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一、土地使用权转让如何计算税费?

出让方税费计算详解

出让方需承担的税费包括营业税、城市维护建设税及教育费附加、土地增值税、企业所得税及印花税。

1.营业税：转让土地使用权的全部收入减去土地使用权购置或受让原价后的余额为营业额，按照5%的税率征收。

2.城市维护建设税及教育费附加：以营业税额为计税依据，分别按5%及3%的税率征收。

3.土地增值税：以转让土地使用权取得的全部收入减去法定扣除额后的余额为土地增值额，按照累进税率征收。法定扣除额包括取得土地使用权的金额、与转让土地使用权相关的税金等。土地增值税采用四级超率累进税率，具体标准如下：增值额未超过扣除项目金额50%的部分征收30%；增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的征收40%；增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的征收50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分征收60%。

4.企业所得税：以转让土地使用权取得的全部收入减去土地使用权的购置或受让原价、营业税、城市维护建设税和教育费附加以及土地增值税后的余额为应纳税所得额，按照25%的税率征收。

5.印花税：土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合同金额为计税依据，按5‰的税率征收。

受让方税费计算详解

受让方需承担的税费包括城镇土地使用税及印花税。

1.城镇土地使用税：在城市、县城、建置镇、工矿区范围内使用土地的单位，需按实际占用的土地面积（平方米）为计税依据，按一定税率按年缴纳。

2.印花税：土地使用权转让合同属于产权转移书据，以合同金额为计税依据，按5‰的税率征收。

二、营改增后企业转让土地使用权交什么税

在营改增政策实施后，企业转让土地使用权时需缴纳多种税费。根据财税〔2016〕47号文件，对于一般纳税人而言，若转让的土地使用权是在2016年4月30日之前取得的，需按照（全部价款和价外费用－土地使用权的原价）÷（1+5%）×5%计算土地增值税。若是在2016年4月30日之后取得的，则应按照全部价款和价外费用÷（1+11%）×11%计算。而对于小规模纳税人，无论土地使用权取得时间，转让时均需按照（全部价款和价外费用－土地使用权的原价）÷（1+5%）×5%或全部价款和价外费用÷（1+3%）×3%计算土地增值税。

受让方在获得土地使用权时，需按照转让价格或评估价格缴纳契税，税率固定为4%。根据《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）文件第三条规定，土地使用权出让合同和转让合同需按产权转移书据征收印花税，税率设定为万分之五。

此外，企业还需缴纳城建税、教育费附加和地方教育附加，这三项费用在转让土地使用权时应一并考虑。这些税费的计算和缴纳方式需遵循相关税务法规。

综上所述，企业在转让土地使用权时需综合考虑土地增值税、契税、印花税以及城建税、教育费附加和地方教育附加等税费的计算和缴纳。不同情况下，需根据取得土地使用权的时间和纳税人类型选择适用的税率和计算方法，确保符合税务规定。

转让土地的土地增值税如何计算？

　　问题内容：
　　我公司向另一房地产公司购买了一块位于城市市区的土地，拟开发为商业地产，并对土地上的建筑物进行了拆除及土地的平整，并委托中介机构进行了规划方案设计、勘查设计等，已支付的部份设计费计入了开发成本，同时因项目进行招商发生了部份费用直接计入了管理费用。后因其他原因，我公司将尚未开工的该地块进行了转让，请问：该转让行为的土地增值税是否可以按开发成本的20%加计扣除，期间费用及利息可否按比例扣除？若认定为直接转让土地，根据相关规定只能扣除取得土地支付的地价款及交纳转让环节的税费。那么我公司已发生的开发成本（规划方案设计、勘查设计、景观绿化养护支出）及相关费用如何扣除？

　　回复意见：

　　根据《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）文件第六条二款规定：“对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。”

　　因此你公司将生地变为熟地的开发过程中，对开发成本可以加计20%扣除，但期间费用及利息不得扣除。

　　如你公司实质上属于未进行开发即转让的，则根据第六条一款规定：“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。”

　　则相应的相关费用在计算土地增值额时不得作为扣除项目。

　　上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。

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