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金地集团近期遭遇了一系列重大事件：
1.董事长凌克突然宣布退休。
2.股票连续大幅下跌。
3.面临资金紧张和资产抵押问题。
4.销售额大幅下滑。
5.即将迎来债务偿付高峰期。
6.全国多数地区暂停拿地。
7.发生城市合并和区域裁员。
金地集团以往以其稳健的房地产业务著称，但近期似乎遇到了重大挑战。能否度过难关，关键在于债务偿还情况。
目前，众多媒体对金地集团的报道普遍偏负面，暗示金地集团将在2024年面临债务违约风险。
董事长凌克突然退休，外界对其是否为计划内退休或是一种退路存在疑问。
2023年10月16日，金地集团宣布，凌克因身体原因申请辞去公司董事、董事长和董事会战略委员会委员职务。
凌克的退休对于外界和内部员工来说都有些突然，尽管退休本身是一件正常的事情，但外界对凌克的退休并不认同。
凌克退休第二天，金地集团的股票和债券价格双双大幅下跌，股票价格从2022年4月15日的最高15.07元跌至2024年1月16日的4.14元。
金地集团的销售业绩持续下滑，2024年还有200多亿债券到期，留给凌克的摊子并不好收拾。
金地集团早期的经营策略相对谨慎和保守，但在2014年，金地开始转变策略，提出“加快周转，做大规模，提升ROE”的发展目标。
然而，这种快速扩张导致金地集团在2018年和2019年高价拿地，并在不合适的时机激进，结果在2020年后的最严格房地产调控中遭遇困境。
金地集团虽然成为千亿房企，但遗留了太多问题。
企业在发展顺利时，企业家不会选择退休，而在企业遇到困境时，企业家会以身体不适为由离开企业。
此外，金地集团的资产抵押和股权转让也引发了外界对其经营状况的担忧。
12月，金地集团将北京金地中心作为抵押，申请一笔70亿元人民币的经营性物业贷，并以物业管理公司金地智慧服务集团的股权向银团申请质押融资。
金地集团还转让了深圳环湾城项目51%的股权给第二大股东深圳市福田投资控股，作价32.5亿。
截至2023年6月末，金地集团有息负债合计1095.85亿元，且在2024年前四个月有逾百亿元公开债务到期。
根据克而瑞监测，2024年为金地集团偿债高峰期，共计9笔境内债、1笔境外债、3笔ABS到期，涉及到期规模约180亿元。
金地集团目前面临的风险包括自身风险274条、关联风险5218条、提示信息6662条、司法解析167条、财产线索999+、裁判文书74条、立案信息83条等。
此外，金地集团在2023年10月份开始进行大规模裁员，包括金地华中、华东和华南地区的多个分公司。
金地集团及金地商置在许多区域基本上都暂停了拿地。
1.金地集团今年已多次按期足额完成境内外公开市场到期债券的偿还。其中包括3月份完成的12.8亿元公司债兑付，以及6月份完成的2.57亿美元的境外债券本息兑付。
2.3月1日，金地(集团)股份有限公司2021年度第二期中期票据付息公告披露，本期债券于3月10日付息。该债券简称"21金地MTN002"，发行金额为15亿元，发行期限为3年，本计息期债项利率为3.96%。发行人主体评级为AAA，主承销商兼存续期管理机构是中国工商银行股份有限公司。
3.金地集团2024年8月到期的美元债曾创2个月最大跌幅，该公司4.95%债券每1美元跌8.3美分，至24.9美分。
4.金地集团于11月10日完成15亿元中期票据的发行，发行期限为3年，发行利率为4.17%。同时，公司还完成了绿色美元债的发行，发行规模为4.8亿美元，期限为3年期，发行利率为4.95%。
5.金地集团曾于2021年3月4日宣布拟发行15亿元中期票据，用于偿还到期债券。该中期票据分为两个品种，品种一发行期限为3年，品种二发行期限为5年。债券主承销商、簿记管理人为中国工商银行，联席主承销商为兴业银行。
来源：新浪财经-鹰眼工作室
2025年3月21日，金地（集团）股份有限公司（以下简称“金地集团”，600383.SH）发布2024年年度报告。报告期内，公司实现营业收入753.44亿元，同比下降23.22%；归属于上市公司股东的净利润为-61.15亿元，同比下降788.54%；而经营活动产生的现金流量净额为136.20亿元，同比大增521.20%。如此悬殊的数据变化，背后反映了公司怎样的经营状况？对投资者又释放出哪些信号？本文将为您深度解读。
业绩概览：营收与净利润双降，亏损局面凸显
营业收入：房地产结转规模减少致营收下滑
