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碧桂园在中国的土地储备量确实非常庞大，据称已达到惊人的5400万平方米，这在行业内显得尤为突出。不过，碧桂园也因为一些非法土地操作而受到了调查，这对于一家大型房地产公司来说，无疑是一次重大的挑战。
万科作为碧桂园之后的第二大地主，在中国的房地产市场中同样占据着重要地位。尽管万科的土地储备量不及碧桂园，但在房地产开发和经营方面，万科以其稳定性和专业性赢得了市场的认可。
这两家公司在土地储备和房地产开发方面的表现，反映了中国房地产市场的复杂性和竞争激烈程度。碧桂园和万科都在不断努力，以期在这一领域取得更大的成就。
值得注意的是，中国房地产市场近年来经历了许多变化。政府对土地市场的调控越来越严格，这对碧桂园和万科这样的大型房地产公司提出了更高的要求。同时，市场的变化也促使这些公司不断调整战略，以适应新的环境。
碧桂园和万科都面临着来自政策、市场环境以及内部管理等方面的挑战。碧桂园需要在确保土地合法获取的同时，保持其在土地储备上的领先地位；而万科则需要在保持现有优势的基础上，进一步提升其在开发和经营方面的竞争力。
网一直定位为“混合所有制企业”的万科，如今开始积极地参与到这项熟悉的所有制改革计划中。
3月2日，浙江产权交易所公告显示，此前挂牌的杭钢集团下属房产项目股权包已经成交，成交金额为17.82亿元。而随后，万科官网释出的一纸消息，让受让方浮出水面。
根据万科透露，3月2日下午，其与杭钢集团在杭州举行资产包合作签约仪式，正式受让杭钢集团下的8家房地产公司的部分股权，主要分布在杭州、嘉兴、台州、马鞍山、诸暨共5个城市。
需要注意的是，这已经不是万科与杭钢集团的第一次合作。早在2007年，杭钢转让持有的深圳富春东方（集团）有限公司股权包时，万科就牵手其他企业以10.05亿元的代价成功将合计43.8万平方米的土储纳入麾下。彼时，这创下了浙江最大宗省属国资转让的记录。
不管是2007年，还是十一年后的今天，万科和杭钢的交集从来都与土储有关。但今天万科要面临的发展环境又有所不同——2018年前两月它在杭州公开市场仅收获1宗地块。
再接盘杭钢
从去年11月23日挂牌至今，历时三个多月，杭钢下属房产项目股权包也终于迎来了接盘伙伴。
3月2日，浙江产权交易所更新交易成交公告，由杭钢下属8个房产公司组成的股权包以17.82亿元的代价成功出让。尔后，万科官网宣布与杭钢集团在杭州举行了资产包合作签约仪式。这也表明，万科正式上述标的资产的受让方。
新媒体了解，此次股权包由杭钢集团旗下的8家房地产公司的部分股权构成，主要分布在杭州、嘉兴、台州、马鞍山、诸暨共5个城市。
具体包括杭州紫元康盛房地产开发有限公司65%股权、台州紫元银通置业有限公司35%股权、诸暨紫元康达房地产开发有限公司65%股权、杭州紫元康润房地产开发有限公司65%股权、嘉兴紫元置业有限公司65%股权、马鞍山紫元置业有限公司65%股权、富阳东润置业有限公司40%股权以及嘉兴市东菱房地产开发有限公司95%股权。
挂牌公告显示，在股权转让的同时，受让方也须将7个房产项目公司（嘉兴市东菱房地产开发有限公司的应收、应付款项已结清）的相应股东债权一道受让。
截止2017年12月31日，紫元康盛、紫元银通、紫元康达、紫元康润、嘉兴紫元置业、马鞍山紫元置业6家标的企业的股东借款为9.28亿元（全部应收款项为14.47亿元）。
按照上述挂牌公告，除了股东债权外，2018年1月1日至受让方支付款项日按一年期银行贷款基准利率计算的利息，也将由受让方受让。
公开资料显示，万科本次受让的股权包中，涉及到的杭州楼盘主要包括杭钢·尚堂府、紫玉福邸和杭钢紫元·旭润。其中，前两者已经处于尾盘阶段，只有杭钢紫元·旭润仍然在售，显性库存体量约3.6万平方米，销售均价约为10710元/平方米。
