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一、房地产企业融资有哪些方式

房地产业作为资金密集型产业，具备高投入、高风险和高产出的特点。房地产开发的每个阶段都需要大量资金支持，因此，企业必须掌握融资方式的优缺点、政策限制和融资成本，以便根据实际情况选择合适的融资途径。

房地产融资通常分为内部融资和外部融资两大类。内部融资主要是指企业的自有资金来源，如抵押票据、债券、可出售的经营性和存量物业，以及近期可回收的各种款项等，甚至包括向消费者预收的购房定金。然而，随着企业投资规模的不断扩大，单纯依赖内部资金已难以满足其发展需求。

外部融资又可以细分为直接融资和间接融资。直接融资是指通过资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括上市融资、债券融资、房地产投资基金和房地产信托等多种融资方式。间接融资则是指从金融机构获取的资金，主要用于解决房地产开发过程中的短期资金需求，即房地产项目贷款。

对于房地产企业而言，了解并掌握这些融资方式对于确保资金链的稳定和项目的顺利推进至关重要。无论是内部融资还是外部融资，企业都应根据自身的发展阶段和资金需求，灵活选择最适合的融资方式，以确保项目的成功实施。

二、房地产企业融资的方式有哪些

你好，关于你咨询的房地产企业融资的方式有哪些这个问题，回答如下：我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资、1、内部融资方式包括：(1)企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金(主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成)等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。(2)预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。2、外部融资的主要渠道和融资工具有：(1)上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。(2)房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。(3)银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。(4)房地产投资信托(RealEstateInvestmentTrusts，REITs)是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。(5)商业抵押担保证券(CMBS)：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。(6)其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。按照不同的分类标准，就可以将房地产企业融资的方式划分为不同的类型，最常见的分类是指内部融资以及外部融资的方式。不管通过何种方式进行融资，都必须满足一定的条件，且需要通过相关金融机构的允许。在融资期限过后，需要向特定的投资者支付本金及其利息。

房企境内外融资持续缩水，多渠道纾困政策已在路上

原创2022-05-10 16:41·第一财经

房企整体融资规模在持续缩水。

在过去的4月份，房地产境内、境外债券融资共发行63笔，较上月减少23笔，发行规模折合人民币约617亿元，环比减少30%，同比减少34%，境外融资同环比跌幅更大，贝壳研究院最新报告显示了该数据。

以往，3月、4月为房企信用债年度集中发行时段，但今年的融资窗口期未至，没有迎来销售“金三银四”的房企，在融资领域也倍感低温。

不同房企面临的融资环境，可谓“冰火两重天”。某财务较为稳健的民营房企人士称，公司的融资一直很顺畅，五一楼盘销售也尤为火热。另一出现偿债压力的房企，债券融资渠道至今仍是关闭状态，项目出售进展也较缓慢。

值得注意的是，近期监管层多次发声，强调要积极支持房地产企业债券融资，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。

业内认为，政府不断出手稳定市场，并向主要几家AMC和18家银行提供12家房企的清单，有助于防范化解房企债务风险，房企融资方向有可能向银行贷款、借款方向偏移，并购相关融资举措也将是后续重点。

400亿偿债缺口

2022年，房地产融资的收紧态势不减，整体发行规模持续缩水，民企的债券融资能力未明显提升。

据贝壳研究院统计，2022年1～4月，房企境内、境外债券融资累计约2350亿元，同比下降41%。自2018年以来，房企前4月累计融资规模逐年下滑，且2022年下滑幅度出现明显加速。

热闹的海外举债局面不再，境外融资渠道对房企的友好程度下降。1～4月，房企境外债券规模约442亿元，同比减少65%，规模占比下滑至19%。此前房企境外违约事件频发，影响了整个行业的信用评级。

境内融资虽同样紧缩，但对房企的重要性逐渐提升。自2020年以来，这一趋势日益加强，前四月房企境内融资规模约1908亿元，同比减少30%，规模占比提升至81%。业内预计，未来房企融资渠道都将以境内为主。

融资顺畅与否，一定程度上是企业发展的“晴雨表”。当下，行业融资规模维持低位，一方面是企业为降杠杆，主动缩减有息负债规模；更重要的是，因资金压力加大、债务违约频发，部分企业的融资通道被直接关闭。

