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这属于房企多种营销策略的其中一种形式，是企业依据自身资源或者竞争优势做出的附赠型优惠，一方面希望可以借此来吸引客户的关注，另一方面也是为了能够助力项目的销售。一套房有三个名额享受免费坐10年地铁的福利，但必须得证明是直系亲属。以3个人每天都坐地铁估算，10年差不多能省下75000元，这相当于房价优惠了约8.5%-10.7%。
这就是一种吸引购房者眼球的营销手段，但对于普通购房者来说，还不如直接优惠多少钱，噱头大于实际。
地铁乘坐主要涉及交通政策，和住房政策关系少，将房企的卖房行为和地铁规则挂钩，是否妥当有待商榷。所以类似营销做法需要谨慎推进，把“免费乘地铁”改为“赠送10年等额地铁票的购房补贴”或许更合适。
近一年来，有不少房地产商推出了“另类”优惠活动。
如建业地产在河南推出的“小麦换房”“大蒜换房”；新城控股南京一楼盘推出的“西瓜换房”；弘阳地产和华晟集团一楼盘推出的“水蜜桃换房”等。
买房送车、送车位、送装修、送物业费，房地产市场的促销手段，在“金九银十”期间争相上演，有的项目甚至还传出6折优惠，这不禁给购房族以优惠力度很大、价格大幅走低的错觉。
但中新经纬客户端走访发现，进入9、10月份，房企的优惠促销虽然有所增加，但与往年相比，力度上并没有出现明显变化，所谓的“骨折价”、送宝马也多是营销噱头，大幅降价只出现在个别尾盘或销售状况极差的项目。
个案被放大，大幅降价楼盘多在郊区
还未跨入“金九”，某龙头房企就在全国推出了优惠促销活动，不少房地产经纪人就以“楼盘最低6折”宣传语在朋友圈中传播。事实上，享受6折优惠的项目多是公寓、写字楼，对刚需人群来说，这类项目并不适合他们。即便如此，该房企大幅优销的事情，还是传播很广。
近日又有消息称，上述房企推出了力度更大的销售策略，“三四线，基本全部执行精装修，卖毛坯价(预计7折左右)”“十一7天(销售)600亿”等。但据中新经纬客户端了解，此次活动只是针对部分项目清尾楼栋制定的特价政策，折扣力度8~9折不等，并非针对全国所有楼盘。
9月28日，河南省郑州市的某大型房产经纪公司的经纪人林枫(化名)在朋友圈发布一则消息称，该公司推出团购特惠专场，每天推出5套特价房源，购房者最高可以享受到7折优惠。但详细了解后，林枫对中新经纬客户端表示，7折优惠的项目，已经不属于郑州市境内，而是在黄河以北的新乡市平原新区，新乡市则是一座介于三线至四线的城市。
同样，林枫9月27日还在朋友圈中宣称，郑州市经开区南三环某楼盘推出清盘特惠，之前12000元/平方米的住宅降至9500元/平方米出售，126平方米以上的户型再加2万元就送车位。据了解，在郑州市三环内，房价基本在15000元/平方米以上，林枫所说的低于10000元/平方米售价，令人怀疑。而实际情况是，这个楼盘的位置距离郑州市区还十分远，经纪人所说的“南三环”则是“南三环延长线”。
林枫坦言，这段时间降价促销活动虽然增多，但大幅降价的项目基本都距离郑州市区比较远，有的甚至已经不属于郑州，“一些房企在荥阳、新乡的一些项目优惠力度很大，但市区的几个楼盘基本都在1000元/平方米左右的降幅，整体波动不大。”
个别楼盘大幅优惠促销的信息被放大甚至误传的情况，也出现在全国多个城市。上海宝山区的住宅项目央玺近期推出了买房就送宝马车的优惠促销活动，网上流传的图片显示，央玺售楼部门前停着一辆全新的黑色宝马车，旁边的大型展板上写着“购房送宝马一步到位”的大字。但是，央玺的一位置业顾问对中新经纬客户端称，赠送的宝马车只有10年的使用期限，10年以后将如何处理，还没确定。
早在2018年8月，位于宝山区更偏远位置的招商雍和府项目，就推出“买房送宝马”的营销策略。近日，招商雍和府的销售人员则对中新经纬客户端表示，送宝马的活动已经取消，房价则比开盘时要低一些，89平方米的三居室总价款约在270万元，降幅在30万元左右。
营销花样翻新，打折力度依旧有限
不可否认的是，近两个月以来，市场上的优惠促销活动确实逐渐增多，不仅大批知名房企加入其中，各种营销花样也不少。例如，金地9月份在北京率先打响“金九”的第一枪，进行“30天红盘行动”，推出“百套特价房，万套品质房”，其中最高优惠将达到450万；重庆龙湖则推出秋季易房节，老业主可享受“二手房置换”专属优惠。