2017年开始，浙江省国资委出台意见，房地产业务不再作为省属国有企业主业，要求3-5年内平稳有序地剥离房地产业务。市场意见认为，这也是杭钢此次挂牌转让的主要原因之一。
万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海在签约则表示，此次合作是万科首次参与浙江省属国企混合所有制改革工作，对万科未来的发展模式和路径探索有非常深远的示范作用和借鉴意义。
300亿规模进阶
撇去对发展模式的长远影响，与杭钢的地产业务合作，万科最直接受益的是自身的市场规模。
这种效益，万科早在十一年前与杭钢的首次合作中已得到检验。当时，杭钢集团开始着手对旗下的地产业务进行整合，这成就了当时浙江最大的国有产权转让案。
新媒体查询过往资料，2017年3月21日，由万科组成的竞买联合体面对摩根史丹利为首的竞争对手轮番叫价，最终以总价10.05亿元、溢价125.84%竞得杭钢集团旗下富春东方股权包。
通过竞购富春东方，万科共计获得深圳东方尊峪、深圳天琴湾、海南浪琴湾等8个主要项目的70%权益，总计增加可结算建筑面积43.8万平方米、地下车位11万平方米。
同时据市场消息，所竞购的资产包中，富春东方、南京恒邦地产、南京富春东方地产在南京、杭州、厦门还拥有不少的土地储备，万科以此实现了土地储备上的飞跃。
不管是2007年，还是十一年后的今天，万科和杭钢的交集从来都与土储有关。但今天万科要面临的发展环境又有所不同。
据万科官方披露数据显示，截止2017年12月25日，其于杭州的销售额正式突破300亿元。这也是自2006年入杭以来，万科首次超越本土房企，摘得桂冠。
在成功达标300亿销售后，进入2018年的杭州万科显然在寻求更大的规模进阶。面包需要面粉来凑，但是在动辄报名逾30家、首轮报价封顶等成为杭州土拍的常态以后，要想在公开市场抢下地块已不是易事。
2018年前两个月，万科在杭州公开市场仅收获1宗地块。其中2月份，万科以2.25亿元的总代价拿下杭州运河万科中心1#/2#地块，权益建筑面积3.1万平方米。
因此，公开市场之外，万科也在不断地储备粮草。受让杭钢集团股权包就是一个例子，按所获库存体量3.6万平方米、售价10710元/平方米计，万科此次交易至少增加3.86亿元的货值。
市场人士对新媒体指，此次的交易实质上是混合所有制改革，对于万科来说，更可以借助杭钢集团作为国企的雄厚资本优势。
住宅市场之外，截止目前，万科在杭州布局的领域包括产城、商业地产、长租公寓、养老、教育、家装和物流等。
在1月28日，杭州万科产城发展有限公司副总经理赵博透露，万科在杭州已持有黄龙、运河、奥体、良渚四个万科中心，同时还有2个产业小镇、1个产业园、5个万科生活广场以及13条新街坊商街。
在物流领域，万科在杭州都市圈范围内已布局并持有近10个仓储园区项目。刚刚过去的2月，万科于全国新增3个物流地产项目，其中有一个就是位于杭州大江东临江区的物流园，建筑面积3.8万平方米。
作者｜Eastland
头图｜视觉中国
2024年3月29日，万科A（SZ：000002）发布了《2023年报》。报告显示，2023年营收4657亿、同比下降7.56%；归母净利润298亿，同比下降43.1%；经营活动现金流净额39.1亿，同比增加42.2亿。
营收降幅不算大，利润缩水但毕竟没有亏损，但真正让投资人担心的是销售持续低迷和债务风险。
万科能否“活下去”，主要取决于房地产市场的复苏。其次是看手里有多少底牌。
最大的忧患是销量持续低迷
疫情冲击下，2020年Q1万科合同销售金额仍达1379亿，同比下降7.7%；Q2降幅收窄至1.1%；Q3、Q4增幅分别为22.7%、36.2%。2020全年，万科合同销售金额7041亿，同比增长11.6%。
2021年，万科的“好日子”只有三个月：Q1合同销售金额1795亿，同比增长30%；Q2同比下滑4%；Q3同比下跌28%，Q4跌幅30%；
2022年Q1-2023年Q2，合约销售连续六个季度稳定在1000亿以上；
