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一、[原创]政府从未说过要降低房价，如何指望房价不升?

国家的政策，不打折扣执行的只有北京一地，其余地方要不就拖着不出台细则，要不就出台一些与国五条并不一致的细则，所以有专家说现在“政令出不了中南海”。国五条虽然是希望遏制房价，但细细回忆一下以往的类似措施，再看看国情，我们可以得出这样的结论：房价不可能下降。原因是：1）令人诟病的“土地财政”直到今天，根本没有一点政府正式批评的信息，不批评就意味着不会改变，加之很多地方政府财政欠账，中央政府无力一一解决，如果再把土地财政改变了，从哪里能搞来巨额帮助还账，少了卖地收入，又能从哪方面搞来代替的财政收入？外国不靠土地财政，他们靠什么，其实我们可以借鉴，但是我们的政绩考核指标比他们高得多，所以借鉴外国的方法不足以应付考核指标。2）土地是不可再生的资源，卖一块少一块，土地的稀缺性决定了地价的不降。最近媒体透露的政府一边采取措施“打压”房价，却一边提高地价就可以说明问题。3）上届政府许诺的建设多少千万套保障房没有完成任务，没有足够的低价房来调节市场。公租房刚刚启动不久，供应规模离需求相差太远。5）党中央虽然做出来到2020年人均收入翻番的承诺，但是如果不控制物价，物价也跟随翻番或少翻一点，房价照样不会长期停止在一个水平上。6）中国的价格变化规律基本是上涨了就不可能再跌下来，汽油价、水价、电价、燃气价、邮票价、出租车费、公务员和垄断企业员工的收入及行政收费等，只要不会因为天气季节变化而影响质量的商品或产能过剩的产品的价格，上去了就不会在降下来。7）中国的投资渠道有限，银行存款与债券明显贬值，股票、基金、外汇、期货、保险等规则不明朗，还有相当的暗箱操作现象，个别项目还有哄骗拉单的行为，信誉度不高，风险很大，所以投资房产仍然是人们比较依赖的投资方式。8）限购一刀切，不论房子大小，不论离市中心远近，不论家庭拥有的面积而简单地以套数限购，人为地将丰富的商品限购成稀缺商品。9）迟迟不启动“官员财产公示制度”，妨碍了通过反腐的手段来释放更多的房子，捂盘一定会推高房价。10）迟迟不处理小产权房，众多的小产权房不能正式上市，也就不能稀释房价。11）房地产发展牵涉到很多行业，如果遏制房地产的发展，必然会同时遏制相连的产业如建材、装修、电气水暖设备、银行贷款、货运物流、家具、百货、家电及家电安装、电梯、物业、保安、绿化、底层商业等等，中国官场靠GDP显示政绩，自然不会轻易把容易产生GDP的房地产果断地大规模地收缩起来。12）政府从来没有表态说过要降低房价，他们的表态都是要“稳定房价”，或遏制暴涨势头，或让房地产的数据有所改观，即使多年前广东某省长信誓旦旦地说“要降房价政府有的是办法”（大意），但事实上却使不出来，现在能使出来的国五条限购或某地的限制售房利润等都属于违反市场规律的临时作秀之举。13）中央现在缺乏决断的权威和效力，很多问题都处理不好，如削减官员权力，构建防腐制度，实行官员财产公示制度，削减三公消费，杜绝政府财务违规（审计年年有问题），环境空气污染日益恶化，食品安全问题越来越严重，煤矿安全始终不能改善，政绩考核催生大量违法行政，官民待遇鸿沟始终巨大，垄断国企依然严重垄断，执法不公十分严重，行政公开远未推开等等。以上各条，每条都难以支持把房价降低，更不会确定一个回归标准。所以，如果把希望寄托在政府出台各种有效措施去把各地房价降低到“合理”水平，一是这个水平很难确定，二是根本不实际。