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一、集资房有房产证可以买吗

如果集资房有房产证的，是可以买卖的。购买集资房只有取得房产证才有安全保障。集资房一般是单位为解决职工住房困难而建的房屋，由于国家取消福利分房，原则上单位还有一定补贴，因此集资房一般比商品房便宜。买集资房时应当注意土地开发是否交了土地出让金，是否有规划许可证、开工许可证、商品房预售许可证，如果没有，当事人将办不到房产证。集资房只有在卖方个人拿到房产证后购买才不会有大的风险。法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

二、现在单位集资房可以买卖吗

单位集资房也可以买卖，但有一定条件限制，买卖单位集资房的前提条件是补交了土地出让金，而且也取得了房产证。另外，如果是单位集资房，那么单位属于产权共有人，在同等条件下单位是有优先购买权的，所以具体要看单位的政策。

一、现在单位集资房可以买卖吗?

单位集资房可以买卖，一般来说，集资建房在取得房产证5年后、补交土地出让金交易后，即具有商品房的性质，可以自由交易。具体来说，根据集资房出资性质，情况有所不同：

第一种情况，集资房是由职工全额集资建成的。这种情况，将来可以办理100%的产权，在产权证领取后，房产是可以自由上市交易。

第二种情况，集资房是单位和职工共同出资建造的。这种情况下，将来为职工办理的是部分产权，另一部分产权属于单位。职工想要转让部分产权的产权房，首先要取得合法的房屋所有权证书;其次，要看产权共有人单位制定的具体政策，并经过单位的同意，同时单位具有优先购买的权利。买卖集资房需要办理过户才可成为产权人，如果以朋友的名字购买，那么需要办理过户才可成为产权人。

二、集资房有哪些风险?

1、集资房多为村委会与开发单位合作建房。

2、集资房无正规楼书。集资房楼书多是一纸宣传单，一般不标明开发单位、建设设计单位，传单采取沿街散发形式。

3、集资房无正规预售合同。售楼员出示的购房协议书是开发单位与村委会联合印制的，并非正规的商品房预售合同。

4、集资房房产证多由村委会自行印制。在看房时，售搂员会告诉购房者签了合同后，发楼房使用证，但事实上，这个证是村委会与开发单位自行印制的，并无法律效力。

5、集资房多未补交地价。

6、集资房遇拆迁有风险。

7、集资房价格便宜但不能办按揭。

8、集资房品质较商品房稍低。楼房做工较粗陋，多为毛坯房，少数有简单装修。

9、集资房从单体楼向小区发展。

10、集资房自有配套不多。多无会所，个别规模较大的社区自有配套较好，有电梯，绿化率也很高。

现在的单位集资房是比较少的，在员工取得了集资房的房产证以后，一般都是可以像普通的商品房一样自由交易的。对于买二手房的当事人来讲，最重要的事情就是确认这套房子的产权是清晰的。

买了个集资房，还是买了个集资烦？丨民法典小故事（548）

原创2022-09-07 23:31·每天学一点民法典这是一起关于房屋买卖合同纠纷案例。

案情并不复杂。就是，有一个学校老师，把单位的集资房卖给了学校外面的人，房子也交付了十多年了，房款也支付了，按理说，钱财两清，互不相欠。但现在买房人有个心病，那就是这个房子的房产证一直登记在学校名下，就是说，没过户到自己名下，以后继承就会遇到大麻烦！于是就向法院起诉，要求卖房的老师和学校协助办理房屋登记手续。

两审法院都认为，卖房的老师履行不能啊，这房子都不在他自己名下，怎么协助？学校也没有资格协助啊，因为他们跟买房人没有合同关系啊？

这个案子奇怪的地方就在这里，房产证在学校，合同是学校老师签订的。所以，到头来，还得查清这个房子为何登记在学校名下，这个案子才能查实清楚。

从这个案例可以学习到：

一是，集资房到底可不可以买呢？从这个案例看出，法院并没有否定这个房屋买卖合同的效力，也就是说，没有违反法律强制性规定，是可以买的，至于房管局的一些规定，那没用，都是一些管理性质规定，限制不了民法典的合同效力。

二是，房子的宇宙尽头还是房产证。房屋买卖，没有房产证，这个房子的产权无法确定，这就是一个隐患。买期房，就是有这个风险。

附：吴小祥、李向东等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

河南省焦作市中级人民法院

民事判决书

（2021）豫08民终3171号

上诉人（原审原告、反诉被告）：吴小祥，男，1970年8月20日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。

