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当房屋预售面积与实际面积出现误差时，作为购房人该怎么办呢?误差的可接受范围是多大呢?能不能提交诉讼，怎样才能尽可能维护自己的权益呢?这种情况下，应该从两个方面，来探讨这个问题!情况一：误差≤3%2015年初，刘女士在重庆买了一套期房，单价1万元/平方米。刘女士与开发商签订了购房合同，双方在购房合同中约定该房屋预售面积为90平方米。2016年中旬的时候，开发商通知刘女士交房，刘女士才发现房屋实际面积是92平方米，比预售面积多了2平方米。刘女士想知道对于面积误差该怎么处理。这种情况下，“按照《商品房销售管理办法》有关规定，当交房的实际面积与预售面积有误差时，如果合同有约定按照合同处理;合同没有约定或者约定不明的，按照相关规定处理，面积误差比绝对值不超过3%，对于误差面积的房款据实多退少补。”所以，在上述例子中，由于面积误差比绝对值不超过3%，并且实际面积大于预售面积，所以刘女士需要向开发商补交房款6万元。情况二：误差>3%2014年，郑先生在北京买了一套期房，单价3万元/平方米。郑先生与开发商签订了购房合同，双方在购房合同中约定该房屋预售面积为95平方米。2015年，开发商通知郑先生交房，郑先生才发现房屋实际面积为90平方米，比预售面积少了5平方米。郑先生没有提出退房，他想知道对于面积误差该怎么处理。按照相关规定，买卖双方在购房合同中未对面积误差的处理方式做出约定，按照以下原则处理，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。如果购房人提出退房，开发商应当在购房人提出退房之日起30日内，将购房人已付房款退还给购房人，同时支付房款的利息。对于购房人不提出退房，要根据面积误差的不同情况做出相应的处理。如果交房的实际面积大于预售面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由购房人补足;超出3%部分的房价款由开发商承担，产权归买受人。如果交房的实际面积小于预售面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由开发商返还购房人;面积误差绝对值超出3%部分的房价款由开发商双倍返还购房人。
一、商品房实际面积和预售面积不同怎么办房屋的购买者在怀疑自己所购买的商品房面积有水分时，自己测算的结果是没有法律效力的。因此，当房屋实际面积增加或减少、商品房实际面积和预售面积不同的，购房者应当委托法定的房屋测绘单位进行测算。因为《房产测绘管理办法》第6条规定，有下列情形之一的，房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘：(一)申请产权初始登记的房屋;(二)自然状况发生变化的房屋;(三)房屋权利人或者利害关系人要求测绘的房屋。然后再全面收集证据的情况下，向法院提起诉讼。二、什么是面积误差我们通常称面积误差为“房屋缩水”，实际上表现形式各有不同，房屋面积不但有“缩水”，还有“涨水”。有些是交房时房屋建筑面积与商品房预售、销售合同中约定的建筑面积不符，比如前边案例所提到的这位买受人的遭遇;有些是套内使用面积与约定的不符，也就是我们所说的使用率问题。在房屋预售活动中，开发商声称自己房屋的使用率为75%，结果最后只有70%，这就产生了误差，就会在买卖双方之间产生纠纷;有些则是因为公摊面积的问题，可能购房者最后得到的建筑面积与预售合同约定面积相符，但是由于公摊面积增加，相应地其套内建筑面积必然减少。还有一种可能，就是公摊面积绝对数不变，但某些不应该被公摊的建筑也被作为公摊面积，消费者也会受到损害。实际上，在建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规划(试行)》中明确规定：商品房若按“套”或“单元”出售，则其销售面积为购房者所购的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。而套内建筑面积又是套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积之和。而其中任何一个面积组成部分出现误差，都称为面积误差，都会给购房者带来损失。如果我们在购房过程中预先估计到了这些问题出现的可能性，则完全可以想办法避免由于面积误差带给购房者的损失。