纵观各种遏制房价措施的效果和国外的先进经验，如果想要把房价遏制在一个合理的水平，最好的办法是1）给每个居民分配30平米的免税购房指标（给出指标政府并不需要投入成本），不论官民，如果购买超过免税指标面积的房子，一律按超标多少分类征售房所得税，如超标20平米征超标部分的20%；超50平米征40%；超100平米征80%（细节应立法制定）。具体是：如一家三口，免税指标就是90平米，如果他们总共有120平米的房子，超标的30平米在房子出售时需交20%售房所得税。如果这120平米是一人所购的，就是超标90平米，房子出售时需交40%的税。2）但是对于北京上海重庆特大城市，应该还有其它灵活措施配合：具体是靠近城区的超标房子如上述正常征税，远离城区的房子根据远离的距离减税甚至免税，如北京的五环之内正常征税，五环以外六环以内可以适当减税，六环以外可以不征税，这样的分别对待，可以把人口分流到市区以外的卫星城。3）还有一点，所有遏制房价的措施都是为了改变炒房抬价现象，为了不会误打改善型需要的群体，应该放宽大户型的征税标准，如一家三口有两套分别为40、60平米的房子，总面积已经超过10平米，售房时需交规定的税收。他们为了改善住房条件，卖掉两套再买一套140平米的房，按面积140平米就超标50平米，但超过140平米的大户型不是倒房的类型，所以，为了鼓励适当的改善，如果只有一套房子且超过140平米的，超标部分的征税应该适当减少，还有别墅型的房子，也不是炒房的类型，这些大户型的房子应当放宽征税标准。以上措施，既公平地给予每一个人同样的免税待遇，只要你愿意，你还可以随意购买多套房，但不同比例的征收所得税，可以抑制炒房的动机。已经有了多套房的，由于税收抑制利润的作用，持有多套房也不会带来可观的利润，反而持有越多利润越少，所以不会再有积极性持有或更多购入，炒房的情况就得以改善。有钱的人可以随意购买多套，想改善的人也可以改善，认定房子保值增值的也可以操作，在这样没有限购的环境下，房产商不会大量收缩业务，相关产业也不会因为房产的收缩而减弱发展，就业也不会受到巨大的波动。不限购也符合市场经济的规律，外人也就难以拿我们限购的问题在国际上做文章。4）当然，即使每人都有免税指标，但并不意味人人都能买房，经济困难的依然需要寄希望与政府的公租房或保障房，帮助困难群体是政府的责任。所以政府必须坚持多盖公租房和保障房，公租房和保障房可以改变目前的集中建设的策略，立法规定城区楼盘的建设一定要承担一定比例的公租房或保障房，建好后由政府收购分配给困难群体。这样政府就不用专门划地，也不用费心耗神搞开发，也减少通过项目贪腐的机会，更重要的是公租房和保障房不会再在远离城区的地方而建，从而减少申请人的出行成本，切实解决困难群体的住房问题。5）另一个有效的措施就是最终解决小产权房的问题，现在小产权房建不能建，卖不能卖，收不能收，罚不好罚，拆不能拆，大批小产权房不能释放上市，人为地加剧了房子的供应紧张。既然如此，我们倒不如快刀斩乱麻，承认已建小产权房的法律地位，只要使用五年后愿意补交一定的税费，就允许上市流通，这样，小产权房上市后就会加大房子的供应量和百姓的选择机会，供应多了，价格自然就会下来。6）尽快实行“官员财产公示制度”，以此制度迫使贪官放出不义牟来的多套房产，让那些房产回归公平的市场，既打击了腐败，又让房产市场健康发展。以上六个办法成本并不高，运作也不复杂，能否采用，关键就看当权者的决心，如果他们认为妨碍了他们利用手中财产继续牟利，自然很难得到他们支持。但愿新的决策班子能认真考虑，能真正从广大老百姓的利益出发，切实为老百姓解决好房价问题，老百姓重大的民生问题解决了，筑造中国梦的动力就会源源不断。

