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14家银行房贷余额减少的原因主要是房地产市场调整和提前还贷规模增加。
首先，房地产市场调整对银行房贷余额产生了显著影响。近年来，房地产市场经历了一系列调控政策，包括限购、限贷、限售等，这些政策旨在控制房价上涨，并防范房地产市场风险。然而，这些调控措施也导致了房地产销售市场的低迷。由于销售不畅，房地产开发商的资金回笼速度减慢，进而影响了购房者的贷款需求。因此，银行房贷余额在房地产市场调整的背景下出现了下降。
其次，提前还贷规模增加也是导致银行房贷余额减少的重要原因。由于存量房贷利率居高不下，许多购房者选择提前还贷以降低财务成本。特别是在当前经济环境下，部分购房者可能通过其他渠道获得了更低成本的资金，因此选择提前偿还房贷。这种行为导致了银行房贷余额的进一步减少。例如，根据央行发布的数据，2024年二季度末，个人住房贷款余额同比下降了2.1%，这反映了提前还贷行为的普遍性。
此外，银行在面临房贷余额减少的情况下，也加大了对个人住房贷款的投放力度，但仍未能完全扭转下滑态势。这可能与购房者对房地产市场的预期有关，以及银行在风险控制方面的考量。尽管银行努力推动个人住房贷款业务的发展，但在当前市场环境下，房贷余额的减少仍是一个难以避免的趋势。
随着政策的调整，各大银行对于存量房贷的优惠利率细则逐渐明朗。其中，光大银行针对认定的首套房客户，贷款余额在30万元以上，且无不良信用记录的客户，在审查通过后可以享受七折利率优惠。这一政策不仅对已有贷款客户有利，也为新贷款提供了参考。据记者了解到，其他中小银行的细则基本要求包括前期执行基准利率八五折优惠、无不良信用记录，有些银行还有额外的贷款余额、首套房等限制条件。
从2008年12月开始，中小银行在上海率先开启了存量房贷的竞争。一些银行告知客户，若将房屋贷款从其他银行转至该行，首套房贷利率可以下浮30%。房产经纪公司的数据也显示，自2008年12月以来，已有多个客户通过操作首套房贷转按揭业务，获得了七折优惠利率。这种政策调整带来的直接效果是，以房贷尾款100万元、贷款期20年、八五折的贷款利率计算，购房者须支付利息100万元左右，而按照基准利率的七折计算，购房者所支付的利息约为83万元，两者相比七折利率为购房者节省了17.82万元的利息。
在房贷计算方面，以一套均价为每平方米1万元的90平方米普通住宅为例，购房者首付只需18万元，剩下72万元的贷款假设按照20年贷款期限等额本息还款，目前银行5年以上贷款利率为7.47%，其利息将达到66.89万元，月供为5787.07元。按照新的政策计算，其利息则为44.24万元，月供4843.24元。仅利息一项，就能节省22万元。
中国各大银行在申请基本条件方面也有所不同，但总体上都要求贷款人符合一定的条件，如无不良信用记录、贷款金额在一定范围内等。工商银行规定对2008年10月27日前已发放、目前仍有余额存量个人住房贷款，从2月1日起将可以享受基准利率下浮30%的优惠。农业银行则要求初始贷款发放金额在30万元（含）以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，且借款人无连续90天（含）以上的逾期记录。建设银行则要求2008年10月27日前执行基准利率0.85倍的个人住房贷款，无拖欠记录。
中信银行、招商银行、广发银行、兴业银行、浦发银行等也在各自的细则中对存量房贷的优惠利率进行了规定，包括贷款发放日、贷款人的信用情况、房屋面积等条件。客户可以根据自身情况，联系贷款所在分行或经办人进行申请，各大银行会根据客户的具体情况进行评估和处理。
存量房贷七折指的是建设银行、工商银行、中国银行、农业银行四大行关于存量房贷优惠利率措施终于在新年第一天松口：只要2008年10月27日前执行基准利率0．85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。
在楼市波动，提前还贷热度未消的背景下，银行个人房贷业务承压明显。9月2日，北京商报记者统计发现，以合并报表为口径，今年上半年，42家A股上市银行个人住房贷款余额合计为34.08万亿元，相较上年末缩减3174.21亿元。多数银行个人住房贷款不良率有所上升，资产质量面临挑战。现阶段，市场对存量房贷利率调整的呼声逐渐升温，是否会进行下调、如何影响房贷业务、下调之后银行如何进一步优化资产配置、提高其他业务盈利能力也值得/p>
房贷规模缩水超3000亿
在银行的个人房贷市场中，六家国有大行是绝对的“主力军”，今年上半年，中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、交通银行、邮储银行六家国有大行个人住房贷款规模合计为26.13万亿元，相较上年末的26.43万亿元减少3118.92亿元，下滑1.18%。
整体来看，42家上市银行截至上半年末个人住房贷款余额合计为34.08万亿元，相较上年末缩减3174.21亿元，增速下滑0.92%。股份制银行中，招商银行、兴业银行、中信银行个人住房贷款余额均超过1万亿元，中信银行实现了1.86%的正增长，招商银行、兴业银行个人住房贷款规模分别为1.38万亿元、1.07万亿元，分别较上年末下滑0.73%、1.00%。民生银行、光大银行、浦发银行个人住房贷款余额也分别较上年末下滑1.13%、0.76%、0.54%。
