中介门店。

刚踏进距离小区门口最近的德佑，新家具、乳胶漆散发出的装修味道扑面而来。

这也是200米以内，第二家德佑门店。

市场行情一般，为何门店还在扩张？员工小刘对这个问题，回答的比较官方：周边买卖需求量增加。

小刘解释到：“这附近老小区比较多，从小高层、洋房、高层，到公寓、商铺，买卖的需求量很可观，甚至是租房市场，都比较热闹。”

正如小刘说的那样，仅在天水雅居周边，就聚集了天地新城、金盛花园、碧水湾、明月港湾等多个大体量小区。

从带看量、成交等数据上来看，这个存在感不高的岔路口板块，二手房市场活跃度并不算低。

对于中介门店关门的现象，小刘认为是特殊情况：

比如并店以便于管理，或是周边业务量下降等情况。据我了解，关门较多的都是一些区域性、小规模的自营门店，对抗市场风险能力太弱，缩减门店以求生存。

而像德佑、21世纪不动产等门店，同属于链家平台，房源共享、信息透明、能获得买卖双方更多的信任。这类门店抗风险能力较强，就算是关门，基本上也是转移到业务量更大的区域。

02

中介忙的“脚不沾地”，为何我家房子卖不出？

对于老王的房子卖不掉的问题，小刘一针见血指出：“价格太高！”

当下的二手房市场，基本处于买方市场，好房子都被摆在货架上，能够吸引买家下定，一定是性价比最高的那一套。

小刘强调：“目前降价是吸引买家目光的重要因素。”接着给我们展示了几套“明星房源”。

有低于市场价20万、7天带看11次的“优质”房源。

有卖家短时间内降价35万，来提高带看量。

有装修好、楼层好、综合评分高的房源，也有卖家急售、降价意向明显的房源。

同时小刘表示：议价空间也很重要。

也就是说，当价格降到了买家预期，在交易时买家仍会提出“让一点点”的要求，以达到自己“抄到底了”的成就高。

总而言之，就是验证了小刘那句话——“没有卖不出去的房子，只有降不下来的价格”。

03

砍完房价，中介费也会来一刀。

据了解，南京目前的中介费大多在2%-2.5%左右，多数情况下默认买卖双方各承担1%。

但对于买家来说，中介费也是买房费用中的一部分，因此在搞定了房价之后，还会在中介费上砍砍价。

小刘举了个例子：“原本2万的中介费砍到1万，大多数人还会觉得亏了。买东西，谁都想要最低价，中介费也不例外。”

不过小刘还说到，中介费对半砍的情况他见得不多，但他知道，为了促成交易，降低中介费以“补贴”客户，是一件很常见的事。

04

中介：合作的新房楼盘不断增加

聊完了二手房，再说说新房。

在锐评君当天走访的几家门店中，尽管周边没有在售的新房楼盘，但几乎每家门店也提供新房业务，多集中在咨询层面。

一位从事贝壳新房业务的朋友告诉我：“现在的楼盘基本上亮相即开分销，相比前几年，合作楼盘明显增加。就算是卖的慢，楼盘也不会放过任何一个有可能成交的渠道。”

在新房不愁卖的那些年，新房楼盘开分销就会被贴上“不好卖”的标签，从而影响买房人的置业意向。

但在当下市场，把房子卖出去比“标签”更重要，渠道、中介甚至全民经纪人等，新盘开分销也早已多见不怪。

05

当下市场，“以价换量”仍是大势。

就在今天，我爱我家南京研究院发布了最新数据。

11月首周，南京全市二手房成交1979套（含高淳、溧水），其中主城九区成交1860套。其中，江宁以329套的成交量稳居第一，玄武、浦口、鼓楼成交量有所上升。

成交价上，上周南京二手房挂牌房源均价31322元/㎡，环比再降1.4%。

图源：我爱我家南京研究院

另外，上周南京二手房新增挂牌量1657套，总库存量达到18.4万套，仍存在较大的库存压力。

锐评君认为：挂牌量充足，买家置业更信“货比三家”，差不多的房子肯定买性价比最高的那一套。

同时，大部分降价房源，是由于最初挂牌价虚高，在不断降价试探市场底线后，达到买家预期，进而促成交易。

当然，这其中也不排除有着急置换的卖家，割肉卖房。

既要劝卖家多多让步，又要带买家看房、比价格，还要担心自己的佣金“对半砍”。这届二手房中介，可太难了。

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