克而瑞研究中心表示，为促进行业健康发展和良性循环，多部委在房企融资、并购贷、预售资金监管等多个层面释放积极信号，但政策回暖的传导落地尚需时间，多数房企流动性压力持续。

融资紧张的同时，房企面临不可忽视的债务重压。2022年TOP30房企虽然境内债压力较小，但境外债压力是2020年的一倍，3、4月更是偿债高峰期。

贝壳研究院称，2022年4月房企境内外债券融资到期债务规模约1013亿元，环比减少5.8%，同比减少26.3%，到期债务净额396亿，偿债缺口约400亿规模。

“房地产行业形势的严峻程度要超过2020年。”易居研究院表示，疫情对房企资金链也形成挑战，即便挺过上半年疫情，可供投资发展的资金也不多了。

纾困政策在路上

近日来，监管层多次出手，助力房企融资畅通、风险化解。

5月9日，深圳人民银行、深圳外汇局制定出台《关于统筹做好金融支持疫情防控和经济社会发展有关工作的通知》，要求支持合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展，各金融机构要加大对优质项目的支持力度，保持房地产开发贷款平稳有序投放，不盲目抽贷、断贷、压贷。

5月4日，央行、银保监会及证监会三部门同时发声，其中银保监会强调，对房企不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务；证监会强调，积极支持房地产企业债券融资。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，相关表态传达了调整政策的迫切性，预计后期地方银行及金融机构对购房者、房企的支持性政策将及时出台，房企债券融资将得到积极支持，房企整体的融资环境将明显改善。

为助力出险房企项目处置，并购相关融资得到重点支持。据中指研究院统计，房企的并购融资是政策边际放松的主要形式，其中以银行授予房企的并购融资额度为主，3月多家房企获此额度，总规模达到1780亿元。

不仅如此，此前央行召集6家国有银行、12家股份制银行及5家AMC机构召开会议，商讨为问题房企进行纾困，首批纾困房企名单包括恒大、融创、世茂、绿地、中南、奥园、荣盛、阳光城、融信、富力及佳兆业等12家。

一位上述名单中的房企对记者表示，确实召开了这个会议，不过具体细则还有待确认。自公司出现流动性风险后，已经跟AMC机构有过接触，也洽谈过出售项目，不过直到目前，还没听说大体量项目顺利出售的案例，推进起来需要时间。

有房企从业者也表示，现在的情况是，差的项目买家不愿意买，好的项目卖家还指着它翻盘，不轻易卖，很多战略投资者利好的情况基本都是“烟雾弹”。

不过业内认为，AMC入局将助力房企加速资产处置、推动风险化解。而房企风险问题的处理，对恢复市场信心至关重要，供给端稳定，才可能使需求端敢于入市。

房企积极“造血”

房企化解经营风险，不能只盯着外部“输血”渠道，加强自身造血能力也是关键。

“问题的解决还是要靠自救，靠市场回升，自然创造出自救的条件。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，国家及各地政府能做的，就是完善政策措施，稳市场稳预期，剩下的要靠企业，激发市场化收并购的条件。

事实上，从稳健的民营房企、到已现资金风险的企业，都在紧盯调控走向、等待市场回升、同时加大销售回款力度。

某境内外全投资级民营房企称，五一小长假期间，集团销售基本接近去年五一水平，武汉一项目假期来访1000多人，环比4月周度增长约40%，项目15名置业顾问平均每人每天接待约20组客户，单人最高接待时长为14小时。

“多地出台调控政策，促进房地产市场健康发展，广州、武汉等一线、新一线城市市场信心得以率先回升。”上述房企人士称。

某北京房企人士也表示，公司在京项目从去年开始就卖的不错，现在已经快清盘了。最近，廊坊又传出取消限购的风声，公司对环京市场抱有期待。不过受疫情影响，北京的客户过不去，市场成交情况会如何，还需要后续观察。

另一华南房企人士称，公司华东的销售暂时停摆了，不过大湾区还可以期待，如广州市场正缓慢复苏，虽然刚需观望情绪浓重，增城、南沙等外围区域库存积压，但中高端需求相对坚挺，大平层产品要靠抢。

“抓销售回款、提升自身造血能力，保证现金流安全、优化债务结构、防范流动性风险是当前房企经营的关键。”克而瑞称。融资渠道有望疏通、楼市隐现回暖信号，在钢丝上停留许久的房企，或许终于有望喘口气了。

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