一、特殊房屋买卖:疑难对策目录
特殊房屋买卖：疑难对策目录
案例索引：本目录提供了对特殊房屋交易中常见问题的深入分析和解决方案，包括小产权房、经济适用住房、公有住房及央产房等各类特殊房产的法律问题和交易策略。
1.小产权房
一、小产权房的定义和产生原因二、城市居民购买农村住宅的法律后果，涉及权属登记和民事行为的无效三、买卖小产权房的法律效力及国家政策四、小产权房纠纷案例，如以租代售、拆迁补偿、质量纠纷和抵押问题2.经济适用住房
一、购买条件、程序及权属限制二、建设与销售价格，以及经济适用房的特殊性质三、交易环节，如回购、上市出售和继承问题3.公有住房
一、公房出租和收回权的法律分析二、公有住房出售的程序、价格和产权确定三、公房纠纷类型，如出售同意、继承权等四、公有住房拆迁补偿安置的事项4.央产房
一、央产房的特殊性、资金来源和管理二、上市出售的条件、程序和限制三、交易与分割中的特殊规则，涉及离婚和遗产继承5.诉讼技巧
一、特殊房屋纠纷的诉讼类型和举证二、法律文书参考和诉讼注意事项三、相关法律法规汇编二、如何认定经济适用房买卖合同的效力问题?
1、合同是否有效应参照以下法规:《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条“有下列情形之一的，合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”
2、关于经济适用房在五年内按市场价格上市出售是否有效问题，有的当事人提出《经济适用住房管理办法》中“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”的规定是国家七部委的规章，不是行政法规。
经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。”该意见属于国务院法规，效力高于国务院部委的规章，且属于行政法规的强制性规定，违反该规定在经济适用房未满5年的情况下按市场价格上市出售，应当认为是无效的。
3、从近几年来北京(如大兴及顺义)、黑龙江、河南省等地法院的判例看，经济适用住房未满5年按市场价格上市出售，多以私下交易经济适用房的行为违反了国家的强制性规定为由被认定为买卖合同无效。
也有个别案例认定，涉案房产交易时(2003年)没有无论是国务院部门规章，还是北京市地方政府规章，对已购经济适用住房上市交易均无对购买年限及购买人条件的限制性规定。
而且，违反国务院部门规章或地方政府规章并不必然导致合同无效，最终认定购买经济适用住房不满5年买卖经济适用房的行为有效。
4、经济适用房在满五年后出售，政府行使优先购买权政府并无明确的细化规定，买卖双方只要达成合议，签订了买卖合同，该合同即为有效。
经济适用房在满五年后出售，但在交易中出于避税目的，将交易价格做低，房屋买卖合同仍有效，但是应纳税方应当依照《中华人民共和国税收征收管理法》补缴税款，并缴付滞纳金。
经济适用房买卖合同纠纷有关案件
2023-08-1316:34·童钦子
非原创文章北京市住建委2008年4月8日《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》中规定：已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，产权人应当向户口所在区县住房保障管理部门提出申请，由区县住房保障管理部门通过摇号等方式确定符合条件的购房人。2015年6月17日，北京市住建委《关于出具已购经济适用住房出售意见等问题的批复》，简化了经适房上市审批程序，规定2008年4月11日以前的，直接办理手续；以后的，房管部门要出具《已购经济适用住房上市出售意见》，并优先购买。因此，2008年4月11日为分水岭：之前，购买的经济适用房，通知中规定在取得契税完税凭证或房屋所有权证五年满足上市条件后，可在补交售价10%的土地收益后直接进行交易。之后，签约购买的经济适用房，住房保障管理部门具有优先回购权，出售房屋必须经过该部门同意，并且缴纳房价差的70%作为土地收益金。法院又如何裁判经济适用房买卖纠纷？案例一、（【2015】一中民终字第1450号）王某和李某在2003年4月约定，李某将2000年购买的北京市海淀区某小区402号房产转让给王某，首付款21万元，其余房款王某每月直接打入李某银行账户，用于该房屋按揭还款，待房屋具备过户条件时，李某应协助王某办理产权过户手续。合同确定后，王某陆续将房款交付李某，402号房屋也于2003年9月交付王某使用，但由于该房屋属于经济适用房，故一直未办理产权变更。现李某以房屋买卖合同违反国家法律规定，要求法院判定合同无效。经法院审理，最终判决双方所签合同有效，但由于该房屋不具备上市交易条件，无法支持王某所要求的办理产权过户手续。案例二、(【2014】朝民初字第34429号)2009年4月，刘某与北京某房地产开发商签订合同，购买了该项目X房屋，该房屋属于经济适用房，合同签订后，刘某交付了房款取得了该房屋的所有权。同年8月，刘某和藏某签订了房屋买卖合同，将X房屋卖给藏某，合同签订后，藏某将72万元房款交付刘某，刘某也将X房屋交付藏某使用，2010年10月刘某取得该房屋所有权证。