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当房子卖不掉时，可以考虑以下几种潜在买家或解决方案：
亲朋好友：以更优惠的价格卖给亲朋好友，这样既能快速出手，又能增进关系。
房产中介：将房子交给专业的房产中介处理，他们有更广泛的客户资源和销售经验，有助于找到合适的买家。
投资者：对于具有投资价值的房产，可以吸引那些寻求稳定回报的投资者。他们可能更注重房产的地段、租金回报率等因素。
长租或短租：如果暂时无法出售，可以考虑将房子出租，以租金收入来减轻负担，同时等待市场回暖。
银行或金融机构：在某些情况下，如房价大幅下跌后，可以通过与银行协商，将房子抵押给银行获取贷款，但这通常伴随着较高的利息和一定的风险。
政府或公共机构：在某些地区，政府或公共机构可能会购买房产用于公共用途，如拆迁安置、公共租赁住房等。
调整销售策略：重新评估房产的定价、装修和宣传策略，以吸引更多潜在买家。例如，降低售价、提升房屋内部和外部的装修品质、通过多渠道进行宣传等。
在目前经济下滑、收入降低、炒房客退出楼市且房企坚持不降价的情况下，房企的房子主要潜在购买群体是刚需购房者，但要让这部分群体入场，房企降价是较为可行的途径。
刚需群体客观存在：尽管上一轮房价上涨过度透支了部分刚需，但中国刚需群体数量依然不少。例如，随着城市化进程的推进，大量农村人口向城市转移，他们在城市工作生活，有在城市购房定居的需求；还有年轻人结婚组建新家庭，也需要购置住房，这些都是刚需购房者的重要来源。
刚需购房需求受抑制：目前刚需购房者面临的主要问题是房价过高，超出其经济承受能力。在经济下滑、收入降低甚至部分人失业的背景下，他们难以筹集足够的资金购房。以当前的高房价，即使有购房意愿，也因经济实力不足而无法实现购房行为。
政策调控限制炒房：从2016年开始，国家对房地产行业进行调控，提出“住房不炒”基本原则。在政策调控下，房价走势趋于稳定，不再出现暴涨暴跌情况。对于炒房客而言，只有房价大涨才能获利，房价下跌、保持稳定或微涨都会导致其亏损。例如，炒房客通过贷款购房，若房价不涨或涨幅低于贷款利息等成本，他们就会面临亏损局面。
炒房客纷纷离场：在当前的房地产市场环境下，炒房客已经很难获利，亏损成为大概率事件。因此，他们不再将资金投入房地产市场，而是选择套现离场。这使得原本由炒房客支撑的部分购房需求消失，房地产市场的主要购买力量回归到刚需购房者。
担心引发连锁反应：房企不敢轻易降价，因为房价一旦下跌，可能被市场解读为房价拐点的出现。在当前大部分人看跌房价的情况下，房价下跌可能导致购房者进一步观望，房子更难以售出。例如，购房者会认为房价还会继续下跌，从而推迟购房计划，等待更低的价格。
依赖政府救市幻想：部分开发商抱有政府救市的幻想。在全国刚停工停产时，不少地方出现“救市”建议，随后超过70个城市和地区出台“救市”政策。一些地方政府因主要财政收入来自土地拍卖，且房地产行业能带动当地经济发展，不愿房价下跌。但房企小看了国家对房地产行业调控的决心，中央高层多次发声强调“住房不炒”，央行也表示会严查违规资金流入房地产行业，不会放松金融政策。
降价吸引刚需购房者：在国家持续调控下，开发商的房子主要只能卖给刚需购房者。而要让刚需购房者入场购房，房企降价是较为可行的途径。房价下跌后，刚需购房者的购房成本降低，经济压力减小，购房意愿会相应提高。例如，原本因房价过高而无法购房的刚需群体，在房价下降到其可承受范围内时，可能会选择购房。
适应市场调整策略：房企应认识到市场环境的变化，放弃依赖政府救市的幻想，主动适应市场。通过合理降价、优化产品结构、提高房屋品质等方式，满足刚需购房者的需求，提高自身产品的市场竞争力，从而实现房子的销售和企业的可持续发展。
“房子过完户，钥匙都拿到手了，却被告知里面还住着一位‘合法钉子户’，你赶也赶不走。”——这不是段子，是《民法典》2021年1月1日生效后真实发生的日常。上海徐汇一套老破小，买家小赵掏光六个钱包，网签、贷款、过户一路绿灯，最后却在交房当天被一位老太太拦在门口：她掏出一张盖了红章的《居住权登记证明》，上面写着“无偿居住至百年”。小赵当场傻眼，中介也愣住，合同里压根没这条。更扎心的是，这套房因此比同小区均价低了25%，他以为自己捡漏，结果捡到一块烫手山芋。
老太太是谁？原房主亲妈。老爷子去世前立遗嘱把房给儿子，但附加条件：老妈住到走。儿子急着套现，没告诉买家。法律站谁？站老太太。居住权一经登记，跟房子过户几次无关，新房主只能干瞪眼。小赵现在每月还1.8万房贷，外加4000块在外租房，逢人就说：“我买了套房，给别人供着。”
这事不是孤例。北京朝阳、广州天河、成都高新，近一年至少冒出三百多起“隐形居住权”纠纷，全是二手房。法官在调解室直摇头：登记系统全国没联网，线上查不到，线下得房主本人带身份证才能拉完整产调，卖家不主动说，买家根本发现不了。更黑的是，有人专门低价收带居住权的老房子，包装成“笋盘”卖给外地投资客，一倒手赚差价，留下买家原地崩溃。
有人说，居住权是保护弱势老人的良心条款。我认同，但良心不能靠买家买单。现实里，它成了隐藏负债：银行评估价直接砍三成，公积金中心拒贷，保险公司不给房屋险，想卖只能打骨折。最惨的是离婚案，一方拿到房，另一方拿到居住权，房子卖不掉、住不进，像被判了无期徒刑。律师朋友告诉我，现在婚前尽调多了一项：不仅查征信、查婚史，还得查对方父母有没有在房本上“埋雷”。
怎么避坑？三个字：拉产调。签合同前，务必和房主跑一趟不动产登记中心，现场打印全套簿册，看“权利限制”栏有没有“居住权”三字。房主不配合，直接转身走人，别心疼那几百块打车费。要是已经中招，只能协商赎买：给居住权人一笔钱，让对方主动注销登记，价格从几十万到上百万不等，全看对方良心。小赵最后掏了38万，老太太才点头搬去养老院，交易完成那天，他发朋友圈：“买房送祖宗，谁懂。”
居住权本身没错，错在信息黑洞。一个能直接腰斩房产价值的权利，居然没有强制披露机制，靠买家自己挖地雷，这算盘打得真精。制度设计者可能忘了，房子是普通家庭最大的一笔资产，不是道德实验田。要么全国联网一键可查，要么立法规定卖家必须书面披露，隐瞒视为欺诈，可退房+赔偿。否则，以后没人敢买二手房，市场直接冷冻，老人也拿不到真正的保障。
一句话：居住权可以是护身符，也可以是定时炸弹，全看规则把引线放在谁手里。在买家能零成本查清楚之前，别急着歌颂它的温情——先让它见光，再谈善良。
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