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一、买卖合同交付的风险承担是怎么规定的
买卖合同标的物交付的风险承担规定是，标的物没有交付的情况下，风险由卖家承担，如果标的物已经交付，风险只能由买家承担，不过，标的物交付的风险承担问题可以在合同中进行约定。不过，标的物的交付方式不同，风险负担也不能一概而论。
一、买卖合同交付的风险承担是怎么规定的?
《中华人民共和国民法典》
第六百零四条【标的物毁损、灭失风险负担的基本规则】标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第六百零五条【迟延交付标的物的风险负担】因买受人的原因致使标的物未按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定时起承担标的物毁损、灭失的风险。
第六百零六条【路货买卖中的标的物风险负担】出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。
第六百零七条【需要运输的标的物风险负担】出卖人按照约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。
当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依据本法第六百零三条第二款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。
第六百零八条【买受人不收取标的物的风险负担】出卖人按照约定或者依据本法第六百零三条第二款第二项的规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定时起由买受人承担。
第六百零九条【未交付单证、资料不影响风险转移】出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。
第六百一十条【出卖人根本违约的风险负担】因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。
二、买卖合同具有哪些法律特征?
1、买卖合同是有偿合同。买卖合同的实质是以等价有偿方式转让标的物的所有权，即出卖人移转标的物的所有权于买方，买方向出卖人支付价款。这是买卖合同的基本特征，使其与赠与合同相区别。是有偿民事法律行为。
2、买卖合同是双务合同。在买卖合同中，买方和卖方都享有一定的权利，承担一定的义务。而且，其权利和义务存在对应关系，即买方的权利就是卖方的义务，买方的义务就是卖方的权利。是双务民事法律行为。
3、买卖合同是诺成合同。买卖合同自双方当事人意思表示一致就可以成立，不以一方交付标的物为合同的成立要件，当事人交付标的物属于履行合同。
4、买卖合同一般是不要式合同。通常情况下，买卖合同的成立、有效并不需要具备一定的形式，但法律另有规定者除外。
5、买卖合同是双方民事法律行为。
总的来说，我国法律制度中对于买卖合同中标的物交付的风险承担问题规定的是非常详细的，不过标的物的交付方式有很多种，比如标的交给承运人运输，标的物在运输途中有所损毁的话，如果合同中没有约定，从合同成立后，风险就只能由买家承担。
二、甲将自己的手机卖给乙。双方协商卖价为3500元，乙当即预付1500元。双方当...
没有发生交付行为，物权没有发生转移，甲无权要求乙支付2000元，并应当退还1500元。
1、买卖商品，标的上的风险至交付时转移，交付前由出卖人承担，交付后由买受人承担，手机尚未完成交付，因不可抗力造成损坏，应当由出卖人甲承担。
2、占有改定是交付的一种方式，是指当事人约定在转移标的物的所有权后，出卖人仍然继续占有标的物，以代替标的物的交付。从案例给的材料上看，不能认定手机已经交付。
【拓展阅读】
不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力的来源既有自然现象，如地震、台风，也包括社会现象，如军事行动。作为人力所不可抗拒的强制力，具有客观上的偶然性和不可避免性，主观上的不可预见性以及社会危害性。世界各国均将不可抗力作为免责的条件，中国民法也不例外。中华人民共和国民法典第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。
