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作者:南京房产专家郑舸
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《民法典》406条明确规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产”。这是《民法典》编撰中对抵押物转让制度的一个重大变化。根据《民法典》以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（以下简称“《民法典担保制度解释》”），只要当事人并未约定禁止或限制转让抵押财产，抵押人（通常为所有权人）就可以任意转让抵押物。尽管法律、司法解释已经生效，然而在具体操作层面转让抵押财产，仍然会遇到种种问题和障碍，各地的做法大相径庭。由于抵押财产的转让特别是抵押房产的转让，涉及诸多法律问题，往往还涉及产权人、买房人、银行、中介、担保公司等众多市场主体。目前，各地行政部门还在观望、等待全国统一的实施细则、操作指引落地。
一、抵押财产转让的立法变化
（一）《物权法》的规定
《物权法》第一百九十一条规定，转让抵押财产须经抵押权人的同意。根据这一规定，《物权法》原则上禁止转让抵押财产，例外情况为抵押权人同意后转让。
在实际操作中，有的不动产登记机构甚至要求抵押人想要转让抵押房产，必须先清偿债务、注销抵押登记。也就是说即便取得抵押权人的同意，抵押人也无法办理抵押房产的直接过户登记。必须在注销抵押登记办理房产转让过户登记，最后由新的产权人和抵押权人再次办理房产抵押登记。这个过程中，买卖双方以及抵押权人都面临着数次登记手续之间的“敞口”风险、不能实现无缝衔接的问题，从而增加了转让交易的风险和难度。
对于转让抵押物所得的价款，《物权法》要求抵押人“应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
（二）《民法典》的规定
《民法典》的规定推翻了《物权法》禁止转让抵押财产的原则。规定抵押财产以自由转让为原则，当事人约定禁止或限制转让为例外。抵押财产转让只需要通知抵押权人即可。
而关于转让所得价款，《民法典》则规定“只有当抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权时，抵押权人才可以请求将转让所得的价款提前清偿债务或者提存。”
（三）《民法典担保制度解释》的规定
《民法典担保制度解释》进一步规定了约定禁止或限制转让的效力：只有将“禁止或限制转让的约定”进行了登记，抵押人转让抵押财产才不发生物权效力。由此可见，即使双方明确约定抵押财产不能转让，如果该特别约定没有进行登记（不是抵押没有登记！），抵押人转让抵押财产仍然有效，受让人可以依法取得抵押物的所有权。
二、现阶段能否办理抵押财产转让过户登记
据了解，在经济发达、营商环境优越北京、上海、深圳、南京等地，做法不一。北京、深圳的做法是允许转让过户，但沿袭既往做法仍然需要抵押权人同意或者需要填写询问笔录，签署承诺、声明等；而上海、南京、杭州不可以转让已经设定抵押的财产。
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南京要闻
1.19个重大招商项目落户溧水，23个重大项目集中开工
近日，南京市溧水区集中签约19个招商引资项目，总投资达629亿元。此外，总投资达200多亿元的23个项目3日集中开工。
此次新开工的天臣新能源（溧水）动力电池系统总成项目投资54.6亿元，建成投产后可实现年产值120亿元。
新签约的中恒天新能源汽车项目总投资50亿元，二期达产后可形成一年4万辆整车生产能力。包括美国铭仕自动变速箱、法比奥减震器、万达锂电池等项目在内，上述项目全部达产后，溧水新能源汽车产业基地将形成千亿级产业集群。
2.总投资686.2亿元，玄武区2018年重点项目曝光
区级重大产业项目77个，一季度七个重点项目集中开工，其中市级重大产业项目3个，为珠江路众创社区、南京人工智能研究院和高力六角广场项目；区级产业项目2个，为京晶亮智慧医疗总部、先声医学诊断精准医疗服务平台项目；区级民生建设项目2个，为铁北中小学、灵谷寺路8号人才公寓项目。7个新开工项目总投资19.39亿元，当年计划投资7.6亿元。
