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一、物业管理市场拓展项目可行性研究报告-思瀚产业研究院

1、项目实施背景

(1)行业规模持续增长，未来成长空间广阔

依托国民经济和行业市场规模的增长，物业企业营业收入水平持续增长。自2017年至2020年，TOP100物业企业营业收入增长了58.12%，在管面积持续增加，行业经营总收入上涨。考虑到房地产开发持续以及政府行政类物业服务采购量的增加，预计2023年全国物业费收入规模将超过2万亿元。

(2)城镇化率大幅提升，推动物业管理行业快速发展

城镇化率的提高带动住宅及其他房产项目需求增长，推动物业管理行业持续发展。自1980年以来，我国城镇化率不断提升，从19.40%提升至2019年的60.60%，最新数据显示为63.95%，与发达国家相比仍具提升空间。城镇化率的提高促进了物业管理行业总在管建筑面积的显著增加，从2016年的185亿平方米增长至2020年的259亿平方米，复合增长率为8.78%。

(3)企业信息化建设迅速发展，推动物业管理行业智能化升级

企业信息化建设提升运营效率，降低成本，增强企业市场竞争力。国家大力推进信息化进程，越来越多的传统企业布局信息化，企业信息化市场规模逐年增长，进入快速发展阶段。智能化技术与物业、健康、养老、教育等行业融合发展，未来将在更多领域应用。

(4)物业行业消费升级，人才储备关键

随着经济快速发展，居民可支配收入逐年增加，服务性消费占比提升。人均GDP达到3，000美元后，居民消费结构发生变化。互联网技术成熟，电子商务兴起，科技创新涌现，新兴消费业态迅速发展，消费主力逐渐转向受过高等教育、追求个性化需求的人群，对物业管理等服务型消费的需求相应提升。同时，业主对工作、生活环境质量要求提高，对复合型人才需求增加，要求企业建立专业化、高水平的员工队伍。

(5)国家产业政策支持

物业管理行业是房地产业综合开发的延伸，是现代化城市管理的重要组成部分，国家大力支持。近年来，国家出台一系列产业政策，为物业管理行业提供了良好的政策环境。例如，2021年通过的国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要，提出推动生活性服务业高品质和多样化升级，加快发展健康、养老、文化、旅游等服务业。

2、项目概况

本项目计划设立3个集协同化、多元化、数字化、智能化为一体的高标准先行示范展示点，以提升品牌形象，扩大公司品牌影响力。同时，在杭州、南京、金华、长沙等10个城市设立营销网点，配备市场拓展人员及办公设备，完善营销网络体系，扩大业务覆盖范围。

3、项目必要性分析

(1)加强主营业务发展，提升盈利能力

扩大物业管理业务规模，降低单位成本，实现协同管理，提高项目布局密度，实现规模化效应，增强公司盈利能力。

(2)提升外拓能力，加速全国业务布局

增强外拓能力，加速全国业务布局，提高子公司在全国范围内的竞争力和影响力。

(3)增强品牌宣传效应，提升品牌影响力

通过打造高标准示范展示点，加强品牌宣传，提升品牌影响力。

4、项目实施的可行性

(1)市场前景广阔

城镇化为物业管理行业发展的长期驱动力，未来仍处于快速城镇化阶段，市场前景广阔。预计至2030年，行业整体基础物业管理面积有望达到560亿平米，收入规模有望达到2.5万亿元。

(2)丰富的项目拓展经验及品牌优势

中天美好服务凭借高标准社区运营及多元服务场景，成为物业管理服务运营商。公司已在全国多地设立分公司/办事处，形成成熟的项目拓展体系，具有丰富的项目拓展经验及良好的品牌优势。

5、项目投资概算

物业管理市场拓展项目计划总投资7，237.60万元，其中6，180.00万元由募集资金投入，其余通过自有或自筹资金解决。

(1)具体投资数额安排

包括场地租赁、场地装修、设备投资、预备费、市场拓展及营销费用等。

(2)投资数额测算依据和过程

场地租赁、场地装修、设备投资、预备费、市场拓展及营销费用的具体预算根据项目需求、当地市场价格及公司历史数据进行测算。

6、项目效益测算

预计项目达产后运营期内年均营业收入为17，520.00万元，投资回报期（税后）为5.93年。公司计划拓展管理面积500万平方米，其中住宅类项目470万平方米，非住宅类项目30万平方米，预计在3个城市建立标杆示范区，设立10个营销网络点。

7、项目进展及预计资金使用进度

二、物业建设可行性研究阶段包括有哪些呢?

