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网络舆论中，关于房地产市场的话题愈发热议。有人认为房价已触底，刚需购房者无需多虑，而投资者需谨慎。然而，真相是否如此？站在2024年的起点，若你还考虑将购房作为投资，那么请花几分钟聆听我的分析和建议。
从宏观经济角度看，我国经济虽从高速增长转向高质量发展，但增速在全球仍保持领先。作为经济引擎的核心城市，汇聚高端产业和人口，成长潜力巨大。这些城市的核心地段，房价相对较高，正是其成长性的直接体现。
投资渠道方面，近期A股市场经历了一场大洗牌，众多小盘股遭遇重创，而盈利能力强的核心优质股却依然坚挺，甚至价格高于前几年。同样，在房地产市场，核心区域的核心房产也具有这样的保值增值潜力。以重庆为例，尽管整个城市的均价在1.5万左右，但观音桥等城市核心区域的房价一直保持在3万以上，一些高端项目售价更是高达3.5万以上，且持续上涨。这些城市核心房产已形成独特行情，与核心股票、黄金并列成为热门投资品。
什么样的城市核心房产值得作为投资首选？我认为需满足三个标准：高价值地段、可长线持有、能生钱。高价值地段如城市的CBD区域，价值显然高于区域中心和普通商业中心。观音桥、江北嘴、弹子石等地无疑是价值链的顶端。可长线持有意味着这些房产不易受限购政策、经济环境等因素影响，流通性强，持有时间越长，价值越高。能生钱不仅指租金回报，更是资产增值潜力。生钱能力强的核心房产在投资竞争中更具优势。
1.房地产市场的饱和状态
当前，无论是大城市还是中小县城，购房需求主要是刚性需求，很少有人会因为房价下跌而大规模购买房产，或者因为房价上涨而大规模出售。自从政府提出“房子是用来住的，不是用来炒的”政策之后，炒房团逐渐退出市场，导致房地产市场疲软。即使拥有房产，也难以出售。卖家不希望以低价出售，而买家则不愿意以高价购买。另外，我国人口增长率持续下降，根据国家统计局发布的数据，全国人口总量有所减少，城镇化率不断提高。2021年底，全国人口为141175万人，比上年末减少85万人。全年出生人口956万人，人口出生率为6.77‰；死亡人口1041万人，人口死亡率为7.37‰；人口自然增长率为-0.60‰。人口增长的减缓，以及就业和失业问题，导致许多人离开大城市返回农村地区。这种情况在一定程度上导致大城市人口流失和人才流失。此外，许多家庭已经拥有了一套房产，一些房地产项目出现烂尾现象，导致一些消费者没有足够的经济能力和信心购买新房。同时，越来越多的年轻人选择不婚生活，摆脱了传统观念的束缚，不再将购房作为人生目标。可以说，丈母娘是推动房地产经济发展的重要力量。
2.城市化的转型
过去，城市化的推进将农村土地转变为城市土地，农村人口转变为城市人口，这导致房地产曾在一段时间内异常火爆。然而，随着城市化转型的逐步推进，以及对农村地区发展的大力支持，人才和资本在城市和农村之间双向流动。城市化转型并不彻底，导致房地产市场结构失衡。
3.经济增长下滑
自贸易战爆发以来，我国制造业面临较大压力。同时，国内电商的迅速发展改变了许多实体经济的命运。此外，网红经济的畸形发展也对传统行业产生了影响。例如，一场直播带货可能带来千万甚至上亿的销售额。然而，这些资金大部分流入个人口袋，导致年轻一代的中坚力量希望通过网络经济实现个人价值。这在一定程度上削弱了手工业和制造业。同时，物价上涨以及高校大学生毕业后面临的就业压力，使得他们对于购房缺乏兴趣。在高房价和长期贷款的压力下，年轻人更倾向于选择“躺平”的生活方式。此外，随着老龄化的加剧，年轻一代需要承担抚养四位老人的压力。在这种情况下，努力工作可能难以实现购房目标，因此一些人选择投身于更赚钱的行业。然而，竞争激烈的市场和有限的机遇使得这一道路并不容易。一些专家甚至表示，年轻人可以考虑一辈子租房生活。这些因素都在一定程度上导致了经济下滑，从而影响了购房需求。
中国城市化进程将继续蓬勃发展至少十年，城市化意味着需求，需求催生供给。这预示着未来房地产行业仍具有盈利能力，目前没有明显迹象表明它已进入夕阳产业。房地产行业增速虽已放缓，但这并不意味着行业前景黯淡。相反，对于有志于在这个行业发展的个人而言，始终有广阔的发展空间和机会。
对于短期内可能出现的失业问题不必过度担忧，只要持续努力，总有适合自己的位置。随着城市化的持续推动，房地产市场将持续繁荣，提供充足的机会和增长潜力。在经济环境和政策调控的共同作用下，房地产行业将持续为市场创造价值，为经济稳定增长贡献力量。
展望未来，房地产行业将继续为中国经济和社会发展发挥重要作用。城市化进程的推进将不断催生对住房、商业空间和基础设施的需求。尽管行业增速可能放缓，但其总体发展趋势仍向好。对于有志于在这个领域深耕细作的个人而言，抓住机遇、积极应对挑战，将能够在这个行业中找到自己的舞台。
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