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根据央行发布的2024年上半年金融统计数据报告，住户部门中长期贷款（主要代表居民住房贷款）增加了1.18万亿元，同比下跌了19.2%。这一数据显示出上半年房贷增长放缓的趋势。然而，从国家统计局发布的最新数据来看，6月份房地产市场出现了一些企稳的迹象。
具体而言，6月份商品房销售面积和销售额的同比降幅有所收窄，部分城市如北京、上海的二手住宅价格甚至出现了上涨。同时，全国范围内楼市多项指标降幅持续收窄，市场回暖迹象初显。特别是北京市场，6月份二手房成交量达到高峰，显示出市场活跃度有所提升。
然而，尽管6月份市场有所企稳，但整体楼市仍面临较大压力。上半年房贷同比下降的幅度较大，反映出居民购房意愿和能力的下降。同时，市场仍处于存量需求释放周期，供应和成交均降至阶段性低位，整体复苏动力仍然不足。
2024年1至5月，全国房地产市场呈现出明显疲软态势。房地产开发投资总额为40632亿元，同比下降10.1%，其中住宅投资占比的30824亿元也下滑了10.6%。房屋施工面积和新开工面积分别下降11.6%和24.2%，竣工面积和待售面积则分别下降20.1%和15.8%，住宅类数据下降更为显著。
新建商品房销售方面，1-5月销售面积和销售额分别下降20.3%和27.9%，其中住宅销售下滑23.6%和30.5%。个人按揭贷款作为关键的资金来源，下降幅度达到40.2%。房地产开发企业到位资金总额下滑24.3%，反映出市场资金链压力加大。
2月权益销售1408亿元，环比降21.7%
观点指数“2024年1-2月房地产企业销售表现”研究成果显示，2月份前100房企实现权益总销售金额1408亿元，同比下降61.7%，环比下降21.7%。1-2月份，前100房企累计实现权益销售金额3206亿元，同比下降50.5%。
春节期间新房遇冷，二手房带看增加明显
根据国家统计局数据，1月份70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨的有11个，比上月增加4个；一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅较上月收窄0.1个百分点，其中上海环比上涨0.4%，北京、广州、深圳环比分别下降0.1%、0.8%和0.7%。
二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点。
数据来源：国家统计局、观点指数整理
二手房价格方面，1月份各线城市二手住宅销售价格环比继续呈现下降趋势，一线城市跌幅1%，其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.7%、0.8%、1.2%和1.6%；二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.6%和0.7%，降幅比上月分别收窄0.2和0.1个百分点。
数据来源：国家统计局、观点指数整理
截至1月份，新建商品住宅销售价格指数高于去年同期的城市有17个，而70个大中城市二手住宅销售价格指数均低于去年同期水平。
成交方面，2月受春节假期影响，成交较少。另外，2024年春节返乡置业规模也有所减少，导致春节期间市场呈现较为冷清的状态。
一方面，在去年下半年销售承压的情况下，项目已推出许多营销举措，因此春节期间持续促销的效果有限，部分项目售楼处暂停开放；另一方面，置业者认识到三四线城市房产的保值能力和租金收益水平较低，流动性欠佳，投资价值低，因而在居住需求基本得到满足后，购房热情有所下降。
有个别城市春节成交有所好转，2024年春节假期（2024年2月9日-2024年2月16日）期间深圳新建商品住宅网签28套，而去年春节假期期间无成交，主要得益于节前深圳放松限购的政策。
不过可以看到，二手房看房量有一定程度上升，其中二三线城市二手房看房量超过2023及2021年水平。
一方面，是因为去年初病毒流行导致的可比基数较低；另一方面，则是政策刺激下部分二手房业主脱手或置换意愿加强，价格调整带来了一定的/p>
融资协调机制落地，贷款陆续到位
1月12日，住房城乡建设部、金融监管总局联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》。
据住建部公布的信息，截至2月20日，全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，已提出涉及5349个项目的“白名单”并推送给商业银行；已有57个城市162个项目获得银行融资共294.3亿元，较春节假期前增加113亿元。
据银行方面披露，平安银行已对接超过1300个项目；恒丰银行已对接350个项目，总融资需求达1772亿元；渤海银行收到白名单项目1405个；国有四大行已审批通过两百多个项目，涉及的贷款金额超过千亿元。
企业方面，绿地集团披露，已有49个项目获批进入“白名单”，拟融资金额185.6亿；旭辉集团18个项目获批进入融资支持“白名单”，分布在重庆、昆明、北京等城市；碧桂园超过30个项目获批进入“白名单”，大连星荟时代等项目已获得融资支持资金。
观点指数认为，房地产融资协调机制是保交楼专项借款的“扩圈”版，目前获得资金支持的项目基本是“出险房企”的旗下项目，降低了项目烂尾的风险，亦更大范围地保障了购房者的权益。
在政策支持下，房地产领域风险降低，阶段性企业出清潮或终结。
政策对房地产业的融资支持亦落实到“三大工程”的建设中。日前，国家开发银行在广州召开了服务“三大工程”现场推动会，旨在加强保障性住房建设和城中村改造的金融服务工作。
据各地住建局披露，纳入城中村改造的35个超大特大城市大部分已有城中村改造专项借款落地，已公开具体授信额度的19个城市资金规模总计近9000亿元。其中，广州获得的授信额度达到1426亿元，为各城市中最高的一个。
部分城中村改造资金已到位。截至今年2月20日，国开行已发放城中村改造专项借款360多亿元，涉及北京、上海、广州等32个城市的223个项目。
观点指数认为，城中村改造工程或从今年下半年开始对市场产生影响，体现在购房、租赁需求的增加、保障房住房建设项目落地等方面。
LPR不对称降息，多城迎历史最低房贷利率
2024年2月20日公布的最新数据显示，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%。5年期以上LPR降息25个基点，创历史最大降幅。
数据来源：中国人民银行、观点指数整理
受此影响，各地房贷利率同步下调。北京首套房贷利率下调至3.95%，二套房贷利率为4.5%，上海、广州、深圳首套房贷利率下调至3.85%，二套房贷利率为4.25%。
珠海、中山等城市商业银行主流房贷利率首套降至3.35%，二套降至4.15%，属于市场较低的水平。
公积金贷款方面，2022年10月1日至今，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.6%和3.1%。意味着个人住房商贷与公积金贷款之间的利率差值最低已缩小至0.25个百分点，而一线城市同期首套住房公积金贷款利率与商业性贷款利率差为0.75至0.85个百分点。
另外，目前个人住房公积金贷款二套房贷款期限1-5年，贷款利率最低为3.025%；贷款期限5年以上，贷款利率最低为3.575%。
此次LPR下调后，多个城市迎来历史最低房贷利率，结合近期各地出台的首付比例调整、限购限售条件放宽、购房补贴等政策，对提振房地产市场需求将产生积极作用，亦有望助推三、四月的楼市实现“小阳春”升温。
本文源自观点网
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