编者荐语：
一般来说，如果借名购买的是商品房且双方有借名买房的合意，那么借名买房一般会被认定为合法有效。但如果购买的房屋是需要具备特殊购买条件的政策性房屋，借名买房的效力风险极大。但如果以信托方式解决这一问题，似乎会极大降低前述风险，不失为一个好选择。
以下文章来源于InlawweTrust，作者inlawwetrust
在我的小书《信托法解释论》（中国法制出版社2015年版，第二章）中，探讨过两个借名买房纠纷的案例。
案例1借名买卖经济适用房纠纷案
2002年，被告宋振强委托中介公司在代理购房的事务过程中，与原告潘喆协商一致，征得潘喆的同意，并取得潘喆的身份证，以潘喆的名义购买了位于北京市昌平区东小口镇某小区10号楼1206室的房屋一套。该房屋系经济适用房，建筑面积106.67平方米，总价款282676元，交付期限为2002年4月21日。2002年4月9日，宋振强又以潘喆（借款人）的名义向银行借款22万元，用于购买上述房屋。于2004年2月24日取得了房屋所有权证书，登记的所有权人为潘喆。潘喆未支付购房的任何费用。房屋交付后，宋振强在该房内居住。
2007年1月，潘喆向法院起诉，要求判令宋振强向其腾退北京市昌平区东小口镇某小区10幢12层6号房屋一套。昌平区人民法院认为虽然潘喆取得该房屋权属证书，但其未支付购房的任何费用，且未持有任何与购买房屋有关的合同、权利证书、房屋使用等材料的原件。遂判决该房屋的所有权归宋振强。潘喆不服，向北京市第一中级人民法院上诉。
北京市第一中级人民法院认为：潘喆持有上述房屋权属证书，主张宋振强腾退房屋，符合房屋管理相关法律规定，本院予以支持。潘喆取得的是经济适用房，而经济适用房是政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。故宋振强要求确认产权归其所有，缺少相关法律依据，本院不应予以支持。改判宋振强将位于北京市昌平区东小口镇某小区十号楼十二单元六号房屋腾退并交予潘喆。
本案虽属合同纠纷，但对分析脱法信托具有借鉴意义。
借名别人买经济适用房的实质是把自己购买经济适用房的资格转让给别人。本案的核心问题是：当事人的行为是否构成了一个通谋的意思表示或者是一个以合法的形式掩盖非法目的的合同、是否构成一个规避法律的合同。这就需要探讨经济适用房的资格是否是一个可以转让的资格。根据我国的相关规范，经济适用房具有社会保障的目的，因此，这种资格若允许自由转让，即无法达到国家创设经济适用房制度的目的。
但是矛盾的是，一般的经济适用房制度都规定，经济适用房在购买后几年后可以流通，也即，法律并不禁止经济适用房的买卖，这样经济适用房购买的资格似乎并非完全不可转让[1]。
本案中，法院推倒已经完全履行的合同之效力，则有助长当事人背信行为或者败德行为之嫌——在合同签订之时甚至合同履行之时当事人都认为签订了一个合算的合同，但是，因经济形势的变化，当事人后悔的时候就可以自己签订的合同无效的方式推翻之[2]，这违背人们的公平正义观念。
而且，关于经济适用房的相关规定的并非法律或者行政法规，往往是地方性的政府规章，无法构成前述的违法，只能非常勉强地纳入违背公序良俗的框架（违背“社会公共利益”）。
我们假设当事人用信托的方式来完成上述安排：甲把一笔金钱转让给乙，以乙为受托人，并在信托文件中约定受托人管理信托财产的方式是购买房产，受托人用信托财产购买了经济适用房，并最终在法律允许经济适用房转让的时候（一般是5年），把经济适用房作为信托利益过户给甲。这个交易过程并无任何的违法之处。若法院在事后否定信托的效力，其过分干预的特征至为明显。
案例2章亮虹诉谭虹玲委托合同案[4]