委托诉讼代理人：张珂，河南苍穹律师事务所律师。

委托诉讼代理人：党仁杰，河南苍穹律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：李向东，男，1966年10月18日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。

被上诉人（原审被告）：焦作卫生医药学校。住所地：河南省焦作市解放区建设西路55号。

法定代表人：李培富，校长。

委托诉讼代理人：冯敬玉，河南华凌律师事务所律师。

上诉人吴小祥、上诉人李向东与被上诉人焦作卫生医药学校（以下简称：焦作卫校）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省焦作市解放区人民法院于2021年7月12日作出的（2021）豫0802民初1658号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年9月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

吴小祥上诉请求：

依法撤销河南省焦作市解放区人民法院(2021)豫0802民初1658号民事判决书中第一项，改判支持上诉人一审的诉讼请求或发回重审；

维持河南省焦作市解放区人民法院(2021)豫0802民初1658号民事判决第二项；

本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。

事实和理由：

一审法院认定事实不清、适用法律错误，理由如下：

案涉房屋能够办理过户手续，不存在案涉协议不能履行的情形。

一审法院依法认定了上诉人与被上诉人李向东于2004年12月8日签订房屋买卖协议书是合法有效的。

在该协议中，双方约定上诉人以65000元的价格购买被上诉人李向东所有的位于解放区卫校西街卫校l号楼3单元11号房屋（现房屋登记在被上诉人焦作卫生医药学校名下、土地使用证在被上诉人李向东名下），待能办理房产证时，被上诉人李向东负责协助上诉人办理房产证。

案涉房屋在2012年能够办理房屋产权证书的时候，之所以过户在被上诉人焦作卫生医药学校名下正是因为被上诉人李向东不履行合同义务拒不配合办理过户手续的无奈之举。

另外，一审法院在判决书中遗漏了重要的证据，即上诉人邻居张启利（非被上诉人焦作卫生医药学校的职工）房屋的购房协议及房屋产权证书，该证据足以证明案涉房屋在事实上是可以办理过户至上诉人名下的。

根据上诉人与被上诉人李向东签订的协议，被上诉人李向东是有协助上诉人办理房产证的义务的；根据上诉人在房管局了解的情况及案涉同类房屋的过户情况，案涉房屋依法是能够办理至上诉人名下的；

同时根据被上诉人焦作卫生医药学校在一审法院审理过程中的陈述，其认可了案涉房屋不是焦作卫生医药学校的，且明确表示就案涉房屋愿意配合办理过户手续。

综上，也就是说只要是合同一方被上诉人李向东愿意协助办理过户手续，案涉协议是完全可以履行的，不存在不能履行的情形。

李向东辩称，

案涉房产系职工集资房，土地性质为国有划拨土地，是焦作卫生医药学校给予在职职工的福利。

2004年12月8日签订房屋买卖协议时，李向东并未取得房屋产权证书，该房产的交易也未经过相关机关批准，该房屋买卖协议书不符合法律规定，依法应当认定为无效协议。

2004年12月8日，李向东与吴小祥签订房屋买卖协议书，协议签订后双方之间成立房屋买卖合同关系，但协议签订时，李向东并未取得房屋产权证书。

李向东仅依据的是焦作卫生医药学校的在职职工身份对该房屋产权享有居住权，实际使用权。

根据民法典第215条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定，或当事人另有约定外，自合同成立时生效。

民法典第534条，对当事人利用合同实施危害国家利益、社会公共利益行为的市场监督管理和其他行政主管部门依照法律行政法规的规定，负责监督处理。

根据城市房地产管理法第38条第六项之规定，下列房地产不得转让。

第六条规定，未依法登记领取权属证书的属于不能转让专门的法规规定，城市房地产管理法第38条第六项即属于这种情况。依照这项规定，未依法登记领取产权证书的房地产不能转让。

综上，房屋买卖协议的效力因违反房地产管理法第38八条第六项的规定而无效。

案涉房产的土地性质属于国有划拨土地。

根据城市房地产管理法第40条之规定，以划拨方式取得土地使用权的转让房地产时，应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

要将该涉案房产进行转让，需要经过当地有关人民政府土地行政主管部门同意，并报原批准用地的人民政府批准，同时缴纳土地使用权出让金以后方可进行转让。

本案中吴小祥与李向东均未履行相关批准手续。双方未缴纳土地使用权，签订的房屋买卖协议违反了法律强制规定，且由于案涉房产土地性质为划拨土地，单位集资建造的福利性住房，该房产享受了国家补房产价值远低于市场价值。

