一、房买卖合同是否有效，如果经济适用房买卖合同无效

　　经济适用房买卖合同效力的认定：

　　1、合同是否有效应参照以下法规：《中华人民共和国合同法》第四十四条　“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条　“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”

　　2、关于经济适用房在五年内按市场价格上市出售是否有效问题，有的当事人提出《经济适用住房管理办法》中“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易”的规定是国家七部委的规章，不是行政法规，但是《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》国发〔2007〕24号（十一）条也明文规定“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。”该意见属于国务院法规，效力高于国务院部委的规章，且属于行政法规的强制性规定，违反该规定在经济适用房未满5年的情况下按市场价格上市出售，应当认为是无效的。

　　3、从近几年来北京（如大兴及顺义）、黑龙江、河南省等地法院的判例看，经济适用住房未满5年按市场价格上市出售，多以私下交易经济适用房的行为违反了国家的强制性规定为由被认定为买卖合同无效。也有个别案例认定，涉案房产交易时（2003年）没有无论是国务院部门规章，还是北京市地方政府规章，对已购经济适用住房上市交易均无对购买年限及购买人条件的限制性规定；而且，违反国务院部门规章或地方政府规章并不必然导致合同无效，最终认定购买经济适用住房不满5年买卖经济适用房的行为有效。

二、集资房买卖合法吗

　　购买集资房的最大风险就是产权问题。由于集资房常常产权不明，所以在实践中导致了很多问题。下面为大家提供一个具体案例，看看购买集资房的风险。在购买集资房之前，必须要审查出卖人是否享有完全产权，只有享有完全产区的集资房才是安全的。　　　　集资房买卖合不合法，受不受法律保护，这取决于集资房买卖有没有违法。根据目前的法律规定，集资房的买卖是受到严格限制的。根据《经济适用房管理办法》的规定，单位集资房是按照经济适用房处理的。集资房买卖的条件是：　　1、经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。　　2、购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。　　因此，只要符合上述规定的集资房买卖就是受法律保护的。此外，各地在具体的集资房政策上可能存在不同。

买卖经适房生嫌隙违反政策协议无效

2020-03-3109:42·天津司法

2009年7月25日，李某某、赵某某夫妇出具《房屋转让协议》，将其享有申购资格的经济适用房转让给其姐姐李某爱。2013年，李某某与赵某某协议离婚。2017年6月，李某某与梁某某结婚，该经济适用房登记在两人名下。2017年11月，李某某将该房屋变更为完全产权，李某某与李某爱之子张某某签订了《房屋买卖合同》。梁某某以自己不知情为由拒绝协办过户手续，张某某遂将李某某与赵某某起诉至江苏省连云港市连云区法院。梁某某向法院申请其作为第三人参加诉讼。

法院经审理认为，本案中未取得购房资格的李某爱借用李某某的购房资格购买了涉案房屋，并约定满足交易条件之后将该房屋过户至原告名下，双方之间实为经济适用房购买资格的转让。该行为不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，违反了社会公共利益，应认定原告与被告签订合同无效，对原告要求两被告协助其办理涉案房屋转移登记的诉讼请求不予支持。

一审判决后，原告张某某不服，上诉至连云港市中级人民法院。近日，连云港市中院维持了该一审判决。

承办法官表示，经济适用住房是政府面向城市低收入和住房困难家庭提供的具有保障性质的政策性住房，目的是解决城市低收入住房困难群体的实际困难，体现了国家对低收入群体的权益保护和社会公共利益。购买经济适用住房需符合相关标准，并有严格的公开申购程序，购买经济适用房5年内不得上市交易。私下转让经济适用房购房资格，不仅违背了国家政策，同时也存在很大的风险。本案中，即便梁某某同意协助过户，房管部门也不会为其办理过户手续。