中新经纬客户端近日在天津武清区新城·梧桐公馆了解到，该项目已进入清盘阶段，还有一些1楼和顶楼在售。为了促进项目回款，置业顾问给出了眼花缭乱的营销手段，除了直接优惠8万元外，还推出7天内交齐首付再优惠2万元、5天内交齐优惠4万、3天内交齐优惠6万等活动，最高优惠可以超过30万元。
克尔瑞研究中心总结称，从营销规模和方式来看，房地产市场呈现出几个特点：
营销举措多样化，从传统的老带新、联动营销、实物赠送等常规方式，到造节营销、团购营销等，今年三季度以来团购营销增多，出现1成首付等营销方式；营销范围逐渐扩大，春节前后的营销活动多集中于三四线城市，后逐步扩大到一二线城市，特价房营销方面也逐渐从去化较难的三四线区域扩展到一二线郊区；整体营销力度平稳，但特价房营销的折扣力度加大，小范围特定产品折扣开始增加，一些项目的特定产品如大户型折扣达到7.6折左右。
但克尔瑞研究中心也指出，由于“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”等政策及热点一二线城市的限价政策，已经压缩了房企的利润空间，因此，9月整体的优惠力度最高折扣在9折左右，营销折扣较为平稳。
据中国城市房地产研究院院长谢逸枫观察，9、10月份房地产市场上的优惠促销活动虽然增多，但促销力度与2014年、2015年并没有太大差别，甚至与2018年同期相比也相差不大。
58安居客房产研究院分院长张波对中新经纬客户端分析称，今年“金九银十”整体降价和促销是主旋律，但不同地方有不同力度和方式，大型品牌房企会策划全国性质的“打折促销”活动，在不同地区的表现力度则会有明显差异；限价比较严格的部分热点二线城市，降价空间相对有限；但部分三四线及以下城市的新房和二手房的降价幅度可能会再次提升，伴随着市场去化会同步放缓。
专家称“房价高位平衡”仍是共识
随着房地产市场调控的深入，楼市逐渐进入平稳期，一些地方和区域甚至出现价格下跌的情况。
中国社会科学院财经战略研究院近日发布的《中国住房市场发展月度分析报告》指出，从近1年的房价总体走势看，剔除季节性波动，其监测的24个核心城市房价总体呈下降态势。与2019年1月的102.52点相比，2019年8月核心城市房价累计上涨了3.65%；与上年同月108.84点相比，2019年8月核心城市房价累计下降了2.4%。
至于9月份的交易数据，克尔瑞研究中心称，其监测的29个重点城市新建商品住宅成交面积2422万平方米，环比下跌6%，同比下跌2%，成交面积不及2019年月平均值，“金九”成色明显不足。
克尔瑞研究中心预计，到今年第四季度，参与营销的房企数量以及活动规模虽然仍将扩张，但整体折扣力度仍然有限。政策和融资环境的收紧使得企业投资力度受到一定程度的限制，同时也促使企业加速去化积极回款。
“政策直接限制了过高折扣，而融资收紧所带来的成本上升又压缩了企业让利空间，整体看，房企的折扣力度比较有限，但部分企业有可能为了冲刺业绩而提供更高折扣。”克尔瑞研究中心认为。
随着拍卖房源越来越受关注，拍卖市场的花样也不断增多。近日，阿里拍卖挂出一套广州市增城区的特价房源，起拍价只需要1块钱。这究竟是噱头，还是背后有什么隐情？
值得关注的是，近年来，不少购房者希望通过“捡漏”完成安居愿望。而在业内看来，在拍卖中“捡漏”实属不易，同时也需要防范相应风险。
广州增城一套近40平方米住宅1元起拍
新京报记者获悉，起拍价为1元的房源，位于广州市增城区新塘镇群星村顺华一路11号4幢710房，小区名为力诚凯怡湾，建筑面积为39.21平方米，物业类型为住宅用房，户型为一居室一厅一卫；楼栋共有31层，该房子在7层；竞买保证金需要10万，加价幅度为1000元或其整倍数。
拍卖信息显示，该房子定于今年7月24日10时起至7月25日10时止进行公开拍卖。截至7月20日16时，该房源已吸引了9656次围观，共有502人设置提醒，但尚未有人报名。
值得注意的是，该拍卖房源须按成交价的2%支付拍卖佣金，以及0.5%-1%的软件服务费。
广州市增城区力诚凯怡湾小区的一套房子，以1元起拍。阿里拍卖网站截图
据上述房源的拍卖公司工作人员介绍，该房源过户及交付没有问题，可以保证。如果房子有问题，会在网络上进行公布。目前之所以无人报名，是因为还没看房，“安排7月24日当天看房，不知道到时看房的人会有多少，因为看房消息是群发的。”