2023年Q3、Q4有些“松动”；2024年Q1合同销售金额580亿，同比下降43%。
面对行业不景气，万科没有马上实施降价：2021年Q3、Q4，销售面积下降36.5%、38.6%，但销售均价分别上涨13.9%、14.5%。估计是基于这样的判断：潜在购房者有“买涨不买落”的心态，降价效果不见得好。
2022年下半年，单价开始松动，Q3、Q4先后降至1.54万元/平米、1.48万元/平米。降价只是止住了销售面积环比下降的势头。
2024年Q1，合同销售面积391万平米，同比下降37.5%；
2022年Q1，合同销售面积同比下降42.7%；2023年Q1，销售面积同比降幅仅为1.1%，似乎稳住了阵脚；不料2024年Q1，销售面积同比下降37.5%，约为2021年Q1的三分之一（2021年Q1，合同销售金额、面积分别为1795亿、1104万平米)。
万科困境的关键不是内因，而是房地产行业持续低迷造成的资金周转不灵。2024年1-3月，前100房企权益销售总额6029亿，同比下降48.1%。
底牌一：“蓄水池”里的3600亿
房地产公司财报披露的营收、成本、利润数据是对以往销售业务的结算，与当期经营是脱节的。
在结算前，合同销售所得属于合同负债，是房地产公司的已售未结资源。合同负债好比蓄水池，合同销售是注入，结算销售收入是抽水。某个财务周期蓄水量大于抽水量，池中水位上升，反之水位下降。
2020年，合同销售7041.5亿，结算（往期销售收入）3774.2亿，相当于合同销售额的53.6%，水位上升。
2021年，合同销售6277.8亿，结算4022.7亿，相当于合同销售额的64.1%，水位仍在上升。
2022年，合同销售4169.7亿，结算4444亿，相当于合同销售额的106.6%.
2023年，合同销售3761.2亿、结算4016亿，相当于合同销售额的106.8%。万科被迫开始“抽水”。
2017年-2021年，结算物业销售金额与年末未结算金额的比值低于60%。
2021年，未结资源达到峰值，7108亿。
2023年，结算物业销售金额4016亿，年末未结算资源降至3604亿，约为2021年末的一半。
3600亿，说多不多、说少不少，至少可保2024财年营收不太难看。
底牌二：高价未结算资源
2021年-2023年，万科房地产开发业务结算毛利润率分别为23%、20.4%和15.7%。2023年结算均价较2019年高5.1个百分点，但毛利润率低7.3个百分点，显然是因为2023年结算项目的成本更高。
由于合同销售与结算是“脱节”的，房地产企业不仅可以通过掌握结算节奏“调节”营收，还可通过选择开发成本、售价不同的项目在一定程度上“调节”利润。
与物业开发有关的均价有三种：
一是合同销售均价。2023年合同销售金额3761亿、销售面积2466万平米，均价1.53万元/平米（2022年，合同销售均价为1.59万元/平米）；
二是结算均价。2023年结算收入4016亿、结算面积2962万平米，均价1.36万元/平米（2022年，结算均价为1.31万元/平米）；
三是已售未结均价。截至2023年末，已售未结金额3604亿、2339平米，均价1.54万元/平米（2022年末，未结资源均价为1.58万元/平米）；
结算的对象是以往的合同销售，但万科近年的结算均价明显偏低。以2023年为例，结算均价(1.36万元/平米)比2022年合同销售均价低14.5%，比2021年销售均价低17.7%，比2020年销售均价低10.1%……
结算均价亦低于未结算均价。还是以2023年为例，结算均价比未结算均价（1.54万元/平米）低12%……
在一定程度上，房地产企业具有选择结算项目的裁量权。既然可以优先结算低价资源，也能滞后结算高利润率资源。
当前投资者关注的焦点不是利润多寡。只要能活下去，利润不会太难看。
底牌三：完成度极高的在建工程
