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小区可以自己成立物业来自治，但不能成立物业管理公司。若是业主要成立小区物业管理公司，则必须按照合法的程序来办理，例如资质手续、招标流程等等，并且还不能制定自己来管理公司。业主大会和业主委员会就是业主自治的最好表现。虽然现在大部分小区都是物业公司负责物业管理，但是也有的小区业主成立业委会，通过业主自己来管理，这种业主自治的做法在民法典中得到保护。民法典规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
法律依据
一个小区物业管理的好坏与我们的日常生活是息息相关的，它关系到居住者的生活舒适度。因此，购房者在购房前一定要先了解小区物业如何，再决定是否要购买。那么，小区可以自己成立物业吗?如何更换物业公司呢?下面让我们一起来看看吧。
小区可以自己成立物业公司吗
小区可以自己成立物业来自治，但不能成立物业管理公司。若是业主要成立小区物业管理公司，则必须按照合法的程序来办理，例如资质手续、招标流程等等，并且还不能制定自己来管理公司。但如果小区本身就有物业服务，就只能等服务到期后才能变更小区物业公司。
如何更换物业公司
想要更换小区物业管理公司，要先召开业主大会对物业管理事宜来进行投票表决，若是同意人数达到三分之二以上就能更换物业公司。然后再由小区业委会来负责物业管理公司的招标事宜，按照物业管理的要求与费用标准来做一份标书，再联系物业管理公司或是房管局相关部门来进行小区物业的公开招标。
公开招标之后由小区业主们来组织建评标小组，或是邀请其他物业公司来帮忙做参考。按照相关要求来选择符合要求中标的物业公司，并将评标过程及结果公示再小区公布栏中。
最后等业委会表决通过后，再由业委会与被选中的物业管理公司签订小区物业管理相关协议，再安排新旧物业做工作交接手续。
#小区的居民可以自主建立物业吗？#业主可以自己成立物业自治，但是不能成立物业管理公司，如果小区有业委会的话，业委会可以成立物业公司。业主可以选聘物业服务公司管理，或者业主召开了全体业主大会，选举出了业主委员会，才能由业主委员会授权进行管理。业委会可以自己成立物业公司，若是设立有限责任公司的，需要满足的条件有股东符合法定人数、股东共同制定公司章程有、有符合公司章程规定的全体股东认缴的出资额、有公司名称、组织机构以及公司住所等。
根据《民法典》第二百八十四条，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
?小区业主自治的利弊
业主自治的优势：
1、优先安置小区的失业人员再就业、退休人员发挥余热。
2、业主对小区运营情况更加了解，物业费收入和支出透明，有利于结余物业费，可用于补充房屋本体专项维修资金，为小区房屋保值。
3、能站在业主的角度思考问题，更好的服务小区，方便全体业主。
4、更易提升全体业主的满意度。
业主自治的弊端：
1、经营风险
物业公司一般在当地有多个管理项目，如果出现小区物业工作人员离职，物业公司可以从周边其他项目调配人员过来临时支援，确保本小区物业人员稳定，服务到位。如果业主自管，招聘是个麻烦事，相较专业公司，很难保证用工需求，就会导致小区有安全风险、环境打扫不及时等问题。
其次，物业公司采取业务外包的方式，有多个项目，可以与外包供应商议价，从而降低成本，换句话说就是物业公司多个项目可以分摊成本。而业主自管却无法做到低价，没有议价能力，可能会存在成本较高的情况。
简单理解就是，比如聘请保安、水电工等专业工种，业主自管是零售价，物业公司是批发价。
2、专业度不够
业主自管可能缺乏专业的物业管理人员，经验不足，那么小区品质就不一定能达到专业化标准，换言之业主自管的品质可能还不如物业公司的水准。虽然原物业公司平常看起来什么都没有做，但是可能业主自管后才发现物业管理也是需要一定的专业能力和经验的，并不是想象中的那么轻松。
物业公司是专业的物业服务公司，可以说是全职做物业服务。部分自治的小区业主还有这自己的本职工作，无法全身心投入到小区物业自治工作当中。
3、监管风险
有的业主觉得是自行管理了，是否可以不交物业费或者少交物业费，碰到这种情况，业主自治该怎么处理?业主都是邻里，是否可以抛开邻里关系公证处理?
目前市场上绝大部分小区还是聘请的专业物业公司管理，小部分小区试行业主自治，其中有的小区自治管理的效果还不错，但是有的结果把小区弄的乌烟瘴气，还不如聘请物业公司。
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