新京报记者获悉，该房源所在的力诚凯怡湾小区，建成于2013年前后，建筑类型为板楼，开发商为广州超顺房地产发展有限公司。在贝壳找房上，力诚凯怡湾小区的挂牌均价约为17056元/平方米，与该房源同样面积的户型挂牌总价为60余万元，有些装修、户型较佳的房源，甚至可达75万元。
从周边配套来看，该小区周边拥有新塘广场、新塘国际贸易中心、新好景大酒店、太阳城大酒店等商业配套，以及群星小学、新塘第一中学等教育资源。
据悉，目前增城是广州“唯二”不限购的区域，非本地户籍家庭可购买一套，本地户籍家庭不限购。
问题在于，上述房子究竟为何会1元起拍？对此，拍卖公司工作人员称，业主急需要钱，想减少手头的一部分房屋套数，所以委托拍卖公司进行拍卖，“你想一元拿下，别人也都想一元拿下，大家肯定就会竞价。如果谁运气好，能一元拿下，那就恭喜他了。”
“1元起拍”是另有隐情还是制造噱头？
记者注意到，“1元起拍”的特价房并非个例。阿里拍卖平台显示，位于广州市越秀区德政中路龙虎墙小区一套建筑面积为28.95平方米的住宅，起拍价也只要1元。该房源周围生活配套比较完善，按照现在的市场行情，其估价约150万元。拍卖公告显示，该单位产权清晰，无负债，也并非是法拍房。
据悉，该房子于今年7月17日进行了集中看房，定于7月23日20时起至7月24日20时止进行公开竞价。截至7月20日16点，该房源已吸引了4960次围观，共有377人设置提醒，4人报名。该拍卖行工作人员称，该房源的看房人挺多的，不过最终结果还得看参拍情况。
广州市越秀区龙虎墙小区的一套住宅，起拍价也只要1元。阿里拍卖网站截图
除了特价房之外，新京报记者注意到，阿里拍卖平台显示，不少法拍房的起拍价也为1元，比如在“涉刑资产”板块就有不少“1元起拍”的房源。
在采访中，多位业内人士均认为，“1元起拍”多是噱头，其目的是为了吸人眼球，让更多人知道，吸引更多人参与拍卖。“1元起拍，一定会吸引很多人去争抢，其实是制造了一个噱头。如果真的一元拍出去就亏大了。实际上，这跟原来很多网站进行的‘秒拍’可谓异曲同工。”广东省房地产研究会执行会长韩世同如是说。
“1元起拍是营销手段，肯定是吸引大家目光，但这个营销层次太低了。”广东省房地产协会专家委员龙斌指出，建议提高营销水平，现在房地产营销还是有很多可以创新的，把价值凸显出来，而不是用这种比较低层次的方式。
广州省体制改革研究会执行会长彭澎亦表示，这一行为更多是个噱头，吸引眼球，基本上不会1元成交，毕竟随便找个朋友加价，一直加到心理价位并不难操作。但这一行为多少也反映了当前房价下行的趋势，跟一两年前不一样。
在彭澎看来，“1元拍卖”此类做法应该受到警告，要防止扰乱市场及涉嫌虚假销售信息的情况。与此同时，还需密切关注房地产市场走势以及可能带来的金融问题，把握好调控政策。
业内：“捡漏”拍卖房源仍需防范风险
近年来，手上有钱的一些购房者，将目标锁定在拍卖房上，希望通过“捡漏”，完成“安居”愿望。不过，新京报记者注意到，目前拍卖房的成交价格和二手房往往并没有拉出太大差距，“捡漏”不易。此外，在不少城市中，购买“法拍房”等同样需要购房资格。
广州中原项目部总经理黄韬指出，“1元起拍”的做法已经不是什么新鲜事了，比如“一元一辆车”“一元一部手机”“一元一个LV包”，但实际上，房产、奢侈品等资产不可能一元可以拍到，“从以往所谓拍卖结果来看，基本上接近市场价格，原业主不可能损失很多，价格达不到预期，也会派人暗中帮忙竞拍，直到价格接近预期才愿放弃。如果远低于市场价格，肯定存在其他附带原因。不可能天上掉馅饼，有可能还是个陷阱。”
黄韬进一步指出，不可能通过一元竞拍的方式，买到真正便宜的房子，除营销原因以外，这类房源可能存在税费等问题，或存在附带条件，比如交付使用条件、债务债权等，有些条件会带来较大麻烦，因此，建议竞拍者在参与竞拍前，要问清楚所有条件。
北京盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭韧律师建议，参与拍卖房源的竞价前，要注意公告中的付款时间及要求等，关注税费是由买家全部承担还是各自承担；还需要注意房源能否贷款及交易过户时间。如果是“法拍房”，还要重点关注交房问题，注意拍卖公告上有没有法院针对交房问题所作出的初步处理等。
新京报记者张晓兰
编辑杨娟娟校对柳宝庆
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