已售未结资源是“数字”，收到的钱早花了。无论怎样结算，都只能救报表而不能救命。活下去的关键是“在建工程”的完成度。
在建工程完成度低，意味着还要投入巨资，否则项目就会烂尾进而因“合同违约”被地方政府收回（有可能是无偿的）。
在建工程完成度高，意味着只需投入少量资金就可竣工，转入“待售现房”，价格可参照周边二手房。能否卖出去是一回事，至少不会被无偿收回。
测算在建工程完成度的重要指标是成本。
在建工程按成本入账（包括土地成本和已发生的建设成本）。假如成本为8000元/平米，在建工程成本为6400元/平米，完成度就是80%。
2019年，万科有6170万平米在建工程、账面值6222亿，单位成本1.01万元；合约销售均价1.53万元/平米；如果合约销售毛利润率为20%，则成本为1.23万元/平米，则推算在建工程完成度为82%；
2021年末，在建工程账面值达8283.4亿，单位成本1.29万元/平米；
2022年末、2023年末，在建工程单位成本分别为1.33万元/平米、1.31万元/平米。分别相当于本财年合约销售均价的83.7%、86.1%（2015年-2019年，这个比例不到70%）。
2023年末，在建工程面积较2021年末下降42%，且完成度极高。这意味着两件事：一是2024年工程建设支出将大幅降低；二是潜在的“竣工待售资源”庞大。#这是成功自救的基本盘#
回首往事，“刹车”晚了？
1）没在第一时间刹车
今天土地储备的多寡决定着明天的合同销售规模。拿地节奏赤裸裸地反映房地产公司的激进程度，童叟无欺。
2017年，万科新获项目权益面积达2770万平米；2018年、2019年分别为2490万平米、2480万平米；
2019年末，万科土地储备达峰——在建权益面积、规划权益面积分别为6170万平米、3360万平米，总计9530万平米。
2020年，万科土地储备横盘于9510万平米。但在建工程权益面积增加了211万平米，说明万科“外松内紧”，加紧建设；
2021年，万科获取新项目的力度明显放缓，全年新增权益面积1900万平米，年末土地储备微降至9340万平米；
2022年，万科新增项目权益面积锐减至404万平米，年末土地储备降至7520万平米；
2023年，新增项目权益面积仅333万平米，年末土地储备5810万平米（其中在建工程3730万平米）；
2020年“820座谈会”提出“三线四档5%”。2021年，万科拿地规模仅略微回落至1900万平米。
2022年才开始大力刹车，新增项目权益面积仅404万平米；2023年也只有333平米。
回过头来看，万科“刹车”是有些晚，但误判的原因是什么？
2）误判的原因
“三条红线”指：调整总负债率不大于70%；净负债率不大于100%；现金短债比大于1.0。
2019年末，万科净负债率为33.9%，现金短债比为1.8，裕度很大、可谓从容达标；只有总负债率一项超标，为76.5%。
总负债率
2020年总负债率下降4.8个百分点，年末为71.8%，略高于红线。
2021年末，总负债率达标，为69.8%。
2022年，总负债率微降至68.6%；
2023年，总负债率63.3%。
净负债率
2020年末，万科净负债率仅为18%。
此后，由于现金、有息负债都在下降，但现金流失更快，净负债一路冲高到2023年末的54.7%。但远低于第二条红线的要求（不大于100%）。
只踩到“半条红线”，且达标难度不大。万科认为没必要急刹车，或许还想着“危中有机”呢。
在最近的投资者关系活动中，万科的反思是：“在宏观情况和行业情况发生重大变化时，依然维持扩张惯性，未能及时调整”，“意识到高速增长终将结束，但我们的行为未能坚决摆脱行业惯性”。
万科栽在“刹车”晚了，而且“没踩死”。不是没钱盖房，而是把“活”的钱变成“死”的房。
*以上分析仅供参考，不构成任何投资建议
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