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一、新楼盘开发完成后开发商如何与物业交接

　　物业公司对开发商所移交的物业一定要把好验收关，否则因为把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的包袱。一般来说物业公司接管验收时要注重以下几个关键：

　　1、对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，（包括物管用房，专项基金，开办费用，对外承诺的小区配套设施等敏感问题）。

　　2、开发商应对小区所有土建工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）单位名称、工程项目、工程负责人扩联系电话、保修期限等内容列出清单交给物业公司。

　　3、将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留下来备用可为以后维修减少费用。

　　4、凡小区采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。

　　5、验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏防攀防钻设施、清洁绿化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清洁工具房）、小区标识系统、单车棚、摩托车棚、汽车泊位是否足够，设施做好与否，小区摆摊、搞社区活动、室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。

　　6、小区公共设备、设施、辅助场所（幼儿园等）、停车位、会所等产权须界定并出具相关证明（避免以后引起业主投诉、争纷）。

　　购房物业交接流程

　　物业交接环节被疏忽，将会给未来生活造成很大麻烦，因此，链家地产市场部认为，物业交割时要遵循以下四个步骤：

　　1、提前通知出售业主腾空房子

　　2、所购房屋的水、电、气等费用结清。买卖双方都要在物业清单上签字备案。

　　3、向原业主领取房屋钥匙。

　　4、买方与该套房屋物业公司签定了新的《物业合同》

二、物业公司怎样与开发商解除前期物业合同

如果想和开发商接触前期物业服务合同，首先应该查看前期物业服务合同有没有解除合同的条款，是否符合解除合同的条件；如果符合直接给开发商发函，一般提前1个月，然后约定移交资料、场地、费用等时间，张贴公告给业主按时退出即可。

如何才能把开发商自己的物业公司赶出小区呢？

要把开发商自己的物业公司赶出小区，可参考以下步骤：

成立业主委员会

?筹备阶段：由业主代表向街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请，请求指导成立业主大会筹备组。筹备组负责起草业主大会议事规则、管理规约等文件，确定业主大会的召开时间、地点和议程等。

?选举阶段：筹备组组织业主进行业主委员会委员的选举，选举出的业主委员会成员应具备一定的组织能力、责任心和服务意识，能够代表业主的利益。

?备案阶段：业主委员会选举产生后，应在规定时间内到物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

收集业主意见

?调查服务质量：通过问卷调查、业主座谈会等形式，收集业主对开发商物业公司服务质量的意见和不满之处，如安保、保洁、绿化、设施维护等方面存在的问题。

?了解收费情况：调查物业公司的收费标准是否合理，是否存在乱收费、收费不透明等问题，对比周边小区的物业费标准，为业主提供参考。

?汇总业主诉求：将业主的意见和诉求进行整理和汇总，形成书面报告，作为与物业公司沟通和谈判的依据。

召开业主大会

?提前通知：业主委员会应提前15天左右向全体业主发出会议通知，通知内容包括会议时间、地点、议题等，确保业主有足够的时间准备并参加会议。

?表决程序：根据《民法典》规定，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，即可对现有物业公司进行解聘。

通知物业公司

?书面通知：在业主大会做出解聘决定后，业主委员会应及时以书面形式通知开发商的物业公司，告知其服务合同终止的日期和原因，通知应提前60天左右发出，以便物业公司有足够的时间准备撤离事宜。

?明确要求：在通知中明确要求物业公司在规定时间内完成物业档案、公共设施设备、财务账目等的交接工作，并确保小区的正常运转直至交接完成。

选定新物业公司

?公开招标或业主自治：业主委员会可以通过公开招标或邀请招标的方式选择新的物业公司，也可以自治，制定详细的招标方案，明确招标条件、服务内容、收费标准等。

?考察评估：对参与投标的物业公司进行实地考察和评估，了解其资质、信誉、管理经验、服务质量等情况，选择一家最适合小区的物业公司。

?签订合同：与新物业公司签订物业服务合同，明确双方的权利和义务、服务标准、收费标准、合同期限等内容，并在小区内进行公示，确保业主知情。

交接工作

?监督交接过程：在新旧物业公司交接期间，业主委员会应全程监督，确保交接工作顺利进行，包括物业档案、公共设施设备、财务账目等的交接，以及人员的平稳过渡。

?处理遗留问题：协助新物业公司解决交接过程中出现的问题，如原物业公司遗留的欠费、维修责任等，确保小区的物业管理工作不受影响。

在整个过程中，业主应保持理性和冷静，依法依规进行操作，必要时可寻求专业律师的帮助。

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