”凡发生不可抗力，当事人已尽其应尽责任仍未能避免债务不履行或财物毁损时，可不负赔偿责任。但不可抗力发生在债务迟延之后时，债务人仍应负责。不可抗力是相对而言的，随着科技的发达，不可抗力的含义、范围都有可能发生变化。
房贷审批迟两月买房人被判赔490万，冤不冤？双方各有说法
原创2022-01-2718:45·澎湃新闻
澎湃新闻资深记者李菁记者陈少颖高级记者陈伊萍
房贷迟迟没有审批通过，买房人因违约被判赔偿490万元。
伍小姐于2020年5月决定购买一套价格1550万元的房子，并首付一半房款，同年6月，她便住进了这套房，然而，直至2020年10月，用于支付第二期房价款的贷款才被银行审批通过，超过了买卖双方约定的过户及付全款时间两个月，卖家因此将伍小姐诉至法院。
1月20日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者从中国裁判文书网披露的一则民事判决书中获悉，一审法院判决双方解除房屋买卖合同，买家应赔偿卖家违约金310万元、房屋整修费180万元，共计490万元。
双方买房卖房前后发生了什么？该案为何如此判决？澎湃新闻记者详细读取相关判决书，采访了买家代理律师，被告伍小姐及第三方律师。
法院：买房者违约责任无法免除
判决书显示，上海市黄浦区人民法院一审认定：2020年5月27日，卖家范某、应某与买方伍小姐签订房地产买卖居间协议，卖家转让系争房屋给买方，转让价格1550万元。伍小姐应于签订买卖合同当日支付首期房价款775万元，第二期房价款775万元。
2020年6月，范某、应某将房屋交付于伍小姐使用。之后，伍小姐申请办理的贷款745万元（用于支付第二期房价款）延期，直至2020年10月29日才经相关银行审核通过。
其间，2020年9月15日，卖家以律师函方式催告伍小姐：合同约定于2020年8月30日前过户，伍小姐应于过户前付清全款，但伍小姐却严重违约，至今尚有805万元未支付，希望伍小姐在收函3日内将钱付清，如不付，卖家有权解除合同，并要求伍小姐赔偿违约金及装修损失等。
因双方协商未成，卖家将伍小姐诉至法院，诉请其赔偿违约金310万元、房屋整修费损失180万元，共计490万元。
一审法院认为，在合同已明确约定的情况下，伍小姐未及时履行其付款义务，且未能取得本案范某、应某谅解和许可，因此，其违约责任无法免除。
一审法院认为，本案中，卖家范某、应某的解约通知于2020年9月30日发出，于10月7日经伍小姐以微信方式确认收到，故卖家诉请确认双方的系争房屋买卖合同及协议书均于2020年10月7日解除的请求，有事实和法律依据，法院依法予以支持。
依据涉案合同的约定，伍小姐逾期履行债务超过十日，范某、应某即享有单方解除权的条件也已成就。
同时，伍小姐理应承担相应的违约责任，其导致的范某、应某的合同目的无法实现，而产生的经济损失，包括系争房屋的装修损失180万元等，有事实和法律依据，法院依法予以支持。
至于伍小姐认为，范某、应某主张的违约金（房款总价20％）的数额过高的观点，法院依法难以认同，因房屋买卖合同具有特殊性，其交易标的涉及金额一般较大（且本案涉案买卖标的系办公楼，而非一般居住用房），因一方违约所导致的相对方的所承受的经济损失亦较大，结合相关事实，原告由于被告的违约而可能产生其须对案外人（案外房屋的出售人）承担相应的违约责任。因此，并不排斥当事人可以同时主张违约金和实际损失赔偿。
考虑到本案伍小姐违约导致的实际后果，原告至今未能正常另行购房成功等（房屋市场交易价格变动风险），经济损失巨大，故法院支持原告主张的违约金和实际损失赔偿的诉求。
因此，一审法院作出前述判决，双方上诉后，上海市第二中级人民法院二审认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；故驳回上诉，维持原判。
原告律师：买卖行为具有商事投资行为属性