二、停贷潮来了，为什么我国的房价无法下跌?

古往今来，百姓们最关注的问题无疑是住房与饮食。而随着人民生活水平的提高，人们都不断努力、奋斗想拥有一套属于自己的房子，然而如今却面临着停贷潮，房价却无法下跌的问题不经引人深思。

首先给不明真相的吃瓜玩偶的科普一下什么是停贷。对于大多数贷款买房的群体来讲，一旦经济出现问题就会导致房贷逾期。可是银行却不会考虑太多问题，逾期不交贷款就会被停止放贷。而停贷潮可以简单的理解为这种行为的普遍化，大众化。其实停贷从某种程度上看，能够控制房价大幅度上涨。而产生这种现象的原因可能有以下几个方面：（1）借贷方的资产评估风险较大，银行为了防止其没有能力返款而产生停贷；（2）银行没有足够的能力去提供贷款；（3）政府的政策有变，对每个银行的制约不同。

那么问题来了，停贷潮成为大众普遍知道的问题。而为什么房价却迟迟无法下跌？众所周知，当政策发生改变的时候，事情都会向两面性发展。而停贷潮带来的现象更是如此。在停贷的情况下，住户无论是买新房还是二手房，在一定程度上都有着与以往相比更大的困难。它会让买房的交易难度以及步骤变得复杂，因而在其交易数量上控制了交易量。而各地陆续出现停贷潮，会使开发商融资更加困难，如此一来只会导致开发商破产加速烂尾楼盘。又因为在交易量的控制上，房价的增长速率不会迅速增进，但在短时间内，房价也不可能出现大幅度的下跌。

但停贷潮期间受苦的不仅是开发商，百姓也将会受到房价不下跌或者买的房子不好等情况，所以解决此问题将会是民生、开发商、银行关注的重中之重！

房子过剩，房价为何不降？潘石屹9字说透，国家智囊提出“妙计”

原创2020-03-3023:41·铁锤微观

这些年，全民对房子的过度追捧，使得中国房地产的发展越来越“畸形”。

即使居住需求已经彻底满足，很多人掏空心思也要把闲钱用来买房。全款买不起，就贷款；首付凑不齐，就借遍亲戚朋友，更有甚者用信用卡套现。有钱人有资金实力爱投资炒房也就罢了，现在连刚毕业的大学生也都在琢磨早点买房，自己没钱动用“六个钱包”啃老也要早买房、多买房。

统计数据显示，国人收入的70%都用来买房了，且80%的资产是房产。有钱恰恰又有居住需求，买房无可厚非，但是最近这些年很多人买房的目的已经“不单纯”——赚钱是第一目的。即便不能大赚，但绝大多数人骨子里都认定了，房产也能让手里的钱不“变毛”。房地产兼具居住和投资属性，但今天的中国楼市，投资属性已经彻底凌驾于民生居住的第一属性之上了。

国人爱买房投资，其实真的怨不得他们。归根结底还是我们的房地产拥有极强的“造富”能力——过去20年中国的房价走势是一路向上的，虽然中间有短暂横盘微跌，但是均被后面的大幅上涨覆盖，早买房的人早就赚得腰包鼓鼓，更有甚者凭借投资炒房实现财富自由，阶级跃迁。晚买房的人都在遭遇高房价的“惩罚”。

一方面房价上涨给炒房投资创造了有利条件，另一方面在中国持有房产成本基本为零。有钱不换成房子，确实说不过去。

一、过去20多年，房价为何能一路涨着过来？难道我们的房子一直都不够住吗？

当然不是！抛开坊间“中国现有所有的房子足够30亿人居住”不说，即使一套一间地计算我们也能得出其实早在5年之前，我们的房子早就供大于求，严重过剩了——

公开数据显示，过去20年我们的地产商总共销售了177亿平米商品房，按照一套房子平均90平米的大小来计算，就是1.97亿套房。而其它诸如小产权房、经适房、廉租房等各种产权的房子理论上是商品房的4倍，也就是说，我们全国所有的房产约8亿套。

8亿套房解决14亿人口的居住问题，很难吗？平均一户才住1.75个人。我们倒退计算会发现中国今天的房屋早已严重过剩——按照正常一户住3人，我们现有的房产也足够至少24亿人居住了。

二、房子过剩（供大于求），房价为何还不降？地产大佬潘石屹9字说透——都是空置惹得祸！截至目前，中国到底有多少套房处于空置浪费状态？答案让人不敢相信

经济学家薛兆丰就说过，房价不断上扬，除了土地财政等人尽皆知的原因外，还有一个最容易被忽视的主要原因——空置率高，持有成本太低。官方虽然目前没有统一的空置率，但是多家机构统计核算显示，我国的房屋空置率大约在20%-25%之间。尤其是炒房投资客手里的房子空置率更高，可能高达50%。

无独有偶，地产大佬潘石屹2016年也用9字说透了“房子过剩，房价难降”的真实原因，那就是“房屋空置率居高不下”。他甚至语出惊人揭露到，中国部分城市的空置率比很多人想象的要高，可能高达五六成。一线城市的空置率也并不像大家想象中的那么低。他甚至揭秘到，“我知道北京有人买100套房，自己只住1套。”

投资炒房客为什么宁愿房子空置也不出租？一方面，租售比不高，房屋持有者并没有足够的动力，出租运营自己的空置房源；另一方面，他们这些人早赚得盆满钵盈，加上持有房屋成本太低，如北京一套100平米的房产，市值可能五六百万，但每个月的持有成本仅200元左右的物业费，这与国际上普遍1%的房产税极不相称。直到今天我们对空置房源持有者基本都没有其它“惩罚”压力，多套房者也就为所欲为了。