如果李向东与吴小祥私下对房产进行交易，该行为就会损害国家利益，违反市场交易秩序，故李向东与吴小祥签订的房屋买卖协议，因违反法律强制规定损害了国家利益，而属于无效协议。

集资房在某种程度上与职工的身份有关，集资房与集资房资格不可分割，只有拥有集资房的资格才能选购集资房。

这种资格与职工身份紧密相连，集资房转让后，使不具备单位职工身份的人享有了作为该单位职工才能享受的福利待遇。

这一行为违背了民法典第132条，民事主体不得滥用民事权利，损害国家利益、社会公共利益或他人合法权利。

在签订协议时，单位还有其他职工也有意购买李向东名下的房产，这样签订协议的话，就损害这些职工的利益，同时也损害了国家利益。

综上，李向东与吴小祥签署的房屋买卖应属无效协议。

在筹建集资房时，学校已经明确告知职工，办公会议专门也有记录。

该房产属于职工福利住房，不允许外人集资购买很明确的。如果职工自己不用的话，只能转让给单位职工。

如果是职工亲戚间转让，单位会有通融。

吴小祥与李向东签署房屋买卖协议时，吴小祥谎称与卫校职工为亲戚关系，欺骗李向东与其签订了房屋买卖，并告知李向东，他们已经咨询过房管部门这样的集资房，他们可以买。

基于以上原因李向东与吴小祥签订的房屋买卖协议，因吴小祥不享有购买资格，并违反了学校的有关规定，致使该协议无效。

综上所述，李向东与吴小祥签署的房屋买卖协议符合民法典第153条，第154条，第251条、第132条、第534条协议之有关规定应属于无效协议，无效民事法律行为自始没有法律约束，李向东与吴小祥签订的房屋买卖协议自始无效。

李向东与吴小祥签订的协议因为无效，吴小祥因签订协议取得的房产土地使用证，房屋钥匙等手续是应当予以返还。

根据民法典第155条之规定，无效的或者被撤销的民事法律行为，至此没有法律约束。

第157条的规定，民事法律行为无效，被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应责任。

法律另有规定的，依照其规定，吴小祥应当返还原返还李向东应该返还因协议取得的房产土地使用证，房屋钥匙等手续。

另外，如果吴小祥将房产及土地证房屋钥匙等手续返还给李向东，李向东也同意将其缴纳的购房款返还给吴小祥。

焦作卫校辩称，其与吴小祥没有任何口头的或书面的关于案涉房产的买卖意向和约定，所以焦作卫校不具有向吴小祥办理过户的协助义务。

李向东上诉请求：

依法撤销河南省焦作市解放区人民法院作出的（2021）豫0802民初1658号民事判决书。

依法改判确认李向东与吴小祥之间的房屋买卖合同不成立。

李向东退还吴小祥购房款。

吴小祥退还李向东，房产及当时交付的土地使用证，房屋钥匙等手续。

本案一审及二审的诉讼等费用均由吴小祥承担。

事实和理由：

一审法院认定事实不清，适用法律错误，涉案房屋买卖合同不成立。

2004年12月8日经李向东的同事介绍，其与吴小祥签订房屋买卖合同，约定甲方李向东将焦作市解放区以65000元的价格出售给乙方吴小祥；双方还口头约定今后针对该房屋土地、房产等给予的现金补贴、政策性福利等，归甲方李向东享有，乙方吴小祥均无权享用，如今后需补交税费等，由乙方吴小祥负担。

由于涉案房屋为焦作卫生医药学校职工集资福利房，集资者无偿使用，土地性质为国家划拨土地，未缴纳土地出让金，李向东作为焦作卫生医药学校职工虽已实际拥有涉案房屋的所有权，但签订合同时尚未办理取得涉案房屋的房产证，至今李向东仍未取得涉案房屋的房产证，故该房屋买卖合同自始不具备履行合同约定义务的条件。

吴小祥不是焦作卫生医药学校的职工，主体不适格，无法享受职工福利房。

签订合同时，是因为介绍人称吴小祥是其亲属，李向东才同意签订该合同。

事后多年，李向东才知道吴小祥不是介绍人亲属，吴小祥在签订该合同时明知自己不具有购房资格，通过欺骗隐瞒的手段使得李向东签订了该合同，吴小祥对此具有重大过错。

且涉案房屋作为职工集资福利房需经焦作卫生医药学校同意才能买卖、办理房屋过户登记等手续。

在签订房屋买卖合同时，焦作卫生医药学校并不知情，因此该房屋买卖合同自始不成立。

被上诉人焦作卫校对卫校1号楼职工房产登记转移工作疏于管理，致使个别校外人员与内部职工相勾结，利用行贿手段将职工李向东名下房产非法办理至学校名下，并由校外人员吴小祥2012年持有房产证书至今。