2024年，金地集团实现营业收入753.44亿元，较上年的981.25亿元下降23.22%。从业务构成来看，房地产业务结转收入600.26亿元，同比下降29.77%，主要原因是本期结转项目减少。数据显示，房地产开发业务的营业收入为600.26亿元，同比下降29.77%，占总营业收入的79.67%，仍是公司营收的主要来源。
年份营业收入（亿元）同比变化房地产业务结转收入（亿元）同比变化2024年753.44-23.22%600.26-29.77%2023年981.25/854.39/净利润：多重因素致净利润由盈转亏
归属于上市公司股东的净利润为-61.15亿元，与去年同期的8.88亿元相比，下降幅度高达788.54%。净利润下滑主要源于近年公司销售规模下降，本年度开发业务结转规模和结算毛利率下降。同时，公司根据市场情况动态调整经营及销售策略，加大去化力度，并基于谨慎性原则对部分资产计提减值。从数据来看，房地产业务结算毛利率为14.11%，较上年下降2.05个百分点。
年份归属于上市公司股东的净利润（亿元）同比变化房地产业务结算毛利率同比变化2024年-61.15-788.54%14.11%下降2.05个百分点2023年8.88/16.16%/扣非净利润：亏损扩大，核心业务盈利能力堪忧
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-43.87亿元，去年同期为-11.00亿元，亏损进一步扩大。这表明公司核心业务的盈利能力面临较大挑战，非经常性损益对净利润的影响较为显著。
年份归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（亿元）2024年-43.872023年-11.00基本每股收益：大幅下降，股东收益受冲击
基本每股收益为-1.35元/股，与2023年的0.20元/股相比，下降775.00%。这意味着股东的每股收益大幅减少，投资回报受到严重影响。
年份基本每股收益（元/股）同比变化2024年-1.35-775.00%2023年0.20/扣非每股收益：同样下滑，凸显主业困境
扣除非经常性损益后的基本每股收益为-0.97元/股，上年同期为-0.24元/股，同样呈现下滑态势，进一步反映出公司主营业务盈利能力的弱化。
年份扣非每股收益（元/股）2024年-0.972023年-0.24费用分析：有降有升，结构调整进行时
费用整体情况：部分费用下降，财务费用上升
2024年，公司销售费用为21.74亿元，同比下降26.87%，主要是推广服务费减少；管理费用为29.32亿元，同比下降36.33%，得益于人工费用减少；研发费用为0.56亿元，同比下降54.92%，源于研发投入减少。然而，财务费用为20.56亿元，同比上升82.86%，主要是资本化的利息支出减少。
费用项目2024年（亿元）2023年（亿元）同比变化变动原因销售费用21.7429.74-26.87%推广服务费减少管理费用29.3246.05-36.33%人工费用减少研发费用0.561.25-54.92%研发投入减少财务费用20.5611.2482.86%资本化的利息支出减少销售费用：推广服务费减少致费用下降
销售费用的下降，一方面反映了公司在市场推广策略上的调整，另一方面也可能暗示公司在市场拓展方面的投入有所保留。在市场竞争激烈的环境下，如何平衡销售费用的缩减与销售业绩的提升，是公司面临的挑战之一。
管理费用：人工费用降低带动费用下滑
管理费用的显著下降，显示公司在内部管理上采取了降本增效的措施，人工费用的减少可能涉及人员结构优化或薪酬调整等。这有助于提升公司的运营效率，但也需关注是否会对公司的管理质量和业务推进产生潜在影响。
研发费用：投入减少，或影响长期竞争力
研发费用的大幅下降，虽然在短期内有助于降低成本，但从长期来看，可能会影响公司的产品创新和竞争力提升。在房地产市场逐渐注重品质和创新的趋势下，适当的研发投入对于公司的可持续发展至关重要。
财务费用：资本化利息支出影响费用变化
财务费用的大幅上升，主要源于资本化的利息支出减少。这可能与公司的融资结构、项目开发进度以及资金使用效率等因素有关。公司需要进一步优化融资安排，降低财务费用对利润的侵蚀。
研发情况：投入与人员规模双降
研发投入：费用化研发投入大幅下降