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宁波银行表示，在做好风险控制的前提下推动消费贷款和个人住房贷款高质量增长。截至上半年末，该行个人住房贷款余额为922.51亿元，较上年末增长5.68%。杭州银行、贵阳银行、西安银行、苏州银行、齐鲁银行个人住房贷款余额增速也均超过2%。
从行业整体来看，8月30日，人民银行发布2024年二季度金融机构贷款投向统计报告。据统计，2024年二季度末，房地产开发贷款余额13.77万亿元，同比增长2.8%，增速比上年末高1.3个百分点，上半年增加6105亿元。个人住房贷款余额37.79万亿元，同比下降2.1%。
麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪指出，个人住房贷款余额减少的原因可能包含，随着经济环境的波动，个人收入水平、就业稳定性会受到影响，叠加房价波动预期，可能导致购房需求减少。此外，也不排除一些人可能选择提前还贷以减少长期财务负担。
资产质量风险显现
对比消费贷、信用贷等无抵押物的贷款来说，拥有抵押物的房贷是银行为数不多的较为优质的资产，不过，受部分购房者偿债能力下降等因素的影响，个人住房贷款资产质量有所承压。从公布了个人住房贷款不良率的20家A股上市银行来看，仅有4家银行资产质量出现向好。
青岛农商行、兰州银行、郑州银行、重庆银行、重庆农商行个人住房贷款不良率均超过1%，截至上半年末，上述5家银行个人住房贷款不良率分别为1.33%、1.25%、1.12%、1.08%、1.05%。其中青岛农商行、兰州银行、重庆银行出现上涨，郑州银行、重庆农商行个人住房贷款不良率分别较上年末下降0.05个百分点、0.06个百分点。
股份制银行中，民生银行、浦发银行、兴业银行个人住房贷款不良率分别为0.83%、0.75%、0.65%，分别较上年末上涨0.16个百分点、0.13个百分点、0.09个百分点。针对零售风险，兴业银行表示，该行从产品设计、风控逻辑、流程管控、模型策略等方面优化零售信贷全流程管控，严格零售交叉违约认定，不断夯实零售信贷基础管理工作，提升零售风险防控。
国有大行中，工商银行、农业银行、建设银行、交通银行个人住房贷款不良率分别为0.60%、0.58%、0.54%、0.48%，分别较上年末上涨0.16个百分点、0.03个百分点、0.12个百分点、0.11个百分点；邮储银行则出现下降，该行个人住房贷款不良率为0.50%，上年末这一数据为0.55%。
综合来看，部分银行的个人住房贷款不良率有所上升，反映出当前市场环境下个人住房贷款资产质量面临的挑战，地方性银行受到的影响更为严重，可能与银行客户基础、地区经济状况等因素有关。对银行来说，需要采取积极措施，加强风险管理，优化产品和服务，以应对不良率上升的问题。
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，不良率是一个需要警惕的问题，特别是在当前房地产市场仍面临一定压力的情况下。一般来说，对于大多数家庭而言，拥有一套住房时，即便还贷有一定压力，但通常风险是可控的。然而，当家庭拥有两套或以上房产时，一旦收入水平出现锐减，还贷压力就会显著增大，从而可能导致违约风险上升。这种情况反过来又会加剧二手房市场的加速挂牌，形成恶性循环，进一步影响房地产市场的稳定。
存量房贷利率下调再引关注
作为政策实施的“执行者”，对于银行而言，在LPR加点调整前就进行放款的存量房贷，是收益率相对较高的贷款，存量房贷利率下调也意味着银行的“金饭碗”正在缩小。此前就有银行业人士在接受北京商报记者采访时坦言，从银行运营的实践角度，在目前银行息差下行的情况下，存量房贷下调相对较难，若存量房贷利率再度下调，银行则需要依靠其他业务填补这部分利润收入，或减少相关业务的成本。
对于存量房贷下调的可能性、个人房贷投放政策趋势，多位银行管理层人士在业绩发布会上释放了信号。9月2日，招商银行召开2024年中期业绩交流会，针对存量房贷允许转按揭对银行的影响，该行行长王良表示，目前政策还没有得到确认，人民银行、金融监管总局还没有这方面的意见，也尚未征求过商业银行的意见。若后续相关政策推出，会对银行业的存量按揭利率带来一定负面影响，宏观管理部门可能会做好充分论证和研究，推出相关的政策。
谈及按揭贷款投向，邮储银行零售业务总监梁世栋在该行9月2日召开的2024年中期业绩发布会上强调，“下一步邮储银行将紧抓政策指引，延续上半年的发展策略和发展的优势，坚持支持刚需和改善型的住房需求，上半年超90%的业务都是此类需求；坚持一二手房并重；坚持在重点区域发力，一个是高能级市场，一个是县域市场，持续保持住房按揭业务的平稳健康有序发展”。
在当前银行息差收窄的背景下，存量房贷利率的进一步下调无疑会压缩银行的利润空间，大型银行房贷占比较高，若再次下调存量房贷利率，将对银行息差稳定性带来压力。在关荣雪看来，短期内，存量房贷利率下调可能会压缩银行的利润空间，影响银行的净利息收入，尤其是在当前市场利率较低的环境下，这种影响更为明显。另外，银行是否实施存量房贷利率下调，取决于市场环境、政策指导、银行自身资金成本等多种因素，在利率市场化背景下，银行可能通过优化定价策略、提供差异化服务来维持利润水平。
有观点认为，存量房贷利率是否调整需依赖监管政策的指导和支持，若进行下调，银行需要通过优化资产配置、提高其他业务的盈利能力或降低成本来弥补损失。
北京商报记者宋亦桐
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