吴小祥辩称，吴小祥与李向东之间签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，真实合法有效。

该协议不具有与合同法或者民法典规定的无效情形。

双方争议的房屋是合法建设并取得了产权初始登记，并非违法建筑，在办理产权登记时能够办理到产权登记人名下，对这种房屋的转让不会影响破坏城市规划和房地产市场管理秩序，不会损害国家和社会公共利益。

同时按照物权区分原则，房屋买卖合同是房屋所有权发生变动的原因，其效力判断不以房屋所有权是否变动和能否变动为依据。

此外，我国没有相关法律或者行政法规明确禁止集资房的买卖行为。

上诉人所述的法律规定只是规范转让程序规定，并非限制案涉房屋的转让。

综上，吴小祥与李向东之间签订的房屋买卖协议是有效的，不存在无效的情形。

吴小祥与李向东于2004年12月8日签订房屋买卖协议，约定吴小祥以65000元的价格购买李向东所有的房屋。

待能办理房产证时，李向东负责协助吴小祥办理房产证。

当天李向东收取了吴小祥支付的房屋全部价款，并将房屋钥匙及土地证交给吴小祥，吴小祥在该房也是居住至今。

该协议已履行有16年之久，吴小祥的义务已经全部履行完毕，但李向东迟迟未按照约定履行协助办理过户的义务。

案涉房屋于2012年左右即能办理房屋产权登记证书。

在此情况下，吴小祥也多次与李向东沟通，要求其履行合同义务，但是其迟迟不配合，正是因为此，该房屋办理至焦作卫校名下。

吴小祥与李向东之间的房屋买卖协议以真实合法有效，据此案涉房屋的实际所有人应属吴小祥。

同时焦作卫生医药学校明确表明其非案涉房屋的实际所有人，但案涉房屋却因故登记在焦作卫校名下。

对此焦作卫生医药学校理应予以改正，协助将房屋过户到实际所有人即吴小祥名下。

综上李向东的上诉请求不能成立，请求法院依法驳回上诉请求并改判李向东、焦作卫生医药学校协助吴小祥办理过户手续。

焦作卫校辩称，

吴小祥和李向东之间的房屋买卖协议焦作卫校并不清楚，在签署这个协议时焦作卫校并不清楚。

案涉房产所占用的土地在建设时系国有划拨土地。

部分居民的担保书，是这些居民的个人行为，并不代表焦作卫校的意思表示。

吴小祥向一审法院起诉请求：

依法判令二被告协助原告办理位于解放区卫校西街卫校1号楼3单元11号的房屋产权过户手续；

本案的诉讼费由二被告承担。

李向东反诉请求：

依法判令李向东与吴小祥买卖房产协议无效；

李向东退还吴小祥购房款，吴小祥退还李向东房产（房产估价30万元）及当时交付的土地使用证、房屋钥匙等手续；

追究原告为办理房产手续，实施行贿应负的法律责任；

判令被告承担此次的诉讼费用，赔偿原告答辩费用30000元、取证费用10000元、交通费用10000元，合计50000元。

一审法院认定，

2004年12月8日，原告吴小祥（乙方）与被告李向东及案外人谢帮华（甲方）签订房屋买卖协议书一份，内容主要为：经甲乙方双方协商，甲方将位于焦作市解放区，出售给乙方（具体位置、面积以土地使用证、房产证为准）。

售价陆万伍仟元整。以收据为准，交款签字后房产权归乙方所有。

该住房的土地使用证由甲方随售房交付乙方。

因甲方房产证未办理好，由甲方办理好房产证后交付乙方。办理房产证的费用由甲方负担。

土地证、房产证过户费由乙方负担，甲方负责提供办理过户时应由甲方出具的各种手续。

房屋售出前该房产与原单位的未尽事宜由甲方负责处理。

本协议甲乙双方必须执行，如果一方违约经协商解决，协商不成将通过法律途径解决。

本协议一式叁份，甲乙双方各执一份，经甲乙双方签字后生效。

被告李向东、案外人谢帮华在上述协议落款“甲方签字（盖章）”处签名按印，原告吴小祥在上述协议落款“乙方签字（盖章）”处签名按印。

同日，原告向被告李向东交付购房款65000元，被告李向东向原告出具收据一份，载明：今收到吴小祥人民币陆万伍仟元整。被告李向东在收据上签名按印。被告李向东收到上述款项后，将房屋交付原告居住至今。

