电话+V：159999-78052，欢迎咨询保利地产信托融资情况分析，[小程序设计与开发]，[小程序投流与推广]，[小程序后台搭建]，[小程序整套源码打包]，[为个体及小微企业助力]，[电商新零售模式]，[小程序运营推广及维护]
通过分析09和10年绿城集团的年度财务报告，我们发现，绿城集团的筹资方式主要依赖于银行房地产信贷，大约占融资总额的64.77%。由于09年初，经历过金融危机这场浩劫后，中国房市开始回暖，房价一路飙升，整个房地产市场一片欣欣向荣。在此情况下，绿城集团良好的经营业绩为其资产负债表增色不少，也为其从银行进行信贷投资增添了很多优势。但表面上的风光并不代表绿城集团的资金结构是十分安全合理的。从06年起，绿城的资产负债率就一直飘高在110%以上，2010年更是升高到216.22%，截止2011年6月，绿城集团的资产负债率依然高达204.77%。
危机很快就显现出来：
1.在政府介入房地产市场以前，基本所有的房地产商都是通过竞标土地，将土地抵押给银行获取贷款，建商品房，用销售收返还贷款这样的模式来营运获利的。但是这种情况在2010年政府对土地使用严格监管以后，就有所改变了。房地产开发商竞标土地的款项需短期内缴清，这就使得地产开发商在现金流上受到很大限制。
2.2011年2月起，高速的通货膨胀给中国市场带来了很大的波动，使得政府不得不出手干预经济，出台了一系列针对银行贷款的财政和货币政策。仅在2011年上半年政府就2次上调存贷款基准利率，4次上调金融机构存款准备金率，银根极度收缩使企业很难从银行获得有效融资，这就使得绿城不得不转向另一种筹资方式——房地产信托融资。
3.2011上半年绿城集团共发行7款信托计划，信托融资共计37.67亿元，在国内大型房地产开发商中仅次于万达及保利，其中，万达今年上半年共发行8款信托融资计划，涉及金额60.76亿元，保利上半年发行信托计划11款，发行总规模为44.14亿元。但由于绿城激进的财务策略使负债比率一直过高，导致企业的信用可信度不高，致使投资者信任度下降，造成“绿城信托门”事件，使其筹资受到影响。
4我们通过报表分析，发现绿城将企业每年的销售收入基本全部用于再投资，扩大其规模。在此情况下，绿城突然遇到房价暴跌，房市直线下滑，而此时董事长宋卫平仍然坚持不降价。而在年初，“新国八条”的中“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”、“原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。”等条例的影响下，绿城的“不降价”政策使他们的客户群体急速减少，销售情况也十分不景气，因而很难获得自有资金来周转。这些因素为其资金链的断裂埋下了伏笔。
与此同时，我们认为绿城集团在投资策略上也存在着失误。09年房市的快速回暖，房价较08年同比上涨25.01%。价格一路飙升使得很多房地产开发商大发了一笔，10年更是节节高升。也许是房市太过火爆使绿城集团的决策者对形势过于看好，没有考虑到政府的房市以及银行信贷调控政策影响，采用了比较激进的投资方式，错误的预计了市场的潜在风险。快速的大规模的投资使得绿城集团现有资金急速减少，而大量的商品房积压，不能快速变现，加剧了整个资金链的断裂。
在新的宏观调控政策下，房地产开发商之间的合作趋势日益明显。面对资金风险、优质土地获取、经验共享和融资渠道拓宽的需求，强强联合成为行业共识。万科，作为行业的领头羊，预计2012年80%~85%的项目将采取合作开发，以应对资金紧缩和财务安全的挑战。在拿地和项目开发上，万科与五矿建设、保利地产等多家房企展开合作，分散风险，提高资源使用效率，同时减少对信贷的依赖。
保利地产同样重视与招商地产等伙伴的合作，以获取优质土地资源，应对日益激烈的市场竞争。金地集团则通过股权合作和多元化的融资方式，如与瑞银、平安信托等合作，降低项目资金压力。在合作模式上，房企如万科、保利和金地均选择成立项目公司，明确经营与投资方，以减少合作过程中的摩擦，确保项目顺利进行。
保利租赁住房类REITs产品采取储架、分期发行机制，为国内首单储架发行类REITs。此次储架总规模不超过50亿元，首期发行规模17.17亿元，虽然保利租赁住房REITs仍为私募发行，但储架发行的意义在于对未来公募发行的可能性做准备。此次产品的基础资产为私募基金份额，底层资产为保利地产自持租赁住房，而且这些物业均由保利地产旗下租赁住房管理运营平台保利安平和保利商业负责运营。
对比7年期AAA级企业债平均利率为5.3%，考虑期限利差，19年存续期5.5%的利率处于低利率水平。此次优先级、次级占比为9:1，其中优先级资产支持证券规模为15.4亿元，预期收益率为固定5.5%，且证券评级AAA;次级资产支持证券规模为1.7亿元。本专项计划针对优先级资产支持证券每3年设有开放退出安排，可提前结束;次级资产支持证券不参与开放退出。
在开发端融资收紧的背景下，租赁就成为了新型融资渠道。目前在银行表外转变内，严控信托等非标资金流入房地产领域时，外加上海等城市严查并购贷款的情形下，开发商的融资渠道受限造成融资收紧。但长租公寓却是国家现阶段重点鼓励和扶持行业，加上重资产持有模式拉长投资回收期，因此资产证券化是释放这个行业资金沉淀最有效的解决方法。
保利地产拥有项目公司股权、债权及物业资产的优先收购权。保利地产作为资产优先收购权人，有权根据《标准条款》与《优先收购权协议》的约定优先收购私募基金所持项目公司的股权、债权，以及项目公司所持物业资产。由于公司未来业绩和估值的双双上修，加上行业合理的估值中枢在14倍左右，因此维持公司目标价24.27元/每股，公司2017~2019年EPS维持1.32/1.74/2.26元，对应PE为11.0/8.4/6.4倍。
风险提示:发生差额支付启动事件。
电话+V： 159999-78052
专注于小程序推广配套流程服务方案。为企业及个人客户提供了高性价比的运营方案，解决小微企业和个体拓展客户的问题