2008年3月7日，章亮虹与谭虹玲签订信托协议书，约定：信托人及受益人为章亮虹，受托人为谭虹玲，信托财产为1801，1802号房屋。章亮虹于2001年7月21日购买了上述房屋，后因章亮虹身份（美国籍）问题，无法获得银行按揭贷款，故以谭虹玲名义购买房屋，并以谭虹玲名义购买房屋并申请贷款。双方协商一致同意以谭虹玲名义购买该房屋，并以谭虹玲名义购买房屋并申请贷款。章亮虹每月/季按时还款与贷款银行，并将该款项按时存入贷款银行专为谭虹玲开立的账。如不能按时偿还银行贷款而被贷款银行采取法律行动，章亮虹应保证谭虹玲不受财产及法律方面任何损失；章亮虹不按时还款与谭虹玲无关，谭虹玲应向银行揭示真正购房人、借款人、还款义务人。谭虹玲除依法定或约定而取得报酬外，不得利用信托财产为自己谋取利益。
二审法院认为：谭虹玲与章亮虹签订的信托协议书系双方当事人真实的意思表示，未有违反法律、法规之处，应为有效，双方当事人均应当按约定履行。根据信托协议书的约定，章亮虹系房屋的实际购买人，故章亮虹要求谭虹玲协助办理产权过户手续的诉讼请求，于法有据。谭虹玲上诉称其与华润公司签订的两份商品房买卖合同存在规避法律的问题，属于无效合同，并认为一审判决无法执行，谭虹玲就其该项上诉理由并未充分提供法律依据，两份商品房买卖合同并未违反法律法规的强制性规定，就其该项上诉理由，不予采信。二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项，第一百五十八条，判决：驳回上诉，维持原判。诉争房屋的银行抵押贷款手续解除后七日内，谭虹玲及华润公司协助章亮虹办理诉争房屋的产权过户手续，将上述两套房屋的产权过户至章亮虹名下。
在案例2中，当事人明确以信托来作为处理双方关系的法律结构，因所涉房屋为商品房，不涉及对特殊不动产管制的规范，即使存在对某些法律程序的规避，法院也不认为其违法。
借名买房，和代为持股等其他“借名”、“借人头”、“挂靠”行为类似，只要不违反法律、行政法规的效力性强制规范，不违反公序良俗，其有效性应得到支持。
刚看到高凌云教授评论借名买房的裁决说，这可以构成购买价金型复归型信托（purchasemoneyresultingtrust）。的确如此。例如，两个或多个人共同出资去购置财产，衡平法会认为这些人按出资份额享有对所购财产的衡平法财产权，而不管他们是以谁的名义持有这个财产（是以他们中的某个人、某几个人甚至是第三人的名义）。享有财产的法律财产权（legaltitle）的人是以裸体信托方式、为了他们大家的利益持有所购财产[4]。
郑某作为原告诉至回龙观法庭称：2004年2月，郑某购买北京市昌平区东小口镇天通西苑三区*号楼单元*号经济适用住房一套。由于郑某与杨某、吴某、肖某的亲情关系，购房款由杨某支付，先由杨某居住，以解决杨某及其丈夫吴某在京经商暂时住房问题，故未立任何字据。吴某及吴某之母肖某也居住在该房屋内。2007年郑某因结婚需要住房，多次向杨某提出还款退房，但均遭到拒绝，甚至声称断绝亲情关系。有鉴于此，故诉至法院，要求：1、判令杨某、吴某、肖某将占有郑某的位于北京市昌平区东小口镇天通西苑三区*号楼1单元*号房屋腾空后交还给郑某；2、杨某、吴某、肖某返还郑某房屋的所有权证书及购房合同原件、购房发票；3、诉讼费用由杨某、吴某、肖某承担。
杨某答辩：该房屋系我实际出资购买，只是借用了郑某的名字，该房屋的所有权应归我所有。我购买房屋后，对房屋花了30万元进行了装修，如果仅仅是借住，不符合常理。尽管该房屋的所有权证书上所有权人一栏记载的是郑某，但是该房屋的购房款由杨某支付，所有手续是杨某办埋的，房屋实际上也由杨某支配、占用，因此杨某就是该房屋的事实上的产权人。