物业建设可行性研究阶段是确保项目成功的关键步骤。在此阶段，需要全面考虑多种因素，以确保最终产品满足市场和客户的需求。以下是可行性研究阶段中几个核心环节。

首先，确定物业管理模式。这一步骤涉及明确物业建设与目标客户群定位之间的关系，以及如何根据这些信息选择最适合的管理模式。模式的选择应当与物业类型、目标市场和预期的使用情况相匹配。

其次，根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容。这包括对物业设施、服务需求以及目标客户的具体需求进行深入分析，以制定出能够满足这些需求的服务方案。内容应涵盖安全、清洁、维修、绿化、保安和设施管理等各个方面。

再次，根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准。质量标准的设定需要考虑目标客户群体的期望水平，同时确保服务成本与客户价值之间的平衡。这要求在服务质量与成本之间找到合适的折衷点。

随后，根据物业管理成本初步确定物业管理服务费的收费标准。成本分析是制定合理收费标准的基础，需要综合考虑人力成本、材料成本、运营成本等因素，并结合行业标准和市场情况进行调整。确保服务费用既能够覆盖成本，也具有竞争力。

浅谈小区物业的服务与管理

随着人们生活水平的改善和现代化居住条件的提高，很多人融入了城市生活，住上了商品房，一切自优、自得、自强，充分体现到了自身的价值。

住进小区，无论是高档与低档，尽数代表你已接受物业的服务，同时还接受了物业的正常管理。现实中物业的服务占了更多小区的主题，业主一般在心理上总是要求小区必须要达到百分之百的服务，而物业也希望尽量让业主百分之百满意。

有一次，我饭后闲暇散步于某小区，老远就听到对讲机的声音：＂保安部张主管，请你现在去二十号楼为业主涮一下地梯卡……＂话音刚落，对讲机的又一头传来声音：＂工程部卞师傅，十八号楼一单元某业主家里太阳能漏水了，请现在就去帮人家维修一下。＂＂保洁部有人反映5号楼单元厅卫生不太清洁，赶紧去打扫一下。＂随着物业客服中心对讲机声音的落地，物业工作人员各负其责，迅速的投入到为小区业主的到服务中。

碰到以上场景，我实为该小区的物业工作点赞。物业工作的灵魂是服务，服务于小区业主的生活环境，水、电的维护保养，卫生环境的清洁和打扫，以及小区车辆秩序的有序疏导等。要做到文明服务、微笑服务、形象服务、预知服务，只有这样心细的去面对和服务于广大业主，才能真心赢得大家的认可。然而现实生活中，物业的管理与服务还是存在一定的矛盾性的，还存在少数一部人只要求别人服务却不配合物业对车辆秩序和卫生环境的管理，个别一些人甚至车辆随意停放于消防通道，还有个别人干脆把地下车库与地面的进出口给你堵着，你说让人堵心不堵心，严重侵犯了大家的交通出行权利。工作人打电话给他，他总是口头答应，就是半天不下来。报警吧，又说你太认真，又会结仇，不报警吧，他又是一副死猪不怕开水烫的样子，确实让工作人员扰心，也让多数业主为之痛恶和憎恨。

据我个人的理解可能是这些个别业主在某些方面服务要求太高或者在停车出行等方面没能得到照顾等，心生不悦，有的直接拖延或拒交物业费，弄得大家都很不愉快。我想管理与服务是相互的，大家需要和谐与配合，这样才能真正的达到互恵的效果。比如管理上，一个人明明自己经常把车辆随意停放，而他自己一旦看到别人偶尔停了一下，他马上便会抓住机会说，你看那个车子你又不管一管！当然是感谢他的提醒。我想如果人人都以自己为单位，从我做起，小区的秩序就会井然有序了。

在进行物业管理时，小区相当一部分业主是有抵触情绪的，他们总是觉得我交物业费的就应该为我服务，说的不无道理。大家都知道物业工作人员在业主心目中的地位可能不是太高，因为他们工资低又容易得罪人，加之个别管理人员素质差，造成了被人看不起的现象比比存在，个别业主看人往往是用着蔑视和渺视的眼神来看你，确实让人戳心啊！有些拒不交物业费的刁蛮者因为节日期间车辆堵了，这时的他要服务要的最凶，但如果家里漏水了，他便会第一个急，别人再忙也希望要帮他家先修。我想，这时候他应该换位思考，该主动支持和配合物业管理的工作了吧。

物业费不是只收不支的，垃圾清运、维护材料、小区的水、电维护及管道的更新保养，这些支出是非常大的。从角度上来说，我也是一位业主，我十分理解并支持物业工作，人家很辛苦也不容易，我希望那些个别不支持物业工作的人自己应该换位思考一下，我想那时你的心态就会变好了的。

到那时，如果大家都支持和理解物业管理工作，我坚信，你们的小区会更靓丽、更美！你们小区的生活环境和质量会变得更加优越，你们的心情也便会更加的开心和愉悦哦……

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