无论如何计算，截止到今天，中国房地产市场上的房源量其实是够住的，只是大批存量房源长期处于闲置状态，并没有释放出来，以至于供不应求，所以房价才会“只涨难跌”。

三、降房价真的无招可用了吗？潘石屹、国家智囊不谋而合，提出“高水平”解决方案

按最低20%的空置率算，五套房子就有一套空置浪费。相对应的，还有很多人在为买不起房。一边是房价节节攀升，有钱人坐拥几十甚至上百套房产，躺着就能赚钱；另一边是数以亿计的真实刚需，有强烈的买房需求，但是面对高房价却无能为力，只能空自嗟叹。俗话说，不患寡而患不均，长此以往，矛盾越积越深，终有一天会爆发的。

降房价真的无招可用了吗？答案是否定的！地产商大佬潘石屹曾经亲自撰文给出了“将房价抑制在合理区域”的解决方案：推行房屋空置税，提高持有多余房产者成本，可以达到盘活存量的作用。因为征税既可以增加住房的持有成本，也可以逼出空置房源有利于抑制租金上涨，也有利于调节房地产市场供需，从而抑制房价。他甚至建议，要对首套房刚需不征税，对投资炒房客多征税，房子越多应该征税越高。

如何有效解决中国房屋高空置率问题，把存量房源逼到市场上来，国家智囊、国务院参事仇保兴也给出了“高水平”解决方案：2018年10月份在海南博鳌房地产论坛上，他提到，为了逐步烫平房地产泡泡，房地产税应该分类进行，率先出台能够精准遏制投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容考虑物业税。我国房屋空置率比较高，其中北京空置率在百分之十几到二十，一般国际上都是5%左右，出台空置税很有必要。

此外，他还建议，不仅要对存量房源征收空置税，我们还要加紧制定“新购房源不准空置”的新规定，唯有“双管齐下”才能彻底杜绝炒房投机行为。不得不说，增量、存量一堵一疏通的提法确实堪称“妙计”。

事实上，在18年4月份时他就已经发出过“空置税肯定会出来”的预警。彼时他说，关于房地产市场的调控，过去中央集中发力调，现在是分散调，从行政证手段调变成税收、信贷这些市场工具来调，从长远的角度来说，包括消费税、空置税，这些肯定会出来的。

仇保兴为什么认为空置税未来一定会出？因为征收空置税有四大显见的好处：

其一，国际上有多个国家出台空置税来抑制房价、房租，效果都很明显：加拿大温哥华，不仅对空置房屋征收1%的税款，还要对谎报业主施行“每天罚款10000加元”的严厉惩罚；英国，空置逾1年，缴纳楼价的10%，第二年12.5%，第三年15%；

其二，出台空置税的目的是为了降低资源的浪费，促使房价回归合理轨道，更主要的是可以缓解地方财政压力，更可以逐渐摆脱对土地财政的过度依赖，可谓一举多得；

其三，我们要清醒意识到，通过加大供地，新建房源，来彻底解决国内房屋需求的办法势必是行不通的，体量太大、速度慢、并且也会造成资源浪费，只有结合存量房的盘活才能真正解决这一问题；

其四，房住不炒已纳入基本国策，这意味着对投机炒作的打击不可能戛然而止。而出台空置税也确实迎来了最好的时机。而且当前内忧外患经济急需转型之际，我们急需惩罚一批投机者以正视听，来激励大家重回“实干兴邦”的传统价值观。

四、空置税离我们还有多远？国内已有示范案例，空置税或3-5年内出台？

值得一提的是，2018年6月28日，香港正式开始征收空置税，成为中国首例开征房屋空置税的城市。征收的对象是空置一年及以上的一手房。税率征收时会对这套房屋的租金做一个评估，估算出可以得到的年租金，而空置税则为评估出的年租金的200%。不得不说，这个力度着实不小。

内地何时能够追上脚步？从目前国家方面释放的信号来看，其实应该也不远了。一方面，全国不动产联网工作已经于两年前就完成了，给空置税开征提供了有利条件；另一方面，公开报道显示，2020年中国将开展第七次人口普查，彻查人口出生以及变动，以及房屋情况。毫无疑问，这是在为下一步人口政策调整和空置税、房产税开征提供依据。

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