后刘某以之前不清楚国家法律规定，要求法院判定与藏某所签房屋买卖合同无效。法院认为，经济适用房上市必须符合国家规定，该房屋不满足上市条件，刘某与臧某签订的房屋买卖合同违反国家相关规定，损害社会公共利益，判定合同无效，臧某返还X房屋。同样的两例案子，法院判决结果却不同，关键点在于房屋首次购买时间点，案例一中房屋是在2008年4月11日前签约购买的，在此之前的经济适用房，政府不再有优先回购权，只要房主在取得所有权证五年后即可出售。而案例二中的涉事房屋购房合同签订日期是在2009年，该房屋在满五年上市交易之前必须有所在地区的住房保障管理部门出具的放弃回购等相关文件才可上市交易，否则将被认定合同无效，在司法实践中，通常以2008年4月11日已经成为判决该类案件的一个时间节点。无效合同应怎样处理？北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的指导意见（试行）》第六条第三款：经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果，适用《合同法》第五十八条（合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。）的规定，并考虑居住安置问题妥善处理，在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，公平合理的予以确定。北京市借名购买经济适用房问题借名买房合同是指，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同。借名人的实质目的是为规避限购或者保障房政策，但随着房屋增值，双方容易就房屋权属问题产生争议。一、政策变化2008年4月11日，北京市颁布了《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，其第三条规定：“本通知发布之日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按以下规定执行：（一）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，按照本通知第二条有关规定执行，产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款予以退还。（二）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。出售价格低于指导价格的，应按指导价格作为收取土地收益等价款的基数。产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款在应补交价款中核减。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。购房人按市场价购买已购经济适用住房后取得商品房产权。”《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第六条第二款出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。第十六条借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。（一）因此，以2008年4月11日为分界，北京法院采取不同的裁判标准：该日期之前的借名买房合同有效，该日期后的借名买房合同无效。2008之前案例：“且诉争房屋的原始购房合同签订于2004年9月16日，取得房屋所有权证亦已满五年，故该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，应属合法有效。”--《孙凤乔等与王剑锋合同纠纷一审民事判决书》（二）但是，能证明双方达成借名买房的合意形成于2008年4月11日之前的，即便房屋买卖合同的签订或房屋取得在该时间点之后，仍然可以参照“旧法”，即借名买房合同有效。例：本案中，《商品房预售合同》虽签订于2009年5月，但购房款项缴纳、草签购房合同等行为均发生于2008年1月31日，由此可以认定柳仁萍、栾坤达成借名买房的合意的时间应在2008年1月31日之前。涉案房屋于2010年已经取得房屋产权证书，现早已超过5年的上市交易限制，涉案房屋现已具备上市交易条件。因此，双方的借名买房合同，符合北京市对于原购买经济适用住房买卖合同签订于2008年4月11日前应认定借名合同有效的司法实践。柳仁萍借栾坤之名购买涉案房屋的借名合同应为有效。--《北京市第三中级人民法院--栾坤与柳仁萍合同纠纷二审民事判决书》二、无效原理由于经济适用房的保障性质，借名买房行为损害了社会公共利益，因此合同无效。案例：“涉案房屋属于限价商品房，限价商品房系北京市为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭供应的保障性住房，出售对象具有特殊性。双方的借名买房合同关系会损害其他具备限价商品住房购买资格者的权益。”