央广网北京11月19日消息据中央广播电视总台经济之声《天天315》报道，近日，甘肃省张掖市崇圣嘉园小区多位业主向《天天315》节目组反映，他们在2014年年底收房时被开发商通知，房屋实测面积比购房合同约定的面积大了16-18平米，必须先补交房款，才能收房。业主们认为，按合同约定，他们只需补足合同面积误差比在3%以内部分的房款，超出3%部分的应该由开发商承担。开发商则坚称，房款应该全部由买方承担。双方僵持至今，房产证逾期6年仍未办理。
业主卜先生告诉记者，为了小孩上学方便，2013年7月份他在崇圣嘉园小区购买了一套107平米的商品房，当时他和开发商——张掖市新合作房地产开发有限责任公司签定的合同上显示，房屋建筑面积是107.82平方米，其中套内面积107.82平方米，公摊部位与分摊建筑面积是0平方米。合同约定的交房时间是2014年10月，但实际交房时间是在2014年的12月份，而且交房时，开发商还通知他，房屋实测面积比购房合同约定的面积大了16-18平方米，必须先补交房款，才能收房。卜先生说：“我说怎么大这么多，开发商说不知道，反正修大了。我说房子大了我不要了，开发商不给钱也不给钥匙。”
业主包女士介绍，她们家遇到的情况是，到了交房时间却迟迟没有收到开发商通知交房的电话，在2015年初，她从其他业主那里了解到这个项目已经交房后，才去收房验房，此时，开发商才告知她，她的房屋实测面积比合同约定面积大了16平方米。包女士说：“实际的测绘面积也不能大这么多，合同上明确写了不能超过3%，如果是超3、4个平方米，我们也认了。”
包女士告诉记者，开发商最初表示，必须补足房款，才能拿钥匙。后来不知出于什么原因，突然说可以补偿业主3万元，但要求业主必须要签定一份还款协议书。对于这个解决方案，包女士当时觉得合理，而且孩子在附近上学急需装修入住，就签定了还款协议书。但之后了解到，开发商补偿的3万元，其实是当地政府给予在张掖市滨河新区购房居住的农村居民的补助款。包女士说：“我们当时认为开发商给我们补上3万元，我们自己再掏1万多元钱就可以了。而且不愿意签还款协议，开发商就不给我们钥匙，只能把还款协议签了。”
卜先生等多位业主也表示，都是为了孩子上学，急匆匆签了还款协议。而这份还款协议书，后来成了阻碍业主维权的“拦路虎”。
在签定还款协议书后，业主们四处维权，但时至今日，开发商仍然没有做出任何让步，双方僵持至今，房产证逾期6年仍未办理。
业主们持有的还款协议显示，同意乙方对所欠补交房款可延期交纳，在2019年12月1日全部付清房款后，甲方协助乙方办理产权登记手续。
房屋实测面积比购房合同约定的面积大了16-18平方米，等于房子多了一间小卧室。那么，开发商是否变更过规划？有没有经规划部门同意？对此，记者向开发商方面进行了核实。开发商方面的负责人王先生答复：没有变更规划设计，只是卖房时漏算了公摊面积，所以现在让业主补足公摊面积的钱。王先生说：“没有变更规划设计，是楼盘建好之后，才发现公摊面积没有在规划里进行一个数据的核算。发现这个错误之后，我们立马给出了补救措施：第一，不愿意承担，我们全额退款；第二，如果还愿意买这套房子，超出的部分，5年之内给我们补足房款。业主们也向我们承诺过，5年内给我们付清这个款。”
对于差价该由谁来补足的问题，王先生表示，合同上已经注明----双方自行约定：实际面积以房管局测绘部门的测绘面积为准，据实结算。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，当房屋实测面积大于合同约定面积，如果买房人同意继续履行合同的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买房人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款应该由出卖人承担。记者注意到，这些业主的合同中也写有这一条。但要按照以上原则处理的前提是合同没有约定或者约定不明确的。而这个开发商在签定合同时，已经选择“双方自行约定：实际面积以房管局测绘部门的测绘面积为准，据实结算”。
业主们表示，不相信开发商会在卖房时漏算了公摊面积，不愿为开发商的错误买单，会继续维权。
北京中简律师事务所律师胡晓提醒买房人：在签定合同的时候，要特别留意合同中是否有“双方自行约定：实际面积以实测面积为准，据实结算”这样的条款。在签订合同时，除了常见的房屋基本信息销售许可之外，还要特别留意面积差异如何处理。一定要看清楚有关的合同条款，虽然误差在3%以内多退少补，然后超出3%的部分由开发商承担，在很多地方已经成为了一个惯例。但是，要注意到在商品房销售管理办法和最高人民法院的司法解释里，明确规定，如果有约定按照约定处理，除了合同条款，那么补充协议以及业主和开发商签署的其他的法律文件中，也要留意关于面积误差在内的相关约定，避免在后期维权的时候遇到障碍。
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