本期费用化研发投入为5627.77万元，同比下降54.92%，且无资本化研发投入。研发投入总额占营业收入比例仅为0.07%，较上年进一步降低。这表明公司在研发方面的资源配置有所减少，可能会对未来产品的创新和竞争力产生一定影响。
年份费用化研发投入（万元）同比变化研发投入总额占营业收入比例2024年5627.77-54.92%0.07%2023年12482.89/0.13%研发人员情况：数量与占比均有下降
公司研发人员数量为632人，较上年有所减少，占公司总人数的比例为1.69%。从学历结构看，博士研究生2人，硕士研究生153人，本科429人，专科46人，高中及以下2人；从年龄结构看，30-40岁的研发人员占比最大，为392人。研发人员规模的缩小，可能会限制公司的研发创新能力。
年份研发人员数量研发人员占比2024年632人1.69%2023年//现金流分析：经营现金流大增，投资与筹资现金流有变化
经营活动现金流：往来款流出减少致现金流大增
经营活动产生的现金流量净额为136.20亿元，较上年的21.93亿元大幅增加521.20%，主要原因是往来款流出减少。这表明公司在经营活动中的资金回笼情况有所改善，对公司的资金流动性和财务稳定性具有积极意义。
年份经营活动产生的现金流量净额（亿元）同比变化变动原因2024年136.20521.20%往来款流出减少2023年21.93//投资活动现金流：投资减少致现金流出减少
投资活动产生的现金流量净额为24.62亿元，较上年的33.16亿元下降25.77%，主要是投资减少。这显示公司在投资策略上趋于谨慎，减少了对外投资活动，有助于降低投资风险，但也可能错过一些潜在的投资机会。
年份投资活动产生的现金流量净额（亿元）同比变化变动原因2024年24.62-25.77%投资减少2023年33.16//筹资活动现金流：借款与偿债变化影响现金流
筹资活动产生的现金流量净额为-235.84亿元，较上年的-312.15亿元有所变化，主要是取得借款减少及偿还债务增加。这反映出公司在筹资方面面临一定压力，需要合理安排融资计划，确保资金链的稳定。
年份筹资活动产生的现金流量净额（亿元）同比变化变动原因2024年-235.84/取得借款减少及偿还债务增加2023年-312.15//风险洞察：多方面风险并存，需谨慎应对
市场风险：行业调整下销售与业绩受影响
房地产市场整体仍呈现调整态势，2024年前三季度新房销售同比下降明显，二手房市场分化。金地集团的销售业绩也受到一定影响，签约金额685.1亿元，签约面积471.4万平方米。市场需求的不确定性，对公司未来的销售和业绩增长构成挑战。
政策风险：调控常态化对公司要求提高
房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，目前调控趋向注重长效机制建设和精细化调控，地方政府调控自主权增加，区域调控政策差异化。这对金地集团的风险控制、市场把握和经营管理水平提出了更高要求。
融资风险：资金密集型行业的固有挑战
作为资金密集型行业，房地产对资金需求量大、时间长。公司经营规模的扩大对融资能力提出更高要求，个人住房贷款政策的调整以及汇率波动，都可能对公司销售和财务状况产生影响。
管理层薪酬：董事长与多位高管薪酬情况
董事长薪酬：徐家俊税前报酬228万元
董事长徐家俊报告期内从公司获得的税前报酬总额为228万元。这一薪酬水平与公司的经营业绩和行业水平相比，处于何种位置，值得投资者关注。
总经理薪酬：李荣辉税前报酬217万元
董事、总裁、财务负责人李荣辉从公司获得的税前报酬总额为217万元。高管薪酬通常与公司业绩挂钩，在公司净利润大幅下滑的情况下，高管薪酬的合理性也成为投资者关注的焦点。
副总经理薪酬：多位副总经理薪酬各异
其他高级副总裁如陈爱虹、韦传军、陈长春、郝一斌、王南等人的薪酬也在百万级别，分别为181万元、196万元、229万元、216万元、223万元。这些薪酬数据反映了公司对不同管理层的激励和认可程度。
综合点评：业绩承压，转型与风险应对是关键
2024年，金地集团在营收、净利润等关键指标上表现不佳，净利润的大幅亏损尤为突出。虽然经营活动现金流有所改善，但投资和筹资活动的变化显示公司在资金运作和战略布局上面临挑战。研发投入的减少可能影响公司的长期竞争力，而多方面的风险因素也给公司未来发展带来不确定性。对于投资者而言，需密切关注公司在市场调整期的转型举措和风险应对策略，以评估其投资价值。
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