另查明，涉案房产登记的主要内容为：证号：焦房权证解放字第2××6号。房屋所有权人：焦作卫生医药学校。共有情况：单独所有。房屋坐落：解放区卫校西街卫校1号楼3单元11号。登记时间：2012年8月22日，规划用途：住宅。总层数6，建设面积：133.68平方米，套内建设面积：122.13平方米。

一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。

关于原告吴小祥本诉请求的处理。

首先，因原告与被告李向东之间的房屋买卖协议目前处于事实上的不能履行状态，故原告尚无法请求被告李向东履行协助办理过户义务。

《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：

法律上或者事实上不能履行。

本案中，原告基于其与被告李向东之间的《房屋买卖协议书》约定，要求被告李向东履行协助办理涉案房产的过户手续，但因目前涉案房产并未登记在被告李向东名下，被告李向东尚不具备履行协助过户义务的条件，属于事实上的履行不能，原告此时主张被告履行协助过户义务，没有事实及法律依据。

其次，原告请求被告焦作卫校履行协议过户义务，没有事实及法律依据。

根据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

本案中，原告与被告李向东双方之间签订的涉案房屋买卖协议，仅能约束合同双方当事人，对被告焦作卫校并无约束力，现原告在与被告焦作卫校之间无任何约定或法律规定的前提下，请求被告焦作卫校履行将登记在自己名下的房屋协助过户至原告名下，没有基本的事实和法律依据。

关于被告李向东反诉请求的处理。

首先，原告吴小祥与被告李向东签订的涉案《房屋买卖协议书》，并无法定无效情形。

根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

本案中，原告与被告李向东在2004年签订房屋买卖协议时，均为成年人具有民事行为能力，且双方对于买卖涉案房屋表意清晰明确，被告在双方签订合同后，依约收取了原告交纳的购房款项，并将涉案房屋交付原告使用至今，故应认定双方之间对于买卖涉案房屋的意思表示真实。

被告也未提供证据证明双方之间的房屋买卖协议存在法律、行政法规强制性规定的无效情形或存在违背公序良俗的事实，故双方之间房屋买卖协议合法有效。

被告李向东辩称，因原告吴小祥自称焦作卫校职工亲属，其才同意将涉案房屋卖于原告，但原告吴小祥是否属于焦作卫校的职工亲属，并不影响原、被告之间房屋买卖协议效力。

其次，因原告与被告李向东之间的房屋买卖协议有效，故被告反诉主张返还涉案房产（房产估价30万元）没有事实及法律依据。

再次，被告李向东反诉主张追究原告为办理房产证而进行行贿行为的法律责任，不属于本案民事诉讼受案范围。

最后，被告反诉主张原告支付其答辩费用30000元、取证费用10000元、交通费用10000元，合计50000元的诉讼请求，没有事实及法律依据，该院不予支持。

一审法院判决：

驳回原告吴小祥的诉讼请求；

驳回被告李向东的反诉请求。

（双驳回）

案件受理费减半收取计50元，由原告吴小祥负担；反诉费3275元，由被告李向东负担。

二审中，除原审证据外双方当事人均未提交新的证据。

本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。

本院认为，吴小祥2004年12月8日与李向东签订房屋买卖协议，购买其位于焦作市解放区的房屋。其双方签订的协议系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方形成房屋买卖合同关系。

吴小祥的合同义务是向李向东支付房屋价款，李向东的合同义务是将房屋所有权转移给吴小祥。

合同签订后，李向东将涉案房屋交付给吴小祥占用使用，并将其土地使用权证交付给吴小祥，吴小祥向李向东支付购房款65000元，双方已按协议约定履行了主要合同权利和义务。

李向东一审请求确认合同无效，二审则请求改判双方之间房屋买卖合同不成立。

涉案房屋买卖协议自签订时成立，且不存在合同无效的法定情形，未办理物权登记的，不影响合同的效力。李向东的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。

吴小祥请求李向东、焦作卫校协助办理房屋产权过户手续，其与李向东之间存在房屋买卖合同关系，在涉案房屋具备办理过户手续的条件下，吴小祥却将房产证办理至焦作卫校名下，吴小祥请求焦作卫校履行协助过户义务，没有事实及法律依据，一审驳回吴小祥的诉讼请求，处理并无不当。

综上所述，吴小祥、李向东的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6000元，由吴小祥负担100元，由李向东负担5900元。

本判决为终审判决。

审判长　　刘　军

审判员　　余同云

审判员　　张雪娇

二〇二一年十月二十九日

法官助理　　王　芳

书记员　　王向静

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