3.单价10万的学区房又来了！
近日，玉泉路一家房产中介门口出售3套房子，挂牌单价都在10万/㎡左右，其中一套力小和二十九中的双学区房，挂牌价格103171元/㎡，这是该小区挂牌价格最高的一套房了！
广州路小区（拉小，二十九中双学区）：40㎡，2室0厅0卫，单价100000元/㎡，总价400万。
山阴路小区（力小学区）：49㎡，2室1厅1卫，单价93061元/㎡，总价456万。
剑阁路小区（力小，二十九中双学区）：41㎡，2室1厅1卫，单价103171元/㎡，总价423万。
4.公寓、住宅实施新规！
近日，南京市发布《南京市建筑设计导则》（试行）通知，文件明确对公寓、住宅等建筑有了严格新规定，新规自2018年2月27日起正式实施！划重点：
为防止“类住宅”对房地产市场的干扰，防止居住项目出现“高低配”，规定商业、办公、研发类建筑（不包括酒店、公寓和宿舍等具有居住功能的建筑）不得设计成单元式办公、公寓式办公等“类住宅”建筑，应采用公共走廊式布局。
住宅、公寓（含酒店式公寓）建筑的结构层高不应超过3.6米，办公、研发建筑的结构层高不应超过4.2米，商业（门面房）建筑的结构层高不应超过4.8米。
工业厂房、物流仓储，以及超市、大型商场、电影院、专卖店、餐饮、娱乐等功能集中布置的单一空间超过2000平方米的建筑，商业、办公、研发建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅、小型报告厅、阶梯教室、小型观演厅、展示厅等公共空间部分，以及套内建筑面积超过200平方米的低层住宅的起居厅层高可适当提高，其中超层高起居厅面积不应超过该户套内建筑面积的20%，且层高不应超过7.2米。
位于建筑主体结构内的围合空间，除设备结构转换层、坡屋顶之外不得设置结构层高在2.2米以下的空间。
住宅建筑设置挑廊、檐廊的最大进深不应超过1.8米，办公、研发、酒店式公寓建筑挑廊、檐廊的最大进深不应超过2.4米。
除酒店（不含酒店式公寓）、有居住需求的幼儿园、托儿所、医院、疗养院、中小学教室、宿舍、老年人建筑等以外的非住宅建筑不应设置阳台。
住宅建筑阳台最大进深不应大于2.1米，每户阳台结构底板投影面积之和不应大于10平方米或每户阳台结构底板投影面积之和占该户套内建筑面积的比例不应大于15%。
凸阳台可设装饰柱，但单个柱宽最大不应超过0.6米。应注重阳台和室内空间的比例关系，不得利用阳台分割室内空间，不得将阳台设置于建筑室内空间。
飘窗的窗台高度（窗台面与室内地面的高差）不应小于0.45米且最大进深（自墙体外边线至飘窗外边线）不应大于0.6米。建筑含有飘窗设计的，须在申报图纸中提供飘窗大样。
地下室外墙外设置通风采光井的，不得与室内相通，其进深（取采光井围护结构外边线至地下室墙体外边线）不应超过1.8米，如超出则采光井地坪标高视作该建筑的室外地面标高。
除空调室外机搁板、阳台、挑廊、檐廊和首层无柱雨篷之外，建筑物外围护结构之外不得设置进深大于0.6米的各类建筑构件（如墙、梁、柱、板、花池、花架、装饰性阳台、装饰性幕墙、构件等），建筑物外围护结构之外的各类建筑构件如相接设置，进深累加计算。
居住小区内小高层、高层住宅底层宜进行架空，作为公共活动空间，不得作为机动车停放处。沿街公共建筑宜有适当架空以扩展、丰富道路上的视觉空间。架空层的设置应结合小区景观统一考虑、形成系统，不宜分散。
建筑底层架空层作为公共空间应符合以下规定：公共建筑架空层层高不宜低于3.9米，住宅建筑架空层层高不宜低于3.3米；架空层以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞，无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿化等公共开敞空间使用（不得布置非机动停车设施）。
商业中心区的建筑群宜采用低裙楼形式。沿商业中心主干道的建筑边缘应严格控制，紧贴建筑控制线，位于交叉口的建筑应适当后退，留足疏散空间。
