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一、在未来几年内，一些四五线城市的小产权房前景如何?

深圳小产权房团购网：对于小产权房，很多的人态度是敬而远之，不碰、不看、不摸。实际上小产权房并没有我们想象的那么可拍，我们应该正视小产权房的问题。那么今天，深圳小产权房团购网，给大家普及一下小产权房的补偿问题。

深圳小产权的房子一般都是农民或是集资房。都是农民用地建的本村民登记产权人是赔偿的对象，如果您不是村集体买的话是不受法律保护的，买的话有做律师见证还是有赔偿的。

一、补偿范围

虽然小产权房所占土地是集体建设用地，但具有很多商品房的特点，因此其拆迁补偿应当做到两个方面的统筹：一方面应该根据其市场价和区位差价，采用城市房屋拆迁估价办法计算总体补偿范围;另一方面应当考虑土地出让金和相关房产税费的缴纳不完全情况，参考当地农民住宅拆迁办法，对其补偿范围请求予以一定限制，将地上物补偿款、搬迁费用、区位补偿款、土地补偿款中的某几项分给小产权房所有权人，剩余项分给售房农民。

二、补偿标准

对于深圳小产权房的拆迁补偿标准，应当实行公平补偿原则，区分房屋用途是住宅用途还是商业用途，参照交易价格、周边国有土地上商品房市场价格，以市场比较法确定相应的补偿标准。

三、补偿方式

我们知道，根据现有《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁补偿方式包括货币补偿、房屋产权调换以及二者的结合。补偿方式可以完全交给被拆迁房屋的所有权人进行选择，这里面体现的仅仅是权利人对财产权实现的选择权，从这个角度来讲，可以赋予小产权房所有权人别无二致的补偿方式选择权。

二、未来的步梯房国家会怎么办?

这个要看步梯房的年龄，如果说不提防，建造的年龄已经很久了，大概有六七十年了，那么国家可能会把它拆掉，然后重新建造新的房子，要是说房子并不是特别的老旧居住起来也不会产生任何的安全隐患，那么国家可能会考虑安装外置电梯。

过去四五年，在全国楼市“一盘棋”严调控的态势下，三四线城市的房价却迎来了“全面上涨”。根据国家统计局公布的数据显示，2015-2019年，全国160多个三四线城市房价平均涨幅达到了55%。一些环一线城市三四线城市，房价涨幅甚至比一二线还高，比如临深的惠州、虎门、塘厦。

环京的燕郊、固安、香河等地，地理位置有优势的区域，涨幅竟然达到了300%以上——很多楼盘2015年单价只有8000/平，到了2018年已经飙涨到了27000/平。此外，截止到2020年6月底，全国平均房价过万的城市有65个，其中三四线城市就有25个，占比38.4%。始于2016年底的调控。

总体上把一二线楼市拖入了“稳定”阶段。事实上从官方公布的二手房数据来看，过去2年多像北京。上海、广州、厦门、合肥等这样的重点城市，房价整体上“不涨反跌”。尤其是北京、上海，房价更是4年没涨了，而且局部地区房价比2017年低了10%不止。有人口增量、有产业支撑、有资源优势的一二线城市“涨不动”。

人口常年流失、产业稀缺、甚至是资源垫底的三四线城市为何却能迎来“逆势补涨”？有专家认为，这是因为过去四五年，三四线城市迎来了高速的城镇化发展，大量农村人口“洗脚上岸”进城，购房需求爆发；叠加三四线城市承接了大量一二线的投资性购房需求和资金。

再加上三四线城市过去这些年政策宽松，所以才导致了房价集体“飙升”。在明眼人看来，专家的言论不过是在掩盖事实，故意开脱——近几年三四线楼市的火热行情其祸首罪魁就是“棚改”，而“棚改货币化”更是2015年以来三四线城市房价上涨的最大助推器。

四五线城市及小县城房价走势分析，普通人应如何应对当前楼市？

中国四五线城市及小县城房价受多种因素影响，未来呈分化和长期调整趋势，具体如下：

-房价下跌核心驱动因素

1.人口结构变化：小县城人口向省会及沿海城市迁移，生育率下降，购房主力（25-45岁群体）规模逐年减少，住房需求萎缩，部分县城人口自然增长率为负。

2.供需失衡：过去十年城镇化扩张使商品房库存高，人均住房面积远超需求；开发商早期拿地成本低有降价空间，但部分项目接近成本线。

3.经济基础薄弱：多数县城缺乏支柱产业，就业机会少，居民收入增速放缓，购买力不足；地方财政依赖土地出让收入，以价换量加剧市场预期下行。

政策干预与市场托底

中央政策：坚持“房住不炒”，构建房地产发展新模式，保障性住房建设或分流刚需；地方放开限购、降低首付比例、推行“房票”安置并提供购房补贴。

金融工具：首套房贷利率降至历史低位，公积金贷款额度提升；央行设“保交楼”专项借款，但主要针对停工项目。

政策效果局限：政策重防风险而非刺激房价上涨，难以扭转人口流出城市长期趋势；居民加杠杆意愿低，中长期贷款同比少增。

未来房价趋势判断

短期（1-3年）：区位优越、有特色产业的县城房价或企稳；人口持续流失、库存周期超24个月的城市仍将阴跌，年均跌幅3-5%。

中长期（5年以上）：全国住房总需求下降，四五线城市受冲击大；房价向“居住成本定价”回归，与租金收益率重新匹配。

普通消费者应对策略

1.自住需求：选择现房或央企国企项目，关注政府补贴窗口期；聚焦行政中心、优质学区等抗跌板块，避开新区期房；控制杠杆，月供不超家庭收入40%，留12个月应急资金。

2.多套房持有者：处置老旧小区房产，置换核心地段优质资产；关注房地产税试点，提前分散资产。

3.投资需求：县城房产不再安全，转向REITs、核心城市优质商办等；利用旧改、棚改政策窗口期，通过房票制度退出。

4.租房群体：租金下行，可签3-5年长租协议锁定成本，暂缓购房。

5.风险预警信号：常住人口连续3年下降且小学生人数减少超5%；住宅用地流拍率超30%，地方城投托底拿地占比超60%；当地银行房贷不良率突破2%，法拍房数量季度环比增长20%以上

四五线县城房产加速回归居住属性，多数地区房价经历“慢撒气式”调整。消费者应理性决策，防范流动性风险，政策托底只能延缓下跌，市场出清需较长时间。

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