--《梁国英与梁阳合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》“损害社会公共利益的合同无效”--《梁国英与梁阳合同纠纷》三、关于借名买房合意的判定对于是否构成借名买房合同，核心是判断双方是否达成借名买房的合意。（一）这种合意即可以是书面的，也可以是口头约定例：在刘亚林否认双方存在口头借名买房约定的情况下，勤十诚公司亦未就双方存在借名买房合意完成举证责任，因此其应承担举证不利的后果。本案中当事人虽然没有借名买房书面协议，但勤十诚公司证明双方形成借名买房的合意举证更充分，更具有优势地位。--《北京勤十诚文化传媒有限公司等与刘亚林合同纠纷再审民事判决书》“借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以是口头约定。”--《北京玫瑰坊时装定制有限责任公司与仝京红房屋租赁合同纠纷再审民事裁定书》（二）举证责任提出构成借名买房合同关系的一方应承担相应的举证责任。在认定双方是否构成借名买房合意的时候，法院会考虑如下因素：购房款和银行贷款的实际支付方，相关手续的实际办理者（税款缴纳、物业费、停车位费等），材料保管在哪一方手中，房屋后续支出由谁承担，房屋实际控制使用者等。反驳构成借名房屋买卖的一方也应当对出资等行为作出合理解释。例：梁国英虽否认存在借名买房的事实，但其提交的证据不足以对于梁阳向其付款、对房屋贷款偿还及房屋使用状况等行为作出合理解释。--《梁国英与梁阳合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书》三、合同无效的后续处理借名买房合同被无效后可能涉及如下问题：（一）出借方向借名方返还出资；（二）房屋装饰装修费用的返还；（三）房屋升值损失的分担；（四）借名方实际占用房屋期间的使用费；（五）借名方的腾退问题；案例：“合同被确认无效后，因无效合同取得的财产应当相互返还。对于梁阳要求返还的购房款一节，现有证据可以认定其支付了首付款199990元，还贷款158765元，对于上述款项，梁国英应当予以返还，对于梁阳要求返还的其他购房支出，因其未提交相应证据予以佐证，一审法院不予支持。对于梁阳主张的装修款一节，因房屋装修后系梁阳在居住，故对于其要求返还装修款一节一审法院不予支持，但考虑到装修尚有残值，且双方就装修残值达成一致意见，被告亦同意返还，故一审法院对此不持异议。对于梁国英主张梁阳腾空并返还涉案房屋的请求，一审法院亦予以支持。合同被确认无效后有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。考虑到梁国英作为被借名人，在借名关系成立之时明知涉案房屋性质，又在多年后要求返还房屋，故其应对合同无效承担主要责任。对于梁阳主张的房屋升值损失一节，一审法院综合考虑房屋现值和原购买价格的差异所造成的损失及双方对涉案房屋的出资情况酌情确定。对于梁国英主张的房屋居住使用费一节，涉案房屋自取的之日至今由梁阳居住，现双方借名买房合同无效，梁阳居住使用涉案房屋应当支付占有使用费，但被告主张的计算标准过高，一审法院综合考虑房屋性质，结合案情予以酌定。综上判决：一、梁阳与梁国英就北京市朝阳区2××号房屋的借名买房合同无效;二、梁国英于判决生效后七日内返还梁阳购房首付款十九万九千九百九十元，还贷款十五万八千七百六十五元、装修残值三万元；三、梁国英于判决生效后七日内赔偿梁阳房屋升值损失一百二十万元；（）四、梁阳于判决生效后七日内将位于北京市朝阳区2××号房屋腾空并返还给梁国英；五、梁阳于判决生效后七日内按照每月二千五百元的标准支付梁国英自二〇一六年十一月至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费；六、驳回梁阳的其他诉讼请求；七、驳回梁国英的其他反诉请求。”--《梁国英与梁阳合同纠纷》（六）被借名方垫付部分房屋出资时，对房屋升值部分利益损失问题。中永信公司与汤志之间并没有共同出资购买涉案房屋的合意，中永信公司是涉案房屋的实际权利人，汤志偿还部分房屋贷款的行为是履行借名买房合同，与中永信公司形成债权债务关系，对涉案房屋并不享有物权，涉案房屋所有权包括收益权归属于中永信公司。本案中，中永信公司借用汤志的购房资格，亦借用了汤志的贷款资格，汤志偿还了剩余银行贷款后，中永信公司亦未及时将上述款项支付汤志，目前涉案房屋增值巨大，汤志主张中永信公司应对其进行补偿，具有一定的合理性。具体补偿金额本院将以汤志偿还的贷款、补缴土地收益之金额为基数参考民间借贷案件中法律保护的利率标准上限，遵循公平、诚实信用原则，酌情予以确定。--《中永信实业发展有限公司等与汤志合同纠纷再审民事判决书》四、对拆迁房屋是否适用？借名买卖拆迁房屋一般不适用上述裁判规则。案例：“涉案房屋的产权性质为绿化隔离地区改造农民自住回迁安置楼房，属于按经济适用房管理房屋，并非经济适用房、两限房等保障中低收入家庭住房困难性质的房屋，亦不属于限制上市流通买卖的房屋之列。刘成系涉案房屋的原合同购买人，并非涉案房屋产权人。同时，刘成亦未提供证据证明该《买卖合同》存在合同法中所规定的合同无效的情形，故刘成的主张无相应法律及事实依据，本院不予支持。”--《刘成与姚盛元等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》