原告代理律师告诉澎湃新闻记者，原告应某与范某系母子关系，范某卖房是为了给母亲置换房屋，卖房后，范某也和下家签订了购房合同，买家的违约行为导致了连锁交叉违约，影响了卖家置换房屋，造成实际损失。同时，双方解约原因是，第二期房价款的贷款申请没有在合同约定期限通过银行审批，构成严重违约，而不是银行放贷延迟。
原告代理律师表示，该案标的物是商业办公用房，不同于普通居住住宅，买卖行为具有商事投资行为属性。投资行为本身具有风险。同时，法院判决也体现了对于契约精神的尊重。
原告代理律师称，二审判决后，经过协商沟通，买卖双方签署了和解的交接协议。卖家也自愿对买家进行了一定程度的经济补偿，双方如今已经握手言和，整个纠纷已经妥善解决。
被告：房屋用于自住，已委托律师申请再审
不过，被告伍小姐告诉澎湃新闻记者，自己对判决结果并不满意，目前，她已委托上海汉路律师事务所律师曾智红申请再审。
伍小姐表示，虽然涉案房屋系商用属性，但楼内大都为住户，卖家出售意在置换，自己购买也是用于自住，不是用来投资。
她说，自己凑齐首付后，6月拿到钥匙后便开始装修和置办家具，花费100多万元。此外，微信群聊天记录显示，2020年9月卖家发了律师函，但直至10月底房贷审批通过，卖方都在配合并催促买家申请房贷。在房贷审批通过后，卖家失联了几天，然后便提起民事诉讼。
曾智红认为，本案有几点值得商榷：
第一，在交易双方都是个人，且双方都实际用于居住的情况下，买卖商住房屋系商事行为还是民事行为；
第二，卖方9月发律师函后，直到10月底，在实际行动上体现的是想要继续履约的态度，却在10月底房贷获批、合同可以履行后，突然提起诉讼；
第三，在一方一直想履约，而另一方没有实际损失或损失很小的情况下，是否应该支持这么高的违约金。
伍小姐称，双方原本具有协商意向，最终协商不成的主要原因是同一时期房价大幅上涨。同时，对于范某购房一事，法院并未作为定损依据。
伍小姐还表示，双方仅在执行阶段和解，否则要被强制执行，对工作生活影响太大；原告对被告并无经济补偿，只是协商后，被告支出的装修费用折价一半抵扣赔款。
伍小姐称，涉案房屋价格上涨，自己又被判赔偿490万，双方损失明显是失衡的，“身边的朋友听说之后，都不敢贷款买房了。”
第三方律师：买家对银行贷款时间需有充分预估和准备
上海里格律师事务所争议解决部执行部长莘欣律师表示，“银行贷款是买卖双方之间约定的付款方式，涉及第三方银行放贷问题，要看买卖双方如何约定付款时间。”
莘欣表示，银行有审核放贷流程，不同银行的放款时间也有不同。如果买家没有充分了解银行房贷周期和预留放贷时间，在与卖家签订协议时没太注意放贷时间，或作了过于乐观的判断，就会约定较短的付款时间。
目前，协定付款时间是买卖协议里的必备条款。莘欣说，实际上，房产交易更多时候是倾向于卖方市场，卖家在交易条件的谈判中占据一定主导地位。
她表示，因此在签订合同时，买家要尽可能对银行贷款时间有充分预估与准备，以避免本案中的风险。“比如可以在合同里写清楚，以银行放贷时间为准。这样一来，时间就比较活了，但也不是绝对的。”
莘欣表示，而对卖家来说，为规避风险，交易前卖家可以利用公开信息，对买方进行基本的资信调查。
“毕竟，从实质上来说，房产交易中买卖双方会有一定利益冲突。”莘欣坦言，比如，卖家希望价高且能在最短周期内收到款项，而买家则希望降低价格、付款条件尽量宽松，同时也担心卖家毁约、房屋权利有瑕疵等。
因此在签订合同时，双方可以约定一定比例的定金、合适的首付款比例、付款方式、付款期限、违约责任等。如果双方约定买家的付款时间以放贷时间为准，还是建议要有较为明确的时限。
一名银行业内人士向记者透露，一般来说，遇到房产政策调控期或者是每年年底，央行都会收紧贷款额度，那么银行受理客户房贷的速度就会放缓。“通常来说从材料交上去，经审批到放款，大概要近2个月。遇到房产调控，放款时间就说不准了。”
该人士透露，银行和客户签订的贷款合同上，如果购置一手房会明确写明放款时间，如果购置的是二手房则不会写清楚放款时间，只会约定过户时间。”
该人士建议，买家在和卖家签订购房合同时，因为银行审批房贷的时间不可控，建议预留足够的付款时间，或者在补充条款上明确“实际付款时间以银行放款时间为准”。
责任编辑：高文图片编辑：蒋立冬
校对：刘威
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