住宅、酒店式公寓每户设置空调机板的总数量不得超过居住空间个数，单个空调室外机搁板水平投影面积不应超过1.5平方米。新建住宅不得在二层及以上采用玻璃幕墙。
住宅区用地容积率应大于1.0，且不大于2.8；普通工业用地容积率不得低于1.0，特殊项目可参考国家和省市有关规定执行。
5.好消息！南京北站到禄口机场计划新建快速通道
江苏省交通运输厅党组书记、厅长兼省铁路办主任陆永泉，3月3日在北京接受媒体采访时，爆出江北新区过江通道重大消息：南京将在现有的22条过江通道基础上，新增上坝路过江通道，未来江北人民去马鞍机场和禄口国际机场会更加方便。
聚焦江苏
1.江苏10家医院上榜国际排行榜
近日，Nature出版集团发布了2018自然指数排行榜。Nature出版集团是一个出版科学期刊的国际出版公司，旗下有很多在学术界有一定影响的期刊。
就医疗机构而言，Nature出版集团的自然指数可以在一定程度上反应其在基础领域的科研水平。而江苏共有10家医院上榜！
2.南京明清城墙申遗正在积极推进
近日，全国政协委员、南京大学历史学院教授、南京大学文化与自然遗产研究所所长贺云翱说，明清城墙联合申遗正在积极推进之中！他建议在南京明城墙所围合的空间内，可以打造一个明文化大遗址。
3.江苏迎来国企国资改革窗口期
2018年任务单中，江苏省国资委明确了“瘦身”责任和目标，要求在2018年底前，将计划内“僵尸企业”全部处置出清；在2020年底前，将各集团的“四类企业”与“三类参股投资”的数量，在2017年底的基础上再减少80%以上。
所谓的“四类企业”是指停业、连续三年亏损、资不抵债、第四层级及以下的企业，而所谓的“三类参股企业”是指连续三年无收益、账面价值300万元以下、第四层级以下的参股投资。
国内资讯
1.中财办副主任：金融防风险先要控制货币总量和信贷增量
4日，全国政协委员、中央财经领导小组办公室副主任杨伟民在政协经济界别小组会议结束后表示，在防范金融风险过程中，“金融系统本身首先要控制货币总量，控制信贷增量。”同时补齐监管短板，与过去相比要加强监管，而不是放松。
2.万科17.8亿收购杭钢资产包，浙江国企加速剥离房地产业务
早先，浙江省国资委出台意见，房地产业务将不再作为省属国有企业主业，要求省属国有企业3-5年平稳有序剥离房地产业务。
3月2日下午，杭钢集团与万科集团在杭州举行资产包合作签约仪式。此次双方合作的资源包含8个项目，分布在杭州、嘉兴、台州、马鞍山、诸暨共5个城市，交易总价17.8亿元。最终，杭钢集团下属房地产项目股权包成功转让，万科以178157.82万元的价格将上述5城8个项目收入囊中。
3.房地产税间接影响租赁市场房租或会上涨
新城控股高级副总裁欧阳捷认为，房地产税一旦出台，从社会习惯来看，税负存在被转嫁给承租者身上的可能性，从这个角度来讲，则会导致租房成本上升。
“房地产税短期来看，可能会导致一部分人抛售住房，这些人把房子抛售之后就会减少市场上的出租房源供给量。如果不抛售房源，继续持有，那可能就会涨租金，把税收增加的负担转嫁到承租者身上。无论是哪种情况，都会导致市场上租赁房源的减少，租金价格的上涨。”
4.中国将在2020年前后发射空间站试验核心舱
全国政协委员、中国载人航天工程总设计师周建平4日接受中新社记者采访时说，中国计划在2020年前后发射空间站试验核心舱。
5.13个已批复轨道交通建设城市不符合发改委新审批要求
国家发改委下发《关于进一步加强城市轨道交通规划建设工作的意见》（以下简称“意见”），对申报建设地铁城市的地方政府预算、GDP的要求，较2003年的要求提高了三倍。同时，增加了政府债务率指标。
《意见》附有一份《关于进一加强城市轨道交通规划建设工作的意见》的起草说明。
其中提到对国家已批复建设规划的43个城市，近期完全符合申报新轮建设规划条件的有30个城市，其余13个城市中：
政府债务率不符合条件的为南宁、呼和浩特、包头、昆明、西安、兰州、沈阳、哈尔滨、贵阳等9个城市；
一般预算内收入不符合条件的为太原市1个城市；
地区生产总值不符合条件的为乌鲁木齐市1个城市；
市区常住人口不符合条件的为包头、兰州、洛阳、呼和浩特、南通、福州等6个城市
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