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一、被中介忽悠签了独家协议怎么办

办法如下：

1、基于重大误解签订的合同；

2、一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下签订的合同，受欺诈方可以申请撤销；

3、一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况签订的合同，被胁迫方可以申请撤销；

4、显示公平订立的合同可以申请撤销；

5、法律规定的其他情形。

卖房被中介忽悠签了合同和房屋中介签合同需要注意：

1、试探价格底线，卖房中介都希望你能把价格放到最低，这样有利于他们顺利卖出，因此不断试探价格底线；

2、看房人的身份，并不是中介带来的所有的看房人，都是想要买房的。有的时候买家很多很多，但是结果房东发现都是中介的员工，根本没有实际的买家，所以才没有交易完成。中介这样做的目的就是压低价格，让自己的利益最大化；

3、费外收费，有些中介公司收费标准不透明，在前期就想要收取一大笔中介费，这都是不正常的，一般是要房屋交易成功过后，还能将钱付清。过户前恶意提高服务费，可以通过相关机构进行举报。

综上所述，属于无效合同。当事人有权请求法院撤销。但需要提供证据证明。一般建议事后及时报警，保留报警记录作为证据。具体可以与对方协商解决，要求对方赔偿损失。协商不一致的，可以收集相关证据，写好起诉状，向法院起诉解决。可看看是否存在重大误解、欺诈或胁迫等情形，如果存在这些情况，重大误解方或受欺诈方可请求人民法院或仲裁机构撤销合同。也可以看看是否属于格式条款。如果提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。被中介忽悠着签了合同可以反悔。双方可以先行协商，协商不成可以到中介所在地的工商局投诉处理，工商局应当在7个工作日内协调并通知结果；投诉调解未能解决的，可以请求人民法院或者仲裁机构对该民事行为予以撤销。

【法律依据】：

《中华人民共和国民法典》第一百四十八条

二、签了中介独家如何解除

签了中介独家依据相关法律的规定，在解除和中介签订的独家代理合同时，解除合同的方式有协商解除和法定解除，法定解除包括因不可抗力致使不能实现合同目的、一方不履行主要债务等。

中介应该具备哪些条件

中介应该具备的条件如下：

1、具备房地产中介服务机构备案申请表、企业法人营业执照、法定代表人有效身份证明、组织机构及章程、办公场所证明；

2、具有规定数量的财产和注册资金证明；

3、具有与其从事业务相应资质等级相适应的规定数量的；

4、专业人员资格证明并签订劳动合同；

5、具备市场可行性研究报告。

【法律依据】：《中华人民共和国民法典》第五百六十二条

当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十三条

有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

卖房者与中介签订《独家代理销售协议》后，还能自行出售吗？

2023年6月，卖房人小胡（化名）将自己的房屋信息公布在某房产交易平台上，某房屋中介公司销售小敏（化名）看到信息后联系小胡并相约洽谈房屋出售事宜，小敏承诺向小胡每月支付租金600元，以“以租代售”的方式代理销售该房，并将房屋出售信息在58同城置顶广告宣传、发布抖音视频主推销售。

双方于2023年7月1日签订《独家代理销售协议》，约定小胡委托小敏销售房屋，并同意以523000元为目标价联系客户，小敏保证小胡所得房价款不低于523000元；委托期限为2023年7月1日至2024年1月31日；在委托期间，小敏按本协议约定开展工作时，小胡不得以任何理由终止协议，也不得与小敏的客户或其他房产公司直接交易该房，如小胡违反该规定自愿承担违约责任，按双方约定的成交价格的2.5%支付违约金给小敏等内容。

签订协议后，小敏支付600元给小胡。后小胡于2023年7月8日通过微信转账600元给小敏说“撤销委托”，小敏未接收该600元款项。2023年7月30日，小胡将该房屋出售给他人，小胡自认房屋出售价格为52.4万元。

小敏认为小胡违反了《独家代理销售协议》的约定，主张小胡按协议的约定支付违约金。小胡辩称其不存在违约行为，且认为《独家代理销售协议》约定的违约金过分高于损失，拒绝向小敏支付违约金。小敏遂诉至法院。

法院审理

法院审理认为，双方签订的《独家代理销售协议》合法有效，双方均应按照协议约定履行合同义务。小胡在签订《独家代理销售协议》后仅7天就擅自将交由小敏“独家代理”的房屋出售他人，违背了《独家代理销售协议》约定，除应返还原告已支付的600元租金外，还应承担相应的违约责任。小敏在签订《独家代理销售协议》后向小胡支付了600元租金，将小胡的房屋信息通过58同城置顶及拍摄抖音视频进行宣传，带装修师傅上门查看小胡的房屋。小胡于签订协议的7日后告知小敏因故解除合同，未让小敏在之后的协议期限内白白浪费功夫而造成更大损失。综合考量案涉《独家代理销售协议》履行情况、小敏付出的劳动及损失、小胡的过错程度，最终判决小胡向小敏退还600元租金并支付2000元违约金。

小敏在收到判决书后，感慨地说：“当初为了违约金与小胡闹得不可开交，虽然没有得到预期中的违约金数额，但这样判是比较合理的了”。小胡说：“签协议的时候没考虑好，所以自己就把房卖了，其实也愿意支付违约金，只是因为当时商量不下来，判决的违约金数额是合理的”。

什么是独家代理？

独家代理除具备普通代理关系的一般特征外，还具有其“独家”特点。

一是代理身份稳定性。即签订独家代理合同后，代理人身份不得随意变更，对于代理一方的交易地位及相应权利应当具有稳定保障，任何一方不得随意解除代理合同。

二是代理范围特定性。独家代理通常会限定一定的区域，大可至全国区域，小可仅限一省或一市范围，在限定区域内不得再有其他代理方。

三是代理合同期限性。即独家代理一般会约定固定的代理期限，期限届满后可再续签合同。

四是代理目标明确性。独家代理合同通常给代理方设置明确的工作目标，完成目标即视为合同履行完毕。

五是违约赔偿惩罚性。独家代理合同中一方违约会有明确的带有一定的惩罚性的赔偿约定。

《中华人民共和国民法典》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”在签订合同时，要“三思而后行”，秉持审慎、负责的态度且充分考虑缔结合同的法律后果而行事。特别是签订具有排他性质的“独家”合同或协议，切不可为失信于人之事，否则，要承担相应的法律责任。

诚实守信是做人的基本准则，是社会道德和职业道德的一个基本规范，也是中华民族的传统美德，希望每个公民都做个诚实守信的人，共同构建诚信社会。

来源：广西高院

作者：覃丁铃

编辑：常跃旺

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