经审理查明：2004年2月27日原告郑某与北京顺天通房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买其开发的位于北京市昌平区东小口镇天通西苑三区第*幢*单元*号房屋，总价款为518738元。合同签订后被告杨某向北京顺天通房地产开发有限责任公司交纳了全部购房款购得此房，并自房屋交付使用后与家人吴某、肖某一起在该房屋内居住。房屋所有权证书、商品房买卖合同及购房款发票在被告处保存。
回龙观法庭认为：现位于本市昌平区东小口镇天通西苑三区第*幢*单元*号房屋的所有权证书上登记的所有权人为郑某，其享有该房屋的相关权利受法律保护。但基于系杨某向该房屋出卖人交纳了全部的购房款，且与吴某、肖某一直在该房屋居住并对该房屋进行了装修，双方对此亦未作约定，故郑某目前主张杨某、吴某、肖某为其腾房，本院不予支持。法院驳回郑某的诉讼请求。
第二次：上诉，维持原判
郑某不服，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院认为房屋虽然登记为郑某，但基于系杨某向该房屋出卖人交纳了全部的购房款，且与吴某、肖某一直在该房屋居住并对该房屋进行了装修，双方对此亦未作约定，故郑某目前主张杨某、吴某、肖某为其腾房，本院不予支持。一中院判决驳回上诉，维持原判。
第三次：申请再审仍被驳回
北京市高级人民法院以原审判决事实清楚，合法有据，驳回了郑某的再审申请。
第四次：以所有权确认纠纷为案由起诉
郑某在上述官司失败后，找到了安居房地产专业律师靳双权，此时，郑某的案件已经过了回龙观法庭一审驳回请求，北京市第一中级人民法院驳回其上诉，北京市高级人民法院驳回其申诉。靳律师经过认真研究后，提出原案件的案由选择上存在问题，原案由是返还原物，然而，该房屋虽然登记在郑某名下，但是房款及装修款都是由被告支付的，法院在房款及装修款未解决的情况下，不能直接要求被告腾房。因此，靳律师提出先以所有权确认纠纷为由起诉，案件胜诉后，再打物权保护纠纷。得到郑某的同意后，靳律师以所有权确认纠纷为由请求确认该房屋所有权人为郑某。因隶属关于调整，该案由由东小口法庭审理，该法庭于2012年判决支持了郑某的诉讼请求。
第五次：对方上诉被驳回
北京市第一中级法院认为，该房屋登记在郑某名下，根据物权法的规定，认定该房屋归郑某所有。
第六次：以物权保护为由起诉
靳律师代理郑某以物权保护为由要求被告腾退房屋，法院受理该案。对方提起反诉，请求按市场价格赔偿对方的房屋增值的损失。法院委托北京中评评估公司对房屋市场价值进行评估，该评估公司按市场比较法进行评估，结果为天通苑西三区的房屋单价为25000元每平米。靳律师经过到天通苑地区房地产经纪机构及房屋管理部门调查，了解到该房屋由于户型较大，单价仅21000元左右。后靳律师到该评估公司咨询，该评估公司认为评估依据合法、客观，评估结果可信。评估报告结果出来后，东小口法庭继续安排开庭，靳律师申请评估公司工作人员出庭接受质询，该公司派两名工作人员出庭。靳律师经过询问，该两名人员声称出现场及全部手续都由该二人完成，后靳律师要求其出示评估师执行证书，但该二人出示的是评估从业资格证书。根据评估规范的规定，出具评估报告的评估人员必须具备评估执业证书，并且必须出现场，该二人只有从业资格证书，并不是评估师，而在评估报告上签字的人员，经查有评估师执业证书，但该人并未出现场。后靳律师申请重新评估，法庭认为评估存在重大瑕疵，委托另一家评估公司重新评估，评估结果为21000元左右。
法庭最终判决对方在判决生效后十日内将房屋返还给郑某，郑某按房屋市场价值赔偿对方80%的损失。双方均未提起上诉，郑某通过各种途径筹集资金赔偿了对方损失，对方现